건설임대주택 분양전환 후 5년 거주 비과세 요건

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건설임대주택 분양전환 후 양도 1세대1주택 비과세 특례

부동산거래관리과-299 · 2012. 05. 31.

질의 및 요약

Q질의내용

임대주택법에 따른 건설임대주택을 임차 후 분양전환받아 계속 거주하다가 양도하는 경우, 임차 시작일부터 양도일까지의 총 거주기간이 5년 이상이면 소득세법 시행령 제154조제1항제1호에 따른 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지요?

S요약

「소득세법 시행령」 제154조제1항제1호의 건설임대주택 1세대 1주택 비과세 특례는 임대주택법에 따른 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서, 해당 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상인 때에 적용된다고 본 것이며, 임대기간과 분양전환 후 거주기간을 모두 합산한 기간이 5년 이상이면 요건 충족으로 판단될 수 있습니다.

#건설임대주택 비과세 #1세대1주택 특례 #임대주택법 건설임대 #분양전환 아파트 양도세 #5년 거주 요건 #소득세법 시행령 제154조

핵심 정리

R회신 내용 부동산거래관리과-299 · 2012. 05. 31.

본 회신은 국세청 부동산거래관리과-299(2012.05.31.) 유권해석과 재산세과-977(2009.12.09.) 해석사례를 근거로 한 것입니다.
국세청은 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제1호에 따른 건설임대주택 비과세 특례는 「임대주택법」에 따른 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우에 적용된다고 보았습니다.
적용 요건으로는 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상이어야 하며, 이 기간에는 건설임대주택으로 임차하여 거주한 기간과 분양전환 이후 같은 주택에 계속 거주한 기간이 모두 포함되는 것으로 해석됩니다.
사실관계에서 질의자 甲은 2007.01. 건설임대 A아파트에 입주(임차)하여 2011.01. 분양전환을 받고 계속 거주하였으며, 2012.05. 양도 예정으로 A아파트 총 거주기간이 약 5년 4개월이므로, 임차일부터 양도일까지 5년 이상 거주한 요건을 충족하는 것으로 보입니다.
이에 따라 국세청은 A아파트를 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제1호에 따른 1세대 1주택 비과세 특례가 적용될 수 있으며, 일반적인 3년 보유기간 요건이 아닌 5년 이상 거주 요건만 충족하면 되는 특례로 판단하였습니다.
또한 재산세과-977(2009.12.09.)에서도 동일하게 건설임대주택 비과세 특례의 적용 요건을 “당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우”로 명확히 재확인하고 있어, 본 회신과 일관된 해석이 유지되고 있습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제89조 제1항 제3호: 대통령령으로 정하는 1세대 1주택과 주택부수토지 양도에 대해서는 양도소득세 비과세
소득세법 시행령 제154조 제1항: 1세대 1주택의 범위를 규정하고, 국내 1주택 보유 및 보유기간 3년 이상 요건을 기본으로 정함
소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호: 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서, 해당 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지 거주기간 5년 이상이면 보유기간 제한을 받지 않는 특례 규정
재산세과-977, 2009.12.09.: 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호의 건설임대주택 비과세 특례는 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 적용된다는 해석 제시

사례 Q&A

1. 건설임대주택 분양전환 후 5년 거주 시 1세대 1주택 비과세가 되나요?

답변

임대주택법에 따른 건설임대주택을 임차 후 분양전환받아 계속 거주하다가 양도하는 경우, 임차일부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상이면 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 적용이 가능하다고 해석됩니다.

근거

소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호는 건설임대주택을 취득·양도하면서 임차일부터 양도일까지 5년 이상 거주한 경우 보유기간 제한 없이 1세대 1주택 비과세 특례를 인정하며, 국세청 부동산거래관리과-299(2012.05.31.)에서 이를 확인하였습니다.

2. 건설임대아파트 임대기간과 분양전환 후 거주기간을 모두 합산할 수 있나요?

답변

국세청 해석에 따르면 건설임대주택 비과세 특례의 거주기간은 해당 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지를 기준으로 하므로, 임대 형태로 거주한 기간과 분양전환 후 같은 주택에서 거주한 기간을 모두 합산하는 것으로 볼 수 있습니다.

근거

소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호는 거주기간을 ‘당해 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지’라고 규정하고 있고, 국세청 부동산거래관리과-299 및 재산세과-977 해석에서 이를 전제로 비과세 특례 적용 여부를 판단하였습니다.

3. 건설임대주택 1세대 1주택 비과세 특례는 보유기간 3년 요건이 필요한가요?

답변

건설임대주택에 대해서는 일반적인 1세대 1주택 비과세의 보유기간 3년 요건을 적용하지 않고, 대신 임차일부터 양도일까지의 거주기간 5년 이상 요건만 충족하면 특례가 적용될 수 있는 것으로 해석됩니다.

근거

소득세법 시행령 제154조 제1항 본문은 1세대 1주택의 보유기간 3년 이상을 규정하면서, 제1호에서 건설임대주택의 경우 5년 이상 거주 시 보유기간 제한을 받지 않는다고 명시하고 있으며, 국세청 부동산거래관리과-299 회신에서 이 특례를 인정하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

「소득세법 시행령 」제154조제1항제1호에 따른 건설임대주택에 대한 비과세 특례는 ⁠「임대주택법」에 따른 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에 적용되는 것임

회신

「소득세법 시행령 」제154조제1항제1호에 따른 건설임대주택에 대한 비과세 특례는 ⁠「임대주택법」에 따른 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에 적용되는 것입니다.

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2007.01. 甲, 경남 김해시 진영읍 소재 건설임대 A아파트 입주

- 2011.01. 甲, A아파트를 분양전환받음(~계속 거주)

- 2012.05. 甲, A아파트 양도 예정(~계속 거주, A아파트 총 거주기간 5년 4개월)

○ 질의내용

A아파트를 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제154조제1항제1호에 따른 양도소득세 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1.~2. 생략

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

② 생략

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

1. ⁠「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우

(이하 생략)

○ 재산세과-977, 2009.12.09.

1. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제1호에 따른 ⁠“건설임대주택 비과세 특례”는 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에 적용되는 것입니다.

(이하 생략)

출처 : 국세청 2012. 05. 31. 부동산거래관리과-299 | 국세법령정보시스템

간편 문의

건설임대주택 분양전환 후 양도 1세대1주택 비과세 특례

Q질의내용

S요약

R회신 내용 부동산거래관리과-299 · 2012. 05. 31.

L관련 법령 해석

요지

회신