요지
1. 재개발사업에 따라 분양받은 집합건물을 공동으로 소유하는 내국법인과 그와 특수관계에 있는 재단법인이 다수 층의 공유물을 일괄하여 분할하면서 공유물의 지분비율대로 각각 단독 소유권을 취득하는 경우 ｢법인세법 시행령｣ 제11조에 따른 자산의 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 공동지분이 변경되는 경우에는 그 변경되는 부분은 자산의 양도에 해당하는 것입니다. 이 경우 구분 등기 전･후의 지분 변동이 있었는지 여부는 그 가액을 기준으로 판단하는 것입니다.
2. 구분 등기 전･후 지분 변동이 있었는지 여부를 판단할 때 층별로 구분 등기된 집합건물의 가액은 각 층별로 ｢법인세법｣ 제52조 제2항에 따른 시가를 적용하여 산정하는 것이며, 제52조 제2항에 따른 시가가 불분명하여 같은 법 시행령 제89조 제2항 제1호에 따른 감정가액을 적용하여 시가를 산정하는 경우에는 구분 등기된 집합건물의 각 층별로 감정한 가액을 기준으로 집합건물의 가액을 산정하는 것입니다.
이 경우 같은 법 시행령 제89조 제2항 제1호에 따른 감정가액은 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액(단일 감정가액도 포함)을 말하며, 감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액을 말하는 것입니다.
회신
1. 재개발사업에 따라 분양받은 집합건물을 공동으로 소유하는 내국법인과 그와 특수관계에 있는 재단법인이 다수 층의 공유물을 일괄하여 분할하면서 공유물의 지분비율대로 각각 단독 소유권을 취득하는 경우 ｢법인세법 시행령｣ 제11조에 따른 자산의 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 공동지분이 변경되는 경우에는 그 변경되는 부분은 자산의 양도에 해당하는 것입니다. 이 경우 구분 등기 전･후의 지분 변동이 있었는지 여부는 그 가액을 기준으로 판단하는 것입니다.
2. 구분 등기 전･후 지분 변동이 있었는지 여부를 판단할 때 층별로 구분 등기된 집합건물의 가액은 각 층별로 ｢법인세법｣ 제52조 제2항에 따른 시가를 적용하여 산정하는 것이며, 제52조 제2항에 따른 시가가 불분명하여 같은 법 시행령 제89조 제2항 제1호에 따른 감정가액을 적용하여 시가를 산정하는 경우에는 구분 등기된 집합건물의 각 층별로 감정한 가액을 기준으로 집합건물의 가액을 산정하는 것입니다.
이 경우 같은 법 시행령 제89조 제2항 제1호에 따른 감정가액은 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액(단일 감정가액도 포함)을 말하며, 감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액을 말하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’12.12.26. 질의법인은 ◎◎◎ 지역 재개발 사업부지에 편입되어 있는 회사 부지 중 일부를 ◇◇◇ 재단(이하 ‘재단’)*에 264억원에 매각하는 계약 체결
* 재단은 질의법인의 주주로 질의법인과 법인세법상 특수관계인에 해당
○ 질의법인은 재개발 부지 중 일부를 재단에 매각함으로써 78:22의 비율로 ◎◎◎ 지역 재개발사업의 조합원 지분을 공유하게 됨
○ ’20년 재개발 사업 종료 후 질의법인과 재단은 □□□ 아파트 1개 호실(이하 ‘쟁점 아파트 1개 호실’)과 □□□ 타워동(이하 ‘쟁점 건물’) 22~33층 전체에 대해 재개발사업지분비율(78:22)대로 소유권 보존 등기함
○ ’22.9.8. 질의법인이 사용하고 있는 쟁점 건물 31~33층의 재단 보유지분 22%는 질의법인이 120억원에 매입하여 단독소유로 함
○ 질의법인은 재단과 집합건물의 공동소유하고 있으나 효율적인 관리를 위해 다음과 같이 개별소유로 분할할 예정
○ 공동 소유물 중 아파트 1개 호실은 공동소유를 유지하고,
○ 쟁점 건물 중 22~23층(2개층)은 재단의 단독소유(22.04648%)로, 24~30층(7개층)은 질의법인이 단독소유(77.95352%)하는 공유물 분할을 진행
- 다만 분할되지 않고 남아있는 22~23층(2개층)의 질의법인 소유 일부 면적 0.04648%(3.9694m2)은 재단에게 매각하고 양도거래로 처리할 예정임
○ 질의법인은 감정평가법인에 의뢰하여 쟁점 건물 24층, 32층에 대해 평가*하였으며, 감정평가액의 평균가액을 쟁점건물 22~30층에 대한 공유물 분할 시 분할 지분가액으로 산정하고자 함
2. 질의내용
○ (질의1) 질의법인과 재단이 공유 중이던 쟁점 건물(22층~30층)을 지분별로 각 층의 소유권을 변경하는 공유물 분할이 법인세법상 과세대상에 해당하는지 여부
○ (질의2) 공유물 분할 시 반드시 감정평가법인을 지정하여 공유물 각층을 모두 별도로 감정평가 후 산출된 금액에 따라 분할지분을 산정하여야 하는지 여부
○ (질의3) (질의2)에서 감정평가법인을 반드시 2곳 이상 선정하여 각 평가법인의 평가금액을 평균하여 분할지분을 평가하여야 하는지 여부
3. 관련법령
○ 법인세법 제15조 【익금의 범위】
① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산(純資産)을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 이익 또는 수입[이하 "수익"(收益)이라 한다]의 금액으로 한다.
③ 수익의 범위 및 구분 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 법인세법 시행령 제11조 【익금의 범위】
법 제15조제1항에 따른 이익 또는 수입[이하 "수익"(收益)이라 한다]은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호의 것을 포함한다.
2. 자산의 양도금액
○ 소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
○ 소득세법 시행령 제152조 【환지등의 정의】
① 법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 「도시개발법」에 따른 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.
○ 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】
② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.
○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】
① 법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다. 다만, 주권상장법인이 발행한 주식을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제2항에 따른 거래소(이하 "거래소"라 한다) 최종시세가액(거래소 휴장 중에 거래한 경우에는 그 거래일의 직전 최종시세가액)으로 하며, 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 사실상 경영권의 이전이 수반되는 경우(해당 주식이 「상속세 및 증여세법 시행령」 제53조제8항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주식인 경우는 제외한다)에는 그 가액의 100분의 20을 가산한다.
② 법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.
1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등 및 가상자산은 제외한다.
2. 「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조제1항제1호나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가할 때 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조제2항제1호ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조제1항ㆍ제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.
출처 :
국세청 2023. 08. 01. 서면-2023-법인-0398[법인세과-1241] | 국세법령정보시스템
