어떤 법률 도움이 필요하신가요?
즉시 상담을 받아보세요!
* 연중무휴, 24시간 상담 가능

겸용주택 용도변경 후 조정대상지역 해제 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용

서면-2020-법령해석재산-3906[법령해석과-2950] · 2021. 08. 26.

질의 및 요약

Q질의내용

겸용주택을 상가로 변경하였다가 조정대상지역 해제 후 다시 주택으로 재변경하는 경우, 1세대1주택 비과세 요건 판정 시 거주요건을 적용하는지요?

S요약

취득 당시 조정대상지역에 있는 겸용주택을 여러 번 용도변경했다가, 조정대상지역 해제 후 다시 주택으로 용도변경할 경우에도 1세대1주택 비과세 요건 판정에는 거주요건을 적용하는 것으로 판단됩니다. 즉, 조정대상지역 해제와 상관없이 거주요건 충족 여부는 중요합니다.

#겸용주택 #조정대상지역 #1세대1주택 #비과세 #거주요건 #용도변경

핵심 정리

R회신 내용 서면-2020-법령해석재산-3906[법령해석과-2950] · 2021. 08. 26.

국세청 서면-2020-법령해석재산-3906[법령해석과-2950] 회신에 따른 답변입니다.
취득 당시 조정대상지역에 소재한 겸용주택이 주택 외 면적보다 주택 면적이 큰 경우 주택부분을 근린생활시설로 용도변경한 것과 무관하게, 다시 전체를 주택으로 용도변경하여 양도할 때에도 1세대1주택 비과세 요건 판정시 소득세법 시행령 제154조제1항의 거주요건을 적용한다는 입장입니다.
즉, 조정대상지역 해제 이후에 다시 주택이 된 경우에도 주택 취득 당시의 조정대상지역 여부에 따라 거주요건이 적용된다는 점을 명시적으로 밝히고 있습니다.
관련 조문에 의하면, 거주자가 해당 주택의 보유기간 2년(조정대상지역은 거주 2년 포함) 요건을 맞추지 못하면 비과세 적용이 어렵다는 점을 유념해야 합니다.
구체적 사례에서는 2018년 신축된 부산 기장군 소재 겸용주택을 2020년 상가로 용도변경 후 임대하다가, 임차인 퇴거 후 주택 전체로 재변경해 양도할 예정인 사안에 대하여 회신하였습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제88조: 주택의 정의와 현실적 사용여부에 대해 규정하며, 공부상의 용도가 불분명하면 등기에 따른다
소득세법 제89조: 1세대1주택 비과세의 기본 요건 및 예외 사항을 규정
소득세법 시행령 제154조: 조정대상지역 주택은 보유·거주 2년 이상 요건이 충족되어야 비과세를 인정하며, 복합 건물의 기준도 설명
건축법 제2조, 제19조: 건축물 용도 및 용도변경 절차를 정의하고 구청장 등 관할 관청의 인허가 또는 신고를 요구

사례 Q&A

1. 조정대상지역에서 해제된 겸용주택, 주택 재변경 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용하나요?

답변

네, 조정대상지역 해제와 상관없이 1세대1주택 비과세 거주요건은 적용된다고 볼 수 있습니다.

근거

소득세법 시행령 제154조와 유권해석 회신에 따라, 취득 당시 조정대상지역 여부가 거주요건 적용 판정 기준이 됩니다.

2. 겸용주택에서 상가로, 다시 주택으로 용도변경한 경우 주택보유·거주기간 산정은?

답변

용도변경 이력이 있더라도 취득 당시 요건에 따라 보유·거주기간 판정이 이루어집니다.

근거

소득세법 시행령 제154조제1항과 관련 해석에 의하면, 주택의 실질적 사용 및 취득시점이 판단의 기준입니다.

3. 조정대상지역 해제 후 겸용주택을 주택으로 용도변경 시 비과세 예외가 인정되나요?

답변

조정대상지역 해제 이후라도 비과세 예외 사유에 해당하지 않으며, 취득 당시 조정대상지역 규정이 적용됩니다.

근거

국세청 해석 및 관련 조문(시행령 제154조)에서 조정대상지역의 해제와 무관하게 거주요건을 적용한다고 명시되어 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

변호사 상담 받기

다른 해석 사례를 확인해 보세요

유권해석 전문

요지

취득당시 조정대상지역에 소재한 겸용주택을 2회이상 용도변경하여 다시 주택으로 용도변경하는 시점에 조정대상지역에서 해제된 경우에도, 1세대1주택 비과세 요건 판정시 거주요건 적용함

회신

귀 서면질의의 경우, 취득당시 조정대상지역에 소재한 겸용주택(주택면적이 주택 외 면적보다 큰 겸용주택)의 주택부분을 근린생활시설로 용도변경하였다가, 해당지역이 조정대상지역에서 해제된 후 다시 건물전체를 주택으로 용도변경하여 양도하는 경우, 1세대1주택 비과세 여부 판단시「소득세법 시행령」제154조제1항의 거주요건을 적용하는 것입니다.

○ ’14.1월 甲은 부산 기장군 소재 A토지 취득

- ’17.9월 부산 기장군 조정대상지역 지정

○ ’18.2월 A토지 위 B겸용주택 신축(1층 단독주택 90㎡, 1층근린생활시설 50㎡)

- ’18.12.31. 부산기장군 조정대상지역 해제

○ ’20년 주택부분을 근린생활시설(상가)로 용도변경 후 사용하다가 상가로 사용하는 임차인이 퇴거할 경우 다시 전체를 주택으로 용도변경 예정

2. 질의내용

○ 주택에서 상가로 용도변경 후 다시 상가에서 주택으로 용도변경시 상가에서 주택으로 용도변경시점에 조정대상지역에 해당하지 않는 경우 거주요건 적용 여부

3. 관련법령 및 관련 사례

○ 소득세법 제88조【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

②제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다

1. 서울특별시	전 지역
2. 부산광역시	해운대구․연제구․동래구․남구․부산진구 및 수영구․기장군
3. 경기도	과천시․광명시․성남시․고양시․남양주시․하남시 및 화성시(반송동․석우동․동탄면 금곡리․목리․방교리․산척리․송리․신리․영천리․오산리․장지리․중리․청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다)
4. 기타	｢신행정수도 후속대책을 위한 연기․공주지역 행정중심 복합도시 건설을 위한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 예정지역

③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다

⑤~⑦ 생략...

⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간

부 칙

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)

①제154조제1항․제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항․제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택

2.2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)

3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택

○ 건축법 제2조 【정의】

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. "건축물의 용도"란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다

○ 건축법 제19조 【용도변경】

① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.

② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다.

1. 허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우

2. 신고 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우

④ 시설군은 다음 각 호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

1. 자동차 관련 시설군

2. 산업 등의 시설군

3. 전기통신시설군

4. 문화 및 집회시설군

5. 영업시설군

6. 교육 및 복지시설군

7. 근린생활시설군

8. 주거업무시설군

9. 그 밖의 시설군

출처 : 국세청 2021. 08. 26. 서면-2020-법령해석재산-3906[법령해석과-2950] | 국세법령정보시스템

유권해석

로그인 후 이용해주세요.

정말 회원탈퇴 하시겠습니까?