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1세대 2주택 중 주택을 근린생활시설로 양도 시 장기보유특별공제 보유기간 판단

사전-2021-법령해석재산-0939[법령해석과-3891] · 2021. 11. 08.

질의 및 요약

Q질의내용

1세대 2주택자가 조정대상지역의 1주택을 근린생활시설로 용도변경 후 양도할 때 장기보유특별공제 보유기간 산정은 어떻게 되는지요?

S요약

1세대가 조정대상지역에 2주택을 보유하다가 양도소득세 중과가 적용되는 1주택을 근린생활시설로 용도변경한 후 양도하는 경우, 장기보유특별공제 보유기간은 해당 건물 전체의 보유기간이 아니라 근린생활시설로 사용한 기간만 인정됨을 안내합니다.

#장기보유특별공제 #근린생활시설 #1세대2주택 #조정대상지역 #양도소득세 #용도변경

핵심 정리

R회신 내용 사전-2021-법령해석재산-0939[법령해석과-3891] · 2021. 11. 08.

국세청 사전-2021-법령해석재산-0939[법령해석과-3891] 회신임
소득세법 제95조 제2항, 제4항 및 제104조 제7항을 근거로, 1세대 2주택자가 조정대상지역 내 주택을 근린생활시설로 용도변경하여 양도하는 경우, 장기보유특별공제의 보유기간은 해당 건물이 근린생활시설로 사용된 기간만 인정된다고 답변하였습니다.
정리하면, 전체 취득일부터 양도일까지가 아닌 근린생활시설로 용도변경하여 실제 사용한 기간만 공제 산정에 반영됨을 유권해석하였습니다.
서울 종로구 A주택(단독주택)을 예로 들어, 1997년 취득, 2020년 7월 용도변경, 2021년 5월 양도한 사례에서 2020.7~2021.5 사이의 기간만 장기보유특별공제 보유기간으로 간주함을 명확히 안내하였습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제95조(양도소득금액): 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하며, 보유기간이 3년 이상인 자산에 대해 보유기간별 공제율을 규정함
소득세법 제95조 제4항: 장기보유특별공제 적용을 위한 보유기간은 원칙적으로 자산 취득일부터 양도일까지이나, 법령과 상황에 따라 예외 규정 존재
소득세법 제104조 제7항: 조정대상지역 1세대 2주택자 등에게 양도소득세 중과세율 적용을 명시한 규정
소득세법 제94조: 토지 및 건물의 양도소득 범위와 적용 자산 명시
소득세법 제95조 제2항 표 1, 2: 보유 및 거주기간별 장기보유특별공제율 명시

사례 Q&A

1. 조정대상지역 2주택자가 1주택을 근린생활시설로 바꿔서 팔면 장기보유특별공제 보유기간은?

답변

근린생활시설로 사용한 기간만 장기보유특별공제의 보유기간으로 인정됩니다.

근거

국세청 유권해석에 따라 전체 취득~양도기간이 아닌 근린생활시설로 실제 사용한 기간만 반영됩니다.

2. 1세대 2주택 중 한 채를 용도변경 후 양도할 때 양도소득세 중과와 공제는?

답변

조정대상지역의 1세대 2주택이 양도소득세 중과 대상이 되고, 장기보유특별공제도 근린생활시설 사용기간만 인정됩니다.

근거

소득세법 제104조 제7항에 따라 중과세율이 적용되며, 장기보유공제 산정은 근린생활시설 보유기간 기준으로 합니다.

3. 근린생활시설로 용도를 바꾼 후 남은 주택의 장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?

답변

용도변경 전 주택으로 있던 기간은 공제 보유기간 산정에 포함되지 않습니다.

근거

관련 법령과 유권해석에 따라 근린생활시설로 사용한 기간만 공제 보유기간으로 인정됩니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

장기보유특별공제액을 계산함에 있어 1세대가 조정대상지역에 2주택을 보유한 상태에서 양도소득세가 중과되는 1주택을 근린생활시설로 용도변경하여 사용하다 이를 양도하는 경우의 보유기간은 해당 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 근린생활시설로 사용한 기간으로 하는 것임

답변내용

귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢소득세법｣ 제95조제2항의 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 1세대가 조정대상지역에 2주택을 보유한 상태에서 같은 법 제104조제7항에 따른 양도소득세가 중과되는 1주택을 근린생활시설로 용도변경하여 사용하다 이를 양도하는 경우의 보유기간은 해당 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 근린생활시설로 사용한 기간으로 하는 것입니다.

1. 사실관계

○’97.7.24. 신청인 甲은 A주택(단독주택, 서울 종로구 소재) 취득

○’02.8.21. 甲의 남편은 B주택(아파트, 서울 서초구 소재) 취득

○ ’20.7.7. A주택을 제2종근린생활시설(사진관)으로 용도 변경

○ ’21.5.3. A근린생활시설 양도

2. 질의내용

○1세대 2주택자가 1주택을 근린생활시설로 용도변경하고 양도한 경우 그 용도변경한 건물의 양도소득에 대해 장기보유특별공제를 적용할 때 보유기간

3. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제 3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.

표1

보유기간	공제율	보유기간	공제율
3년 이상 4년 미만	100분의 6	10년 이상 11년 미만	100분의 20
4년 이상 5년 미만	100분의 8	11년 이상 12년 미만	100분의 22
5년 이상 6년 미만	100분의 10	12년 이상 13년 미만	100분의 24
6년 이상 7년 미만	100분의 12	13년 이상 14년 미만	100분의 26
7년 이상 8년 미만	100분의 14	14년 이상 15년 미만	100분의 28
8년 이상 9년 미만	100분의 16	15년 이상	100분의 30
9년 이상 10년 미만	100분의 18

표2

보유기간	공제율	거주기간	공제율
3년 이상 4년 미만	100분의 12	2년 이상 3년 미만 (보유기간 3년 이상에 한정함)	100분의 8
3년 이상 4년 미만	100분의 12	3년 이상 4년 미만	100분의 12
4년 이상 5년 미만	100분의 16	4년 이상 5년 미만	100분의 16
5년 이상 6년 미만	100분의 20	5년 이상 6년 미만	100분의 20
6년 이상 7년 미만	100분의 24	6년 이상 7년 미만	100분의 24
7년 이상 8년 미만	100분의 28	7년 이상 8년 미만	100분의 28
8년 이상 9년 미만	100분의 32	8년 이상 9년 미만	100분의 32
9년 이상 10년 미만	100분의 36	9년 이상 10년 미만	100분의 36
10년 이상	100분의 40	10년 이상	100분의 40

③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

③ 제1항제10호에서 "미등기양도자산"이란 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1. ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

출처 : 국세청 2021. 11. 08. 사전-2021-법령해석재산-0939[법령해석과-3891] | 국세법령정보시스템

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