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재건축 추가분담금 내 부수토지 증가는 상생임대특례 적용여부
재산세제과-375 · 2023. 03. 07.Q질의내용
- 재건축 조합의 원조합원이 추가분담금 납부로 인해 신축주택의 부수토지 면적이 증가한 경우, 해당 부수토지 부분과 관련하여 임대차계약을 준공 전에 체결했을 때 상생임대특례 적용이 가능한가요?
S요약
R회신 내용 재산세제과-375 · 2023. 03. 07.
- 기획재정부 재산세제과-375(2023.03.07.) 회신에 따르면, 재건축조합의 원조합원이 청산금을 납부하여 신축주택의 부수토지가 증가한 경우, 준공 전에 신축주택에 임대차계약을 체결하였더라도 해당 계약은 ‘주택을 취득한 후’ 계약한 것으로 본다고 해석하고 있습니다.
- 따라서 소득세법 시행령 제155조의3에서 정한 상생임대특례 요건 중 ‘주택 취득 후 임대차계약’ 요건은 충족됩니다.
- 임대차계약 체결 시점은 실제 신축주택의 사용승인일(준공일) 이후가 취득시기이나, 부수토지 증가분에 대해 임대차계약을 체결했다면 ‘취득 후’로 판단됩니다.
- 다만, 직전임대차계약 등 나머지 특례 요건은 별도 충족전제이며, 임대계약의 임대기간(1년 6개월 이상, 2년 이상) 및 보증금·임대료 5% 초과 미증가 등 조건도 만족해야 합니다.
- 이 회신의 근거는 소득세법 시행령 제155조의3 및 기존 유권해석(재산세과-3271, 1206 등)에서 부수토지의 증가분에 대한 취득 시기·계산 원칙을 준용하는 데 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례): 1세대1주택 거주기간 제한 배제 및 임대차계약 요건
- 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기): 추가분담금으로 증가한 부수토지의 취득시기-사용승인일(준공일 등) 기준
- 재산세과-3271, 2008.10.14.: 재건축으로 증가한 부수토지는 사용승인일부터 보유기간 기산
- 재산세과-1206, 2009.06.17: 재건축 추가부지의 보유기간 기산, 기존주택과 구분
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
재건축 조합의 원조합원이 청산금을 납부하여 기존주택 부수토지보다 신축주택의 주택부수토지가 증가한 경우로서, 준공 전 신축주택에 대하여 임대차계약을 체결한 경우에도,「주택을 취득한 후」 임대차계약을 체결한 것으로 보아 상생임대특례(소득령§155의3) 적용
회신
[질의내용]
○ 원조합원이 보유하고 있는 주택을 도시정비법상 재건축사업 중, 신축 예정주택에 대하여 임대차계약을 체결하는 경우로서,
- 추가분담금 납부로 인하여 증가한 주택부수토지 부분을「주택을 취득한 후」 임대차계약을 체결한 부분으로 보아 특례규정 적용 가능한지 여부
＊ 소득령§155의3①(1),(2)의 직전임대차계약 다른 요건은 충족한 것으로 전제
(제1안) 적용 가능
(제2안) 적용 불가
[회신] 귀 청의 질의는 제1안이 타당합니다.
1. 사실관계
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○ ’00.6월 A주택 취득
- 17.6월 재건축 관리처분계획 인가
- ’23.2.28. 이전 고시 예정
- 입주시 대출금 상환(이주비 및 추가분담금)을 위해 22. 9월 경 전세계약할 예정이고, 전세계약의 잔금은 ’23.3.10. 예정
- ’23.3.10. 임대개시예정(임대기간 ’23.3.10.~’24.12.10.)
- ’24.12월 임대차계약 갱신(계약기간 2년)
2. 질의내용
○원조합원이 보유하고 있는 주택을 도시정비법상 재건축사업 중, 신축 예정주택에 대하여 임대차계약을 체결하는 경우로서,
- 추가분담금 납부로 인하여 증가한 주택부수토지 부분을「주택을 취득한 후」 임대차계약을 체결한 부분으로 보아 특례규정 적용 가능한지 여부
＊ 소득령§155의3①(1),(2)의 직전임대차계약 다른 요건은 충족한 것으로 전제
(제1안) 적용 가능
(제2안) 적용 불가
3. 관련법령 및 관련 사례
□소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
□ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.
9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.
□ 재산세과-3271, 2008.10.14.
「도시 및 주거환경정비법」에 의해 재건축된 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 보유기간 계산은 멸실된 종전주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산(기존주택의 면적보다 새로운 주택의 면적이 큰 경우 포함)합니다. 다만, 재건축사업계획에 따라 청산금을 납부한 경우로서 재건축 주택의 부수토지 면적이 종전주택의 부수토지 면적보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 재건축 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 보유기간을 계산합니다.
