요지

산업단지 개발사업 시행자가 산업단지 내 건축물을 신축하여 공급함에 있어 산업입지법 §40에 따른 토지의 공급가액이 정해져 있으나, 건축물 공급가액에 대해서 규정하고 있지 아니한 경우, 부가령 §64②(1)를 적용할 수 없는 것임

답변내용

산업단지 개발사업 시행자가 2022.2.15. 이후 산업단지 내에 토지 개발 및 건축물을 신축하여 개발된 토지와 시설등을 일괄 공급함에 있어 ｢산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령｣ 제40조에 따라 토지의 공급가액은 정해져 있으나, 건축비 및 건축물 공급가액에 대해서는 규정하고 있지 아니한 경우 토지와 건물 안분계산을 위한 건물의 공급가액 계산에 있어서 ｢부가가치세법｣ 제29조제9항제2호 단서 및 같은 법 시행령 제64조제2항제1호를 적용할 수 없는 것입니다.

 질의요지

 ○ 사업자가 산업단지 내 건축물을 신축하여 공급함에 있어 ｢산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령｣에 따라 용지 공급가액이 정해져 있는 경우, 개정된 부가령 §64②(1)를 적용할 수 있는 지 여부

 사실관계

 ○ ㈜**테크놀러지(이하 ⁠“신청인”)는 △△△△△△ 도시첨단산업단지 복합용지의 개발사업 시행자로

  - ’2*.*.16. 경기 **시 @@구 ▽▽동 95-11 외 6필지의 건축물 신축을 위한 착공신고를 하고, ’2*.*.1. 산업단지 내 건축물을 신축하여 공급하고자 **시에 분양승인을 신청하였으며

 ○ 신청인은 산업단지 내 건축물을 신축하여 토지 및 건물을 공급함에 있어, ｢산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령｣ (이하 ⁠“산업입지법”) 제40조에 따라 정해진 용지 공급가액을 적용할 예정이나

  - 건축비 및 건축물 공급가격(상한선)에 대해서는 규정하고 있지 아니함

 관련법령

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

  ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제15조【재화의 공급시기】

  ① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

   2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우:재화가 이용가능하게 되는 때

○ 부가가치세법 제29조【과세표준】(2021.12.08. 법률 제18577호로 개정된 것)

  ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

   1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

   2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우. 다만 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다.(’21.12.8. 개정)

○ 부가가치세법 부칙

  제1조(시행일) 이 법은 2022년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제47조 및 제53조의2제6항부터 제8항까지의 개정규정은 2022년 7월 1일부터 시행한다.

  제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 재화나 용역을 공급하거나 공급받는 분 또는 재화를 수입신고하는 분부터 적용한다.

○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2022.2.15. 영 제32419호로 개정된 것)

  ① 법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

   1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ⁠「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

   2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

   3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

  ② 법 제29조제9항제2호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다.

   1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물등의 가액을 구분한 경우

   2. 토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우

○ 부가가치세법 시행령 부칙

  제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 해당 호에서 정한 날부터 시행한다.

  제2조(일반적 적용례) 이 영은 부칙 제1조에 따른 각 해당 개정규정의 시행일 이후 재화나 용역을 공급하거나 공급받는 경우 또는 재화를 수입신고하는 경우부터 적용한다.

○ 산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령 제40조【분양가격의 결정 등】

  ① 사업시행자가 개발된 토지 또는 시설등을 법 제38조제1항에 따라 산업시설용지(복합용지 내에 산업시설을 설치하기 위한 용지를 포함하며, 이하 이 조에서 같다)로 분양하는 경우 그 분양가격은 조성원가로 한다. 다만, 조성된 산업시설용지를 분할하여 분양하는 경우로서 분양촉진 등을 위하여 필요한 경우에는 분양하려는 전체 산업시설용지의 총 조성원가의 범위에서 일부 산업시설용지를 조성원가보다 높거나 낮은 가격으로 분양할 수 있다.

  ② 사업시행자가 조성원가로 공급하는 용지에 대해서는 조성원가에 적정이윤을 합한 금액으로 분양가격을 정할 수 있다. 이 경우 적정이윤은 조성원가에 100분의 15의 범위에서 다음 각 호의 구분에 따른 이윤율을 곱하여 산정한다.

