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상생임대주택 특례, 4년 단일 임대차계약 분리 적용 불가 여부
서면-2024-법규재산-2876 · 2024. 11. 13.Q질의내용
- 4년 단일 임대차계약을 직전임대차계약과 상생임대차계약으로 나누어 상생임대주택 특례를 적용할 수 있는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2024-법규재산-2876 · 2024. 11. 13.
- 국세청(서면-2024-법규재산-2876, 2024-11-13) 회신에 따른 답변입니다.
- 4년 단일 임대차계약을 별도로 나누어 직전임대차계약과 상생임대차계약처럼 간주하는 것은 소득세법 시행령 제155조의3 상생임대주택 특례 적용 요건에 부합하지 않음을 밝히고 있습니다.
- 따라서 한 건의 임대차계약을 임의로 2개 계약으로 볼 수 없으므로, 상생임대주택 특례를 적용받을 수 없다고 명확히 안내합니다.
- 실제 별도의 임대차계약이 존재해야 하며, 그 요건(임대료 증액 제한, 최소 임대기간 등)을 충족하는 경우에만 특례 적용이 가능함을 재확인하였습니다.
- 상생임대주택 특례를 고려하는 경우 계약 체결 시점부터 요건에 부합하도록 관리해야 한다는 점을 유념해야 한다고 봅니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대 1주택 등에 해당하는 경우 비과세 양도소득을 규정.
- 소득세법 시행령 제155조의3: 상생임대주택에서 직전임대차계약과 상생임대차계약이 각각 별도의 임대차계약으로 체결되고, 각 요건(증가율, 임대기간)을 충족할 것을 명시.
- 소득세법 시행규칙 제74조의3: 임대차계약 합산 기간 계산 요건으로 임대료 증가 불가 규정.
- 상생임대차계약은 직전임대차계약과 분리 체결·요건 충족이 전제.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
4년 단일 임대차계약을 임의로 직전임대차계약과 상생임대차계약 2개의 계약으로 보아 소득령§155의3 상생임대주택 특례를 적용할 수 없는 것임
회신
1세대가 주택을 취득한 후 체결한 4년의 임대기간으로 하는 하나의 임대차계약을 직전임대차계약과 상생임대차계약 2개의 계약으로 보아 「소득세법 시행령」제155조의3의 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용할 수 없는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’22.6월 지역주택조합 원조합원 아파트 사용승인(조정대상지역)
○ ’22.9월 임대차계약 체결(4년, ’22.11~’26.11.)
○ (예정) 아파트 양도
2. 질의내용
○ 임대기간을 4년으로 하여 임대차계약을 체결한 경우, 4년 단일 계약을 직전임대차계약과 상생임대차계약으로 보아 상생임대주택 특례(소득령§155의3)를 적용할 수 있는지 여부
3. 관련법령
□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
□ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. (이하 생략)
□ 소득세법 시행규칙 제74조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
영 제155조의3제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 요건"이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다.
유권해석
상생임대주택 특례, 4년 단일 임대차계약 분리 적용 불가 여부
서면-2024-법규재산-2876 · 2024. 11. 13.Q질의내용
- 4년 단일 임대차계약을 직전임대차계약과 상생임대차계약으로 나누어 상생임대주택 특례를 적용할 수 있는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2024-법규재산-2876 · 2024. 11. 13.
- 국세청(서면-2024-법규재산-2876, 2024-11-13) 회신에 따른 답변입니다.
- 4년 단일 임대차계약을 별도로 나누어 직전임대차계약과 상생임대차계약처럼 간주하는 것은 소득세법 시행령 제155조의3 상생임대주택 특례 적용 요건에 부합하지 않음을 밝히고 있습니다.
- 따라서 한 건의 임대차계약을 임의로 2개 계약으로 볼 수 없으므로, 상생임대주택 특례를 적용받을 수 없다고 명확히 안내합니다.
- 실제 별도의 임대차계약이 존재해야 하며, 그 요건(임대료 증액 제한, 최소 임대기간 등)을 충족하는 경우에만 특례 적용이 가능함을 재확인하였습니다.
- 상생임대주택 특례를 고려하는 경우 계약 체결 시점부터 요건에 부합하도록 관리해야 한다는 점을 유념해야 한다고 봅니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대 1주택 등에 해당하는 경우 비과세 양도소득을 규정.
- 소득세법 시행령 제155조의3: 상생임대주택에서 직전임대차계약과 상생임대차계약이 각각 별도의 임대차계약으로 체결되고, 각 요건(증가율, 임대기간)을 충족할 것을 명시.
- 소득세법 시행규칙 제74조의3: 임대차계약 합산 기간 계산 요건으로 임대료 증가 불가 규정.
- 상생임대차계약은 직전임대차계약과 분리 체결·요건 충족이 전제.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
4년 단일 임대차계약을 임의로 직전임대차계약과 상생임대차계약 2개의 계약으로 보아 소득령§155의3 상생임대주택 특례를 적용할 수 없는 것임
회신
1세대가 주택을 취득한 후 체결한 4년의 임대기간으로 하는 하나의 임대차계약을 직전임대차계약과 상생임대차계약 2개의 계약으로 보아 「소득세법 시행령」제155조의3의 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용할 수 없는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’22.6월 지역주택조합 원조합원 아파트 사용승인(조정대상지역)
○ ’22.9월 임대차계약 체결(4년, ’22.11~’26.11.)
○ (예정) 아파트 양도
2. 질의내용
○ 임대기간을 4년으로 하여 임대차계약을 체결한 경우, 4년 단일 계약을 직전임대차계약과 상생임대차계약으로 보아 상생임대주택 특례(소득령§155의3)를 적용할 수 있는지 여부
3. 관련법령
□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
□ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. (이하 생략)
□ 소득세법 시행규칙 제74조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
영 제155조의3제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 요건"이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다.
