요지

분양전환 조건의 임대아파트 계약체결 시 해당 임대계약일에 분양전환가액 등 주요 거래조건이 확정된 것으로 볼 수 있는 경우에는 임대계약일 현재의 시가 또는 정상가액을 기준으로 부당행위계산부인 및 의제기부금 적용여부를 판단할 수 있음

답변내용

내국법인이「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택을 건설하여 해당 내국법인의 모회사 임직원과 일정 임대기간이 경과된 후 분양전환하는 조건으로 임직원아파트 임대(분양) 계약을 체결한 경우로서 해당 계약서의 계약조건에 분양전환시점, 분양전환가격 등의 내용을 기재하면서 특약사항에 향후 사업비 등의 증감에 따라 분양전환 시 분양전환가격을 가감할 수 있다는 조건을 명시한 경우,
자산 양도와 관련하여 ⁠「법인세법」 제52조에 따른 부당행위계산부인 또는 같은 법 제24조제1항 및 같은 법 시행령 제35조에 따른 의제기부금 적용대상인지 여부를 판단함에 있어 해당 임대(분양) 계약일에 주요 거래조건이 확정된 것으로 볼 수 있는 경우에는 임대(분양) 계약일 현재의 시가 또는 정상가액을 기준으로 판단할 수 있으나, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 해당 계약의 목적 및 내용, 그러한 내용이 기재된 경위와 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임

1. 질의내용

 ○내국법인이 민간건설임대주택을 건설하여 임차인과 의무임대기간 1/2 경과 시점에 분양전환하는 조건으로 임대(분양)계약을 체결한 경우로서

 - 당초 계약에 따른 분양전환 시점이 도래하여 임차인과 분양전환계약 체결 후 해당 주택을 양도하는 경우 법인세법에 따른 부당행위계산 부인 또는 의제기부금 규정 적용 여부 판단의 기준시점

2. 사실관계

 ○A법인은 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택을 건설하여 주택임대사업을 영위할 목적으로 2014.11.21. 설립된 내국법인으로

  - ㈜***건설 외 1개 법인이 소속 임직원의 주거안정을 위한 임대용 공동주택(이하 ⁠“본건 임대주택”)의 신축 및 임대사업의 원활한 추진을 위하여 각각 50%의 지분을 출자하여 A법인을 설립하였으며

  - A법인은 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에서 규정하는 임대주택의 건설․공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 각종 등록 및 인허가 요건들을 이행한후 2015.10.21. 본건 임대주택 건설에 착공하였음

 ○ A법인은 착공 이후 2015.11.13. 출자법인 소속 임직원을 대상으로 본건 임대주택의 입주자 모집공고를 하였으며,

  - 청약을 통한 당첨자 선발 및 동․호수 추첨을 거쳐 2015.12. 최종 선정된 임차인들과 의무임대기간을 5년으로 하되, 의무임대기간의 1/2 경과시점에 분양전환에 합의하는 임직원아파트 임대(분양) 계약을 체결하였음

○ A법인은 해당 계약서의 계약조건에 분양전환시점, 분양전환가격 등의 내용을 기재하면서 특약사항에 향후 사업비 등의 증감에 따라 분양전환 시 분양전환가격을 가감할 수 있다는 조건을 명시하였으며

  - 이때 분양전환가격은 계약체결 당시 주변의 유사 아파트의 매매 시세를 고려하여 평균 평당 1,150만원으로 책정하였음

 ○ A법인은 계약에 따라 임대개시 후 의무임대기간의 1/2 경과시점 ⁠(2021년 6월)부터 임차인과 분양전환계약을 체결한 후 본건 임대주택을 분양전환할 예정이며

  - 다만, 기존에 합의된 분양예정가격인 평당 1,150만원은 분양전환 계약일 현재 주변 아파트의 매매시세와 비교하였을 때에는 현저히 낮은 가격에 해당함

3. 관련법령

○법인세법 제52조【부당행위계산의 부인】

 ①납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

 ② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율･이자율･임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.

○법인세법 시행령 제88조【부당행위계산의 유형 등】

 ①법 제52조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

  3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우. 다만, 제19조제19호의2 각 목 외의 부분에 해당하는 주식매수선택권등의 행사 또는 지급에 따라 주식을 양도하는 경우는 제외한다.

 ② 제1항의 규정은 그 행위당시를 기준으로 하여 당해 법인과 특수관계인 간의 거래(특수관계인 외의 자를 통하여 이루어진 거래를 포함한다)에 대하여 이를 적용한다. 다만, 제1항제8호가목의 규정을 적용함에 있어서 특수관계인인 법인의 판정은 합병등기일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도의 개시일(그 개시일이 서로 다른 법인이 합병한 경우에는 먼저 개시한 날을 말한다)부터 합병등기일까지의 기간에 의한다.

○법인세법 시행령 제89조【시가의 범위 등】

 ① 법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다. 다만, 주권상장법인이 발행한 주식을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 ⁠「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제2항에 따른 거래소(이하 "거래소"라 한다) 최종시세가액(거래소 휴장 중에 거래한 경우에는 그 거래일의 직전 최종시세가액)으로 하며, 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 사실상 경영권의 이전이 수반되는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제63조제3항을 준용하여 그 가액의 100분의 20을 가산한다.

  1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장 외에서 거래하는 방법

  2. 대량매매 등 기획재정부령으로 정하는 방법

 ②법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

  1. ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외한다.

  2. ｢상속세 및 증여세법｣ 제38조･제39조･제39조의2･제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 ｢조세특례제한법｣ 제101조를 준용하여 평가한 가액. ⁠(단서생략)

○ 법인세법 제24조【기부금의 손금불산입】

 ①이 조에서 "기부금"이란 내국법인이 사업과 직접적인 관계없이 무상으로 지출하는 금액(대통령령으로 정하는 거래를 통하여 실질적으로 증여한 것으로 인정되는 금액을 포함한다)을 말한다.

○ 법인세법 시행령 제35조【기부금의 범위】

  법 제24조제1항에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 특수관계인 외의 자에게 정당한 사유 없이 자산을 정상가액보다 낮은 가액으로 양도하거나 특수관계인 외의 자로부터 정상가액보다 높은 가액으로 매입하는 것을 말한다. 이 경우 정상가액은 시가에 시가의 100분의 30을 더하거나 뺀 범위의 가액으로 한다.

○ 민간임대주택에 관한 특별법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다

   1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

출처 : 국세청 2021. 08. 24. 사전-2021-법령해석법인-0849[법령해석과-2905] | 국세법령정보시스템