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재건축 후 신축주택 지분정리 시 양도소득세 과세 여부
사전-2024-법규재산-0983 · 2024. 12. 23.Q질의내용
- 공유하던 1채의 주택이 재건축되어 공동명의로 신축주택 2채를 취득한 뒤, 이를 각각 1채씩 단독소유로 지분정리하는 경우 양도소득세 과세대상에 해당하나요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0983 · 2024. 12. 23.
- 국세청 사전-2024-법규재산-0983(2024.12.23) 회신입니다.
- 공유하던 1채의 주택이 재건축되어 2채의 입주권 및 이후 신축주택을 각각 1/2씩 분양받았다면, 각자 1채씩 단독소유로 지분정리하는 것은 공유물 분할로 봅니다.
- 따라서 이 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는 것으로 판단됩니다.
- 다만, 단순한 소유권 지분의 교환이 아닌 시가차액 정산 등 금전적 정산이 이루어진 경우에는 정산된 부분만 양도소득세 과세대상에 해당합니다.
- 기획재정부 재산세제과-849(2021.9.28.) 및 민법의 공유물 분할 관련 규정도 준용됩니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제88조: 자산의 사실상 유상 이전(매도, 교환, 현물출자)은 양도로 보나, 대통령령 등에서 정한 특정한 경우는 예외로 함
- 민법 제262조: 2인 이상의 지분 소유는 공유로 추정됨
- 민법 제268조: 공유물은 공유자 사이에서 분할 청구 가능
- 소득세법 제88조 제1항 각목: 토지 경계 변경 등 특정한 경우는 양도 제외
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
공유 중이던 1채의 주택이 재건축되어 취득한 2채의 주택을 각각 단독소유로 지분정리 시, 공유물 분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아님
답변내용
甲과 乙이 각 1/2씩 공유 중이던 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축되어 2채의 신축주택을 분양받는 경우로서 완공 된 이후에 甲과 乙이 각각 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리하는 경우, 해당 지분정리가 양도소득세 과세대상에 해당하는지는 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-849, 2021.9.28.)를 참고하시기 바랍니다.
【질의】가로주택정비사업에 따라 2개의 입주권을 각 1/2씩 분양받은 공동소유자가 공유지분을 서로 단독소유로 정리한 경우 양도소득세 과세 여부
(제1안) 유상양도인 교환에 해당하므로 양도소득세 과세대상임
(제2안) 공유물 분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아님
【회신】귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다. 다만, 상호지분 청산시에 시가차액에 관한 정산을 하는 경우 그 정산된 부분은 양도소득세 과세대상에 해당하는 것입니다.
1. 사실관계
○2015.10월 甲과 乙은 서울시 소재 아파트 1채 취득(각각 1/2지분)
○ 2018.2월 재건축사업으로 인해 1+1 입주권 취득
○ 2020.9월 재건축으로 신축주택 2채 취득(각각 1/2지분)
○ 2024.9월 甲과 乙이 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리(시세차이는 현금지급)
2. 질의요지
○甲과 乙이 1/2씩 공유 중이던 1채의 주택이 재건축되어 2채의 신축주택을 분양받는 경우로서 甲과 乙이 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리한 경우
- 해당 지분정리에 대하여 양도소득세가 과세되는지(차액정산분 제외)
3. 관련 법령
□ 소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우
다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우
□ 민법 제262조 【물건의 공유】
① 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.
② 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.
□ 민법 제268조 【공유물의 분할청구】
① 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.
② 전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.
③ 전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다.
유권해석
재건축 후 신축주택 지분정리 시 양도소득세 과세 여부
사전-2024-법규재산-0983 · 2024. 12. 23.Q질의내용
- 공유하던 1채의 주택이 재건축되어 공동명의로 신축주택 2채를 취득한 뒤, 이를 각각 1채씩 단독소유로 지분정리하는 경우 양도소득세 과세대상에 해당하나요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0983 · 2024. 12. 23.
- 국세청 사전-2024-법규재산-0983(2024.12.23) 회신입니다.
- 공유하던 1채의 주택이 재건축되어 2채의 입주권 및 이후 신축주택을 각각 1/2씩 분양받았다면, 각자 1채씩 단독소유로 지분정리하는 것은 공유물 분할로 봅니다.
- 따라서 이 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는 것으로 판단됩니다.
- 다만, 단순한 소유권 지분의 교환이 아닌 시가차액 정산 등 금전적 정산이 이루어진 경우에는 정산된 부분만 양도소득세 과세대상에 해당합니다.
- 기획재정부 재산세제과-849(2021.9.28.) 및 민법의 공유물 분할 관련 규정도 준용됩니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제88조: 자산의 사실상 유상 이전(매도, 교환, 현물출자)은 양도로 보나, 대통령령 등에서 정한 특정한 경우는 예외로 함
- 민법 제262조: 2인 이상의 지분 소유는 공유로 추정됨
- 민법 제268조: 공유물은 공유자 사이에서 분할 청구 가능
- 소득세법 제88조 제1항 각목: 토지 경계 변경 등 특정한 경우는 양도 제외
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
공유 중이던 1채의 주택이 재건축되어 취득한 2채의 주택을 각각 단독소유로 지분정리 시, 공유물 분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아님
답변내용
甲과 乙이 각 1/2씩 공유 중이던 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축되어 2채의 신축주택을 분양받는 경우로서 완공 된 이후에 甲과 乙이 각각 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리하는 경우, 해당 지분정리가 양도소득세 과세대상에 해당하는지는 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-849, 2021.9.28.)를 참고하시기 바랍니다.
【질의】가로주택정비사업에 따라 2개의 입주권을 각 1/2씩 분양받은 공동소유자가 공유지분을 서로 단독소유로 정리한 경우 양도소득세 과세 여부
(제1안) 유상양도인 교환에 해당하므로 양도소득세 과세대상임
(제2안) 공유물 분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아님
【회신】귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다. 다만, 상호지분 청산시에 시가차액에 관한 정산을 하는 경우 그 정산된 부분은 양도소득세 과세대상에 해당하는 것입니다.
1. 사실관계
○2015.10월 甲과 乙은 서울시 소재 아파트 1채 취득(각각 1/2지분)
○ 2018.2월 재건축사업으로 인해 1+1 입주권 취득
○ 2020.9월 재건축으로 신축주택 2채 취득(각각 1/2지분)
○ 2024.9월 甲과 乙이 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리(시세차이는 현금지급)
2. 질의요지
○甲과 乙이 1/2씩 공유 중이던 1채의 주택이 재건축되어 2채의 신축주택을 분양받는 경우로서 甲과 乙이 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리한 경우
- 해당 지분정리에 대하여 양도소득세가 과세되는지(차액정산분 제외)
3. 관련 법령
□ 소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우
다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우
□ 민법 제262조 【물건의 공유】
① 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.
② 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.
□ 민법 제268조 【공유물의 분할청구】
① 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.
② 전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.
③ 전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다.
