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상속재산 아파트 평가액의 시가 적용 기준 해석
서면-2019-상속증여-4220[상속증여세과-565] · 2020. 07. 29.Q질의내용
- 상속재산에 해당하는 아파트의 평가액이 기준시가가 아닌 매매사례가액으로 인정될 수 있는지 기준은 무엇인지요?
S요약
R회신 내용 서면-2019-상속증여-4220[상속증여세과-565] · 2020. 07. 29.
- 국세청(서면-2019-상속증여-4220[상속증여세과-565], 2020-07-29) 회신입니다.
- 상속재산(아파트) 평가 시, 상속개시일 현재 기준시가와 별도로 동일 단지 내, 동일 면적, 기준시가 차이가 5% 이내이며, 상속개시일 전 6개월부터 평가기간 이내 신고일까지의 매매사례가 존재한다면 그 금액을 시가로 인정할 수 있습니다.
- 해당 기간 내 관련 매매사례가 2건 이상이면 상속개시일과 가장 가까운 거래사례가액이 시가로 적용됩니다.
- 관련 해석과 유권해석 문건(상속증여세과-586, 상속증여-3730)을 종합하면, 상속재산 평가에서 기준시가보다 동 기간 내 매매가액 등 시가요건 충족 시 그 가액이 우선임을 안내하고 있습니다.
L관련 법령 해석
- 상속세 및 증여세법 제60조: 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가치평가는 평가기준일 현재의 시가를 원칙으로 함
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항: 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 재산의 거래가액, 감정가액 등 시가로 인정
- 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항: 같은 단지, 동일·유사 면적, 기준시가 차이가 5% 이내인 공동주택에 대하여 매매사례 적용 요건 명시
- 상속증여세과-586(2013.10.28.): 여러 시가가액이 존재하면 평가기준일과 가장 가까운 거래가액을 시가로 인정
- 상속증여-3730(2019.06.19.): 면적·시가 차이가 5% 이내이며 평가대상과 가장 가까운 거래일 기준 사례가 시가로 인정됨
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
평가기준일 전 6개부터 평가기간 이내의 신고일까지 상속재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액, 감정가액, 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 있는 경우에는 이를 시가로 보는 것임
회신
귀 질의의 경우 붙임 기존 해석사례 상속증여-586(2013.10.28.) 및 상속증여-3730(2019.06.19.)를 참고하시기 바랍니다.
【관련 참고자료】
1. 사실관계
○ ’19.4월 피상속인이 사망하였으며, 상속재산으로 아파트를 소유하고 있음
○ 해당 아파트는 상속개시일 현재 기준시가가 62백만원이나, 상속개시일부터 6개월 이내인 ’19.10월에 같은 단지 내 매매사례가액(95백만원, 면적 동일)이 존재함
2. 질의내용
○ 상속재산(아파트) 평가액이 기준시가인지 매매사례가액인지 여부
3. 관련법령
○상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
○상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.
○상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
4. 관련 사례
○상속증여세과-586, 2013.10.28.
평가기준일 전후 6개월 이내에 상속재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액, 감정가액, 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 있는 경우에는 이를 시가로 보며, 그 가액이 2 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보는 것임
○상속증여-3730, 2019.06.19.
증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 기간중에 「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조 제3항 제1호 각목을 모두 충족하는 주택(다만, 2019.3.20. 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분을 평가시 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택)의 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 이에 해당하는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보는 것입니다.
출처 : 국세청 2020. 07. 29. 서면-2019-상속증여-4220[상속증여세과-565] | 국세법령정보시스템
유권해석
상속재산 아파트 평가액의 시가 적용 기준 해석
서면-2019-상속증여-4220[상속증여세과-565] · 2020. 07. 29.Q질의내용
- 상속재산에 해당하는 아파트의 평가액이 기준시가가 아닌 매매사례가액으로 인정될 수 있는지 기준은 무엇인지요?
S요약
R회신 내용 서면-2019-상속증여-4220[상속증여세과-565] · 2020. 07. 29.
- 국세청(서면-2019-상속증여-4220[상속증여세과-565], 2020-07-29) 회신입니다.
- 상속재산(아파트) 평가 시, 상속개시일 현재 기준시가와 별도로 동일 단지 내, 동일 면적, 기준시가 차이가 5% 이내이며, 상속개시일 전 6개월부터 평가기간 이내 신고일까지의 매매사례가 존재한다면 그 금액을 시가로 인정할 수 있습니다.
- 해당 기간 내 관련 매매사례가 2건 이상이면 상속개시일과 가장 가까운 거래사례가액이 시가로 적용됩니다.
- 관련 해석과 유권해석 문건(상속증여세과-586, 상속증여-3730)을 종합하면, 상속재산 평가에서 기준시가보다 동 기간 내 매매가액 등 시가요건 충족 시 그 가액이 우선임을 안내하고 있습니다.
L관련 법령 해석
- 상속세 및 증여세법 제60조: 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가치평가는 평가기준일 현재의 시가를 원칙으로 함
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항: 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 재산의 거래가액, 감정가액 등 시가로 인정
- 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항: 같은 단지, 동일·유사 면적, 기준시가 차이가 5% 이내인 공동주택에 대하여 매매사례 적용 요건 명시
- 상속증여세과-586(2013.10.28.): 여러 시가가액이 존재하면 평가기준일과 가장 가까운 거래가액을 시가로 인정
- 상속증여-3730(2019.06.19.): 면적·시가 차이가 5% 이내이며 평가대상과 가장 가까운 거래일 기준 사례가 시가로 인정됨
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
평가기준일 전 6개부터 평가기간 이내의 신고일까지 상속재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액, 감정가액, 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 있는 경우에는 이를 시가로 보는 것임
회신
귀 질의의 경우 붙임 기존 해석사례 상속증여-586(2013.10.28.) 및 상속증여-3730(2019.06.19.)를 참고하시기 바랍니다.
【관련 참고자료】
1. 사실관계
○ ’19.4월 피상속인이 사망하였으며, 상속재산으로 아파트를 소유하고 있음
○ 해당 아파트는 상속개시일 현재 기준시가가 62백만원이나, 상속개시일부터 6개월 이내인 ’19.10월에 같은 단지 내 매매사례가액(95백만원, 면적 동일)이 존재함
2. 질의내용
○ 상속재산(아파트) 평가액이 기준시가인지 매매사례가액인지 여부
3. 관련법령
○상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
○상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.
○상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
4. 관련 사례
○상속증여세과-586, 2013.10.28.
평가기준일 전후 6개월 이내에 상속재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액, 감정가액, 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 있는 경우에는 이를 시가로 보며, 그 가액이 2 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보는 것임
○상속증여-3730, 2019.06.19.
증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 기간중에 「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조 제3항 제1호 각목을 모두 충족하는 주택(다만, 2019.3.20. 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분을 평가시 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택)의 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 이에 해당하는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보는 것입니다.
출처 : 국세청 2020. 07. 29. 서면-2019-상속증여-4220[상속증여세과-565] | 국세법령정보시스템
