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합산배제 장기일반민간임대주택 임대료 연 증가율 5% 적용 기준
서면-2019-부동산-3588[부동산납세과-1086] · 2019. 10. 21.Q질의내용
- 종합부동산세 합산배제 장기일반민간임대주택의 임대보증금 또는 임대료 연 증가율 5% 초과 여부 판단 시, 기준이 되는 임대차계약은 무엇인지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2019-부동산-3588[부동산납세과-1086] · 2019. 10. 21.
- 국세청 서면-2019-부동산-3588[부동산납세과-1086] 회신에 따르면 본 유권해석은 2019년 10월 21일에 제공되었습니다.
- 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 다목의 합산배제 장기일반민간임대주택에서 임대보증금 또는 임대료 연 증가율 5% 초과 여부를 적용할 때 기준이 되는 임대차계약은 2019년 2월 12일 이후 처음 체결 또는 갱신한 표준임대차계약임을 분명히 밝혔습니다.
- 따라서 그 이전에 체결된 일반 임대차계약이 아닌, 새로운 표준임대차계약 체결(또는 갱신)이 있을 때부터 해당 연 증가율 상한을 산정하는 기준이 적용됩니다.
- 2019년 2월 12일 이후 최초로 체결 또는 갱신된 표준임대차계약 이전까지는 연 증가율 적용기준이 해당되지 않으며, 해당 일자 이후 최초 계약 또는 갱신 시 임대보증금 및 임대료 인상율 5% 초과 여부를 판단하게 됩니다.
L관련 법령 해석
- 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 다목: 합산배제 임대주택의 임대보증금 또는 임대료 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
- 종합부동산세법 시행령 부칙 제3조: 임대료 연 증가율 5% 적용 기준은 2019년 2월 12일 이후 체결 또는 갱신한 표준임대차계약부터 시작함
- 종합부동산세법 제8조 제2항: 일정 요건을 충족하는 주택은 과세표준 합산 배제의 대상이 됨
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
「종합부동산세법 시행령」 제3조의 제1항 제8호 다목의 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율은 「종합부동산세법 시행령」 부칙 제3조에 따라 ’19.2.12. 이후 최초로 체결 또는 갱신하는 표준임대차계약을 기준으로 적용하는 것임
회신
｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조의 제1항 제8호 다목의 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율을 적용 시 기준이 되는 당초 임대차 계약은 ｢종합부동산세법 시행령｣ 부칙 제3조에 따라 ’19.2.12. 이후 최초로 체결 또는 갱신하는 표준임대차계약을 기준으로 임대보증금 또는 임대료 연 증가율 5% 초과 여부를 적용하는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-’18.2월 서울 소재 아파트를 취득하여 1세대 1주택인 상태에서 ’18.7월 현재의 임차인에게 임대하고 ’19.1월 장기일반민간임대주택 등록함
-주택임대사업자 등록 이후 임대차계약을 갱신한 사실을 없으며 ’19.9.20. 합산배제 임대주택으로 신고함
○ 질의내용
-｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조의1항제8호 다목의 합산배제 장기일반민간임대주택의 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율 100분의 5 초과 요건을 적용함에 있어
-임대료 연 증가율 5% 초과여부의 기준이 되는 당초 임대차계약을 개정 시행령 시행일인 ’19.2.12. 이후 처음 체결한 표준임대차계약을 기준으로 하는 것인지, 아니면 종전 일반임대차 계약 기준으로 5%를 적용하는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 종합부동산세법 제8조【과세표준】
②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
○ 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】
①법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다. (생략)
8.매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.
가.해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것
나.8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.
다.임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
출처 : 국세청 2019. 10. 21. 서면-2019-부동산-3588[부동산납세과-1086] | 국세법령정보시스템
유권해석
합산배제 장기일반민간임대주택 임대료 연 증가율 5% 적용 기준
서면-2019-부동산-3588[부동산납세과-1086] · 2019. 10. 21.Q질의내용
- 종합부동산세 합산배제 장기일반민간임대주택의 임대보증금 또는 임대료 연 증가율 5% 초과 여부 판단 시, 기준이 되는 임대차계약은 무엇인지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2019-부동산-3588[부동산납세과-1086] · 2019. 10. 21.
- 국세청 서면-2019-부동산-3588[부동산납세과-1086] 회신에 따르면 본 유권해석은 2019년 10월 21일에 제공되었습니다.
- 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 다목의 합산배제 장기일반민간임대주택에서 임대보증금 또는 임대료 연 증가율 5% 초과 여부를 적용할 때 기준이 되는 임대차계약은 2019년 2월 12일 이후 처음 체결 또는 갱신한 표준임대차계약임을 분명히 밝혔습니다.
- 따라서 그 이전에 체결된 일반 임대차계약이 아닌, 새로운 표준임대차계약 체결(또는 갱신)이 있을 때부터 해당 연 증가율 상한을 산정하는 기준이 적용됩니다.
- 2019년 2월 12일 이후 최초로 체결 또는 갱신된 표준임대차계약 이전까지는 연 증가율 적용기준이 해당되지 않으며, 해당 일자 이후 최초 계약 또는 갱신 시 임대보증금 및 임대료 인상율 5% 초과 여부를 판단하게 됩니다.
L관련 법령 해석
- 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 다목: 합산배제 임대주택의 임대보증금 또는 임대료 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
- 종합부동산세법 시행령 부칙 제3조: 임대료 연 증가율 5% 적용 기준은 2019년 2월 12일 이후 체결 또는 갱신한 표준임대차계약부터 시작함
- 종합부동산세법 제8조 제2항: 일정 요건을 충족하는 주택은 과세표준 합산 배제의 대상이 됨
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
「종합부동산세법 시행령」 제3조의 제1항 제8호 다목의 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율은 「종합부동산세법 시행령」 부칙 제3조에 따라 ’19.2.12. 이후 최초로 체결 또는 갱신하는 표준임대차계약을 기준으로 적용하는 것임
회신
｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조의 제1항 제8호 다목의 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율을 적용 시 기준이 되는 당초 임대차 계약은 ｢종합부동산세법 시행령｣ 부칙 제3조에 따라 ’19.2.12. 이후 최초로 체결 또는 갱신하는 표준임대차계약을 기준으로 임대보증금 또는 임대료 연 증가율 5% 초과 여부를 적용하는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-’18.2월 서울 소재 아파트를 취득하여 1세대 1주택인 상태에서 ’18.7월 현재의 임차인에게 임대하고 ’19.1월 장기일반민간임대주택 등록함
-주택임대사업자 등록 이후 임대차계약을 갱신한 사실을 없으며 ’19.9.20. 합산배제 임대주택으로 신고함
○ 질의내용
-｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조의1항제8호 다목의 합산배제 장기일반민간임대주택의 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율 100분의 5 초과 요건을 적용함에 있어
-임대료 연 증가율 5% 초과여부의 기준이 되는 당초 임대차계약을 개정 시행령 시행일인 ’19.2.12. 이후 처음 체결한 표준임대차계약을 기준으로 하는 것인지, 아니면 종전 일반임대차 계약 기준으로 5%를 적용하는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 종합부동산세법 제8조【과세표준】
②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
○ 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】
①법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다. (생략)
8.매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.
가.해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것
나.8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.
다.임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
출처 : 국세청 2019. 10. 21. 서면-2019-부동산-3588[부동산납세과-1086] | 국세법령정보시스템