□재산세과-1206,2009.06.17
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발 또는 재건축한 주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항의 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이나, 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간을 계산하는 것임
유권해석
재건축 추가분담금 내 부수토지 증가는 상생임대특례 적용여부
재산세제과-375 · 2023. 03. 07.Q질의내용
- 재건축 조합의 원조합원이 추가분담금 납부로 인해 신축주택의 부수토지 면적이 증가한 경우, 해당 부수토지 부분과 관련하여 임대차계약을 준공 전에 체결했을 때 상생임대특례 적용이 가능한가요?
S요약
R회신 내용 재산세제과-375 · 2023. 03. 07.
- 기획재정부 재산세제과-375(2023.03.07.) 회신에 따르면, 재건축조합의 원조합원이 청산금을 납부하여 신축주택의 부수토지가 증가한 경우, 준공 전에 신축주택에 임대차계약을 체결하였더라도 해당 계약은 ‘주택을 취득한 후’ 계약한 것으로 본다고 해석하고 있습니다.
- 따라서 소득세법 시행령 제155조의3에서 정한 상생임대특례 요건 중 ‘주택 취득 후 임대차계약’ 요건은 충족됩니다.
- 임대차계약 체결 시점은 실제 신축주택의 사용승인일(준공일) 이후가 취득시기이나, 부수토지 증가분에 대해 임대차계약을 체결했다면 ‘취득 후’로 판단됩니다.
- 다만, 직전임대차계약 등 나머지 특례 요건은 별도 충족전제이며, 임대계약의 임대기간(1년 6개월 이상, 2년 이상) 및 보증금·임대료 5% 초과 미증가 등 조건도 만족해야 합니다.
- 이 회신의 근거는 소득세법 시행령 제155조의3 및 기존 유권해석(재산세과-3271, 1206 등)에서 부수토지의 증가분에 대한 취득 시기·계산 원칙을 준용하는 데 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례): 1세대1주택 거주기간 제한 배제 및 임대차계약 요건
- 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기): 추가분담금으로 증가한 부수토지의 취득시기-사용승인일(준공일 등) 기준
- 재산세과-3271, 2008.10.14.: 재건축으로 증가한 부수토지는 사용승인일부터 보유기간 기산
- 재산세과-1206, 2009.06.17: 재건축 추가부지의 보유기간 기산, 기존주택과 구분
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
재건축 조합의 원조합원이 청산금을 납부하여 기존주택 부수토지보다 신축주택의 주택부수토지가 증가한 경우로서, 준공 전 신축주택에 대하여 임대차계약을 체결한 경우에도,「주택을 취득한 후」 임대차계약을 체결한 것으로 보아 상생임대특례(소득령§155의3) 적용
회신
[질의내용]
○ 원조합원이 보유하고 있는 주택을 도시정비법상 재건축사업 중, 신축 예정주택에 대하여 임대차계약을 체결하는 경우로서,
- 추가분담금 납부로 인하여 증가한 주택부수토지 부분을「주택을 취득한 후」 임대차계약을 체결한 부분으로 보아 특례규정 적용 가능한지 여부
＊ 소득령§155의3①(1),(2)의 직전임대차계약 다른 요건은 충족한 것으로 전제
(제1안) 적용 가능
(제2안) 적용 불가
[회신] 귀 청의 질의는 제1안이 타당합니다.
1. 사실관계
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○ ’00.6월 A주택 취득
- 17.6월 재건축 관리처분계획 인가
- ’23.2.28. 이전 고시 예정
- 입주시 대출금 상환(이주비 및 추가분담금)을 위해 22. 9월 경 전세계약할 예정이고, 전세계약의 잔금은 ’23.3.10. 예정
- ’23.3.10. 임대개시예정(임대기간 ’23.3.10.~’24.12.10.)
- ’24.12월 임대차계약 갱신(계약기간 2년)
2. 질의내용
○원조합원이 보유하고 있는 주택을 도시정비법상 재건축사업 중, 신축 예정주택에 대하여 임대차계약을 체결하는 경우로서,
- 추가분담금 납부로 인하여 증가한 주택부수토지 부분을「주택을 취득한 후」 임대차계약을 체결한 부분으로 보아 특례규정 적용 가능한지 여부
＊ 소득령§155의3①(1),(2)의 직전임대차계약 다른 요건은 충족한 것으로 전제
(제1안) 적용 가능
(제2안) 적용 불가
3. 관련법령 및 관련 사례
□소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
□ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.
9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.
□ 재산세과-3271, 2008.10.14.
「도시 및 주거환경정비법」에 의해 재건축된 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 보유기간 계산은 멸실된 종전주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산(기존주택의 면적보다 새로운 주택의 면적이 큰 경우 포함)합니다. 다만, 재건축사업계획에 따라 청산금을 납부한 경우로서 재건축 주택의 부수토지 면적이 종전주택의 부수토지 면적보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 재건축 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 보유기간을 계산합니다.
□재산세과-1206,2009.06.17
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발 또는 재건축한 주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항의 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이나, 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간을 계산하는 것임