   1. 법 제16조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 사업시행자 : 국토교통부장관이 정하여 고시하는 이윤율

   2. 법 제16조제1항제2호의2 및 제3호부터 제6호까지에 해당하는 사업시행자: 시ㆍ도의 조례로 정하는 이윤율

  ④ 사업시행자는 제1항부터 제3항까지의 규정에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양가격을 조성원가 이하로 정할 수 있다.

   1. 기업을 보다 효율적으로 유치하기 위한 경우

   2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업의 시행으로 이전하는 공장이나 물류시설을 소유하고 있는 자에게 산업시설용지를 원활하게 공급하기 위한 경우

   3.~4. 생략

  ⑤ 사업시행자는 제1항 및 제4항에도 불구하고 준공 후 5년이 경과한 경우에 미분양 토지 중 조성원가 또는 조성원가 이하로 공급되는 토지에 대하여는 당초 분양가격에 준공 후 5년이 경과한 날부터 계약체결일까지 「민법」 제379조에 따른 이자를 가산하여 분양가격을 따로 정할 수 있다

  ⑨ 제1항 및 제5항에 따른 조성원가는 별표 2에 따른 기준에 따라 산정한 용지비, 용지부담금, 조성비, 기반시설 설치비, 직접인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 자본비용 및 그 밖의 비용을 합산한 금액으로 한다.

  ⑪ 사업시행자는 준공인가전에 산업시설용지를 분양한 경우에는 준공인가후에 해당 산업단지개발사업을 위하여 투입된 총사업비 및 적정이윤을 기준으로 정산하여야 한다. 이 경우 정산금액 및 시기 등에 관한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

  ⑮ 사업시행자는 제9항에 따른 조성원가의 산정 또는 제11항에 따른 정산 등을 위하여 필요한 항목별 증빙서류를 구비하여야 한다.

○ 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제39조 【산업용지 등의 처분제한 등】

  ① 산업시설구역등의 산업용지 또는 공장등을 소유하고 있는 입주기업체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 산업용지(공유지분을 처분하려는 때에는 해당 공유지분을 말한다) 또는 공장등을 관리기관에 양도하여야 한다.

  ⑤ 제1항 및 제2항에 따른 산업용지의 양도가격은 그가 취득한 가격에 대통령령으로 정하는 이자 및 비용을 합산한 금액으로 하고, 공장등의 양도가격은 ⁠「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등의 시가 감정액을 고려하여 결정할 수 있다. 다만, 입주기업체의 요청이 있는 경우 산업용지의 양도가격은 그가 취득한 가격에 대통령령으로 정하는 이자 및 비용을 합산한 금액 이하로 할 수 있다.

○ 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙(약칭: 공동주택분양가규칙) 제7조 【분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식 등】

[시행 2022. 7. 15.] ⁠[국토교통부령 제1135호, 2022. 7. 15., 일부개정]

  ① 법 제57조제1항에 따른 분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식은 다음과 같다.

     분양가격=기본형건축비+건축비 가산비용+택지비

  ② 기본형건축비는 지상층건축비와 지하층건축비로 구분한다.

  ③ 국토교통부장관은 공동주택 건설공사비지수(주택건설에 투입되는 건설자재 등의 가격변동을 고려하여 산정한 지수로서 주택건축비의 등락을 나타내는 지수를 말한다. 이하 같다)와 이를 반영한 기본형건축비(이하 이 조에서 ⁠“건설공사비지수등”이라 한다)를 매년 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 고시해야 한다.

○ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조 【적용 범위】

  ① 이 법은 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 "사용승인"이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.

   1. 분양하는 부분의 바닥면적(「건축법」 제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물

   2. 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물

  ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다.

   1. ⁠「주택법」에 따른 주택 및 복리시설

   2. ⁠「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 지식산업센터

   3. ⁠「관광진흥법」에 따른 관광숙박시설

   4. ⁠「노인복지법」에 따른 노인복지시설

   5. ⁠「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 매입하는 업무용 건축물

   6. ⁠「지방공기업법」에 따른 지방공기업이 매입하는 업무용 건축물

출처 : 국세청 2023. 06. 26. 사전-2023-법규부가-0371[법규과-1674] | 국세법령정보시스템