요지

기부채납의무등을 부담하는 주택단지 개발사업 중 일부택지가 분양되어 인도되는 경우 일부택지 인도시점에 잔여수익 전액 인식함

답변내용

(질의1) 기획재정부 해석(기획재정부 법인세제과-1, 2024.1.2.)을 참조하시기 바랍니다.
○ 기획재정부 법인세제과-1, 2024. 1. 2.

o 내국법인이 기부채납의무 및 개발부담금 납부의무를 부담하는 주택단지 개발사업 중 일부택지가 분양되어 인도되는 경우 해당 분양수익의 익금 귀속시기
- ⁠(1안) 개발사업 전체의 진행률 기준으로 각 사업연도별 인식
- ⁠(2안) 일부택지 인도시점에 잔여수익 전액 인식

귀 청의 질의의 경우 제2안이 타당합니다.

(질의2) 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 내국법인이 주택단지 조성사업을 시행하면서 도시개발사업 개발계획 및 실시협약등에 따라 부담하는 도로 및 체육시설 등에 대한 설치비용과 주택단지 개발사업과 관련하여 ｢개발이익 환수에 관한 법률｣에 따라 부담하는 개발부담금은 분양수익이 익금으로 인식되는 사업연도에 그 수익에 대응되는 금액 상당액을 손금으로 인식하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 질의법인은 2005.2.21. 경남 00시가 공모한 00시 00면 일대 부지의 공공시설, 민간골프장 및 공동주택 등 개발사업(이하 ⁠‘개발사업’)의 민간사업자로 선정되어,

  -같은 해 6월 00시와 개발사업에 대한 실시협약서를 체결하였으며, 아래 표와 같은 경과에 따라 개발사업을 진행하고 있음

 ○ 질의법인은 2019.4월 착공한 주택단지 개발사업* 중 일부 택지**(이하 ⁠‘분양택지’)에 대하여 2022.3월 주식회사 @@종합건설 등(이하 ⁠‘수분양자’)과 분양계약을 체결하였으며,

    * 단독주택용지, 근린생활시설용지, 기타시설용지 및 공동주택용지(총 8블록)

   ** 공동주택용지 총 8개 블록 중 6개 블록

  - 2023.3월 매매대금이 완납되면 분양택지에 대한 부분준공을 득하고 지적 및 등기부 정리절차를 거쳐 수분양자에게 소유권을 이전할 예정이며, 본건 분양택지 외의 나머지 택지에 대해서는 ’23년∼ ’24년 중 분양할 예정임

 ○ 질의법인은 본건 분양계약과 관련하여 일반기업회계기준에 따라 본건 주택단지 전체 준공 시까지 작업진행률을 적용하여 회계상 수익으로 인식할 예정임

 ○ 한편, 본건 주택단지와 관련된 도시개발계획 및 실시계획, 그리고 김해시와 질의법인 간 체결된 실시협약서에는 질의법인이 본건 도시개발구역 관련 도로 및 체육시설 등을 설치한 후 이를 김해시에 기부채납 하도록 되어 있어,

  - 도로 기부채납 의무의 이행을 위하여 토지를 취득하는 한편, 도로 토목공사(2023.2.1.∼2026.1.31.)에 대한 도급계약을 체결하였고, 동 공사에 관한 비용은 본건 분양택지의 소유권 이전 후인 2023사업연도 이후부터 순차적으로 지출될 예정이며

  - 도로에 대한 전기공사 및 체육시설 공사 관련 계약은 아직 체결되지 않았음

 ○ 또한, 질의법인은 본건 주택단지 개발사업과 관련하여 ｢개발이익환수에 관한 법률｣(이하 ⁠‘개발이익환수법’)에 따른 ⁠‘개발부담금’ 납부의무도 부담하고 있음

2. 질의내용

 ○ 내국법인이 기부채납의무 및 개발부담금 납부의무를 부담하는 주택단지 개발사업 중 일부택지가 분양되어 인도되는 경우

3. 관련법령

○ 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】

 ①내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

 ②제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○법인세법 시행령 제68조【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】

 ① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.

  3. 상품 등외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 "외화대금"이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다.

○법인세법 시행령 제69조【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】

 ① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설등을 완료한 정도(이하 이 조에서 "작업진행률"이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다.

  1. 중소기업인 법인이 수행하는 계약기간이 1년 미만인 건설등의 경우

  2. 기업회계기준에 따라 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우

○법인세법 시행규칙 제34조【작업진행률의 계산등】

 ① 영 제69조제1항 본문에서 "건설등을 완료한 정도"란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다.

  1.건설의 경우 : 다음 산식을 적용하여 계산한 비율. 다만, 건설의 수익실현이 건설의 작업시간ㆍ작업일수 또는 기성공사의 면적이나 물량 등(이하 이 조에서 "작업시간등"이라 한다)과 비례관계가 있고, 전체 작업시간등에서 이미 투입되었거나 완성된 부분이 차지하는 비율을 객관적으로 산정할 수 있는 건설의 경우에는 그 비율로 할 수 있다.

  2. 제1호 외의 경우 : 제1호를 준용하여 계산한 비율

 ② 제1항에 따른 총공사예정비는 기업회계기준을 적용하여 계약 당시에 추정한 공사원가에 해당 사업연도말까지의 변동상황을 반영하여 합리적으로 추정한 공사원가로 한다.

 ③영 제69조제1항 본문에 따라 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 금액의 계산은 다음 각 호의 산식에 의한다.

  1.익금

    계약금액 × 작업진행률 – 직전 사업연도말까지 익금에 산입한 금액

  2. 손금

    당해 사업연도에 발생된 총비용

○ 법인통칙 40-69…1 【 아파트등을 분양하는 경우의 손익귀속시기 】

 ① 주택 상가 또는 아파트 등의 예약매출로 인한 익금 또는 손금의 귀속사업연도는 영 제69조를 적용한다.

 ② 제1항을 적용함에 있어서 영 제69조의 ¨인도일¨이라 함은 그 대금을 청산한 날 또는 소유권이전등기를 한 날 중 빠른 날로 한다. 다만, 대금청산일 또는 소유권이전등기일 전에 입주 또는 사용하는 경우에는 입주한 날 또는 사용한 날로 한다.

○ 법인통칙 40-71…14 【개발부담금 손금귀속시기】

개발사업시행자가 ⁠「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금이 부과되기 전에 토지를 양도한 경우 그 양도일이 속하는 사업연도에 동 법률에 의한 개발부담금 상당액을 토지의 원가로 손금산입하고, 그 후 실제로 부과된 개발부담금과 차액이 발생한 경우 그 차액은 부과일이 속하는 사업연도의 손금 또는 익금에 산입한다.

출처 : 국세청 2024. 01. 09. 사전-2022-법규법인-1154 | 국세법령정보시스템