요지
지구단위계획에 따라 일정한 건물신축이 가능한 경우 법령에 따라 사용이 제한된 경우에 해당하지 않음
회신
귀 과세기준자문 신청의 사실관계와 같이, 甲이 일반상업지역 내 대지(쟁점토지)를 취득한 후 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣제30조에 따라 지구단위계획구역 결정(변경) 고시된 경우로서
지구단위계획 내용에 따라 공동개발이 권장되고, 불허용도 외 건축물 건축 등 개발행위가 가능한 경우에는 법령에 ｢소득세법 시행령｣ 제168조의14제1항제1호의 ‘토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 제한된 토지’에 해당하지 않는 것입니다.
1. 사실관계
○’15.07.06.甲외 2명, 도시지역 내 일반상업지역에 있는 대지* 취득
*｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣제71조제1항제8호 건축제한을 받는 토지
○’16.04.15.사업자 등록 신청(주택신축판매 및 비주거용건물건설판매)
○’17.04.03.개발행위허가 제한 결정 고시
○’18.03.19. 도시관리계획(용도지구, 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시
*개발행위허가 제한이 해제되었으며, 쟁점토지 용도는 일반상업지역으로 유지
○’19.04.30. 쟁점토지에 대해 공동주택 건축허가를 받았으나 착공하지 않음
*건축허가 주용도 : 공동주택 000세대, 오피스텔 0호, 제1종근린생활시설(소매점)
○’20.05.04. 쟁점토지 양도
2. 질의내용
○일반상업지역에 있는 대지(쟁점토지) 취득 후 일정기간 동안 개발행위허가가 제한되었다가 도시관리계획 결정(변경)이 고시됨에 따라 개발행위허가 제한이 해제된 경우로서
-공동개발이 권장되고, 불허용도 외 건축물 건축 등 개발행위가 가능한 경우
-도시관리계획(원종역세권 지구단위계획) 결정(변경) 고시일 이후 기간 동안 소득령§168의14①(1)의 규정에 따른 법령에 따라 사용이 제한된 토지에 해당하는지 여부
3. 관련법령
□소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호) 제104조의3【비사업용 토지의 범위】
①제104조제1항제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
4.농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
가.｢지방세법｣ 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
나.｢지방세법｣ 제106조제1항제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지
②제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.
□소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호) 제168조의6【비사업용 토지의 기간기준】
법 제104조의3제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
2.토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간
□소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호) 제168조의14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등】
①법 제104조의3제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지를 판정한다.
1.토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간
4.그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간
□소득세법 시행규칙(2020.3.13. 기획재정부령 제781호) 제83조의5【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
①영 제168조의14제1항제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
1.토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)·면허 등을 신청한 자가 ｢건축법｣제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간
2.토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가·면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지 : 착공이 제한된 기간
5.지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)
□국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4.“도시ㆍ군관리계획”이란 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 개발ㆍ정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 다음 각 목의 계획을 말한다.
가.용도지역ㆍ용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획
나.개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역(市街化調整區域), 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획
마.지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획
5.“지구단위계획”이란 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획을 말한다.
15. "용도지역"이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율(｢건축법｣ 제55조의 건폐율을 말한다. 이하 같다), 용적률(｢건축법｣ 제56조의 용적률을 말한다. 이하 같다), 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
□국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조【용도지역의 지정】
①국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시ㆍ군관리계획으로 결정한다.
1.도시지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.
가.주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
나.상업지역 : 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
다.공업지역 : 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
라.녹지지역 : 자연환경ㆍ농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
□국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조【도시ㆍ군관리계획의 결정】
⑥국토교통부장관이나 시ㆍ도지사는 도시ㆍ군관리계획을 결정하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 결정을 고시하고, 국토교통부장관이나 도지사는 관계 서류를 관계 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수에게 송부하여 일반이 열람할 수 있도록 하여야 하며, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사는 관계 서류를 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다.
⑦시장 또는 군수가 도시ㆍ군관리계획을 결정하는 경우에는 제1항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. 이 경우 “시ㆍ도지사”는 “시장 또는 군수”로, “시ㆍ도도시계획위원회”는 “제113조제2항에 따른 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회”로, “｢건축법｣제4조에 따라 시ㆍ도에 두는 건축위원회”는 “｢건축법｣제4조에 따라 시 또는 군에 두는 건축위원회”로, “특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사”는 “시장 또는 군수”로 본다.
□국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제38조【개발제한구역의 지정】
① 국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 또는 변경을 도시ㆍ군관리계획으로 결정할 수 있다.
② 개발제한구역의 지정 또는 변경에 필요한 사항은 따로 법률로 정한다.
□국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제54조【지구단위계획구역에서의 건축 등】
지구단위계획구역에서 건축물(일정 기간 내 철거가 예상되는 경우 등 대통령령으로 정하는 가설건축물은 제외한다)을 건축 또는 용도변경하거나 공작물을 설치하려면 그 지구단위계획에 맞게 하여야 한다. 다만, 지구단위계획이 수립되어 있지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.
□국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조【개발행위의 허가】
①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위(이하 “개발행위”라 한다)를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가(이하 “개발행위허가”라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시ㆍ군계획사업(다른 법률에 따라 도시ㆍ군계획사업을 의제한 사업을 포함한다)에 의한 행위는 그러하지 아니하다.
1.건축물의 건축 또는 공작물의 설치
2.토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다)
□국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제58조【개발행위허가의 기준】
①특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 개발행위허가의 신청 내용이 다음 각 호의 기준에 맞는 경우에만 개발행위허가 또는 변경허가를 하여야 한다.
1.용도지역별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 개발행위의 규모에 적합할 것. 다만, 개발행위가 ｢농어촌정비법｣제2조제4호에 따른 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 개발행위 규모의 제한을 받지 아니한다.
2.도시ㆍ군관리계획 및 성장관리계획의 내용에 어긋나지 아니할 것
3.도시ㆍ군계획사업의 시행에 지장이 없을 것
4.주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천ㆍ호소ㆍ습지의 배수 등 주변환경이나 경관과 조화를 이룰 것
5.해당 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보계획이 적절할 것
□국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제63조【개발행위허가의 제한】
①국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 지역으로서 도시ㆍ군관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대해서는 대통령령으로 정하는 바에 따라 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 한 차례만 3년 이내의 기간 동안 개발행위허가를 제한할 수 있다. 다만, 제3호부터 제5호까지에 해당하는 지역에 대해서는 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니하고 한 차례만 2년 이내의 기간 동안 개발행위허가의 제한을 연장할 수 있다.
1.녹지지역이나 계획관리지역으로서 수목이 집단적으로 자라고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량 농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역
2.개발행위로 인하여 주변의 환경ㆍ경관ㆍ미관 및 ｢국가유산기본법｣제3조에 따른 국가유산 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역
3.도시ㆍ군기본계획이나 도시ㆍ군관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 그 도시ㆍ군기본계획이나 도시ㆍ군관리계획이 결정될 경우 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역
4.지구단위계획구역으로 지정된 지역
5.기반시설부담구역으로 지정된 지역
□국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제71조【용도지역안에서의 건축제한】
①법 제76조제1항에 따른 용도지역안에서의 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한(이하 “건축제한”이라 한다)은 다음 각호와 같다.
8.일반상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 9에 규정된 건축물
출처 :
국세청 2025. 07. 24. 기준-2025-법규재산-0061[법규과-1681] | 국세법령정보시스템
