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재건축 후 주택 1세대1주택 비과세 보유기간 통산
서면-2021-부동산-2690[부동산납세과-1752] · 2023. 07. 11.Q질의내용
- 멸실로 인해 재건축한 주택에 대해 기존 주택의 보유·거주기간을 합산해 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 수 있나요?
S요약
R회신 내용 서면-2021-부동산-2690[부동산납세과-1752] · 2023. 07. 11.
- 국세청 서면-2021-부동산-2690[부동산납세과-1752](2023.07.11) 회신 내용입니다.
- 소득세법 시행령 제154조 제1항의 1세대1주택 비과세 규정 적용 시, 거주 또는 보유 중 멸실, 무너짐, 노후 등으로 인해 재건축한 경우에는 구주택의 보유·거주기간과 재건축한 신주택의 보유·거주기간을 모두 통산하여 판정합니다.
- 실제로 ‘78년 취득 후, 중간에 주택이 멸실되어 이후 신축하는 사례에서도, 구주택에서의 소유 및 거주기간과 신주택에 대한 소유 및 거주기간을 합하여 1세대1주택 요건의 기간을 산정할 수 있다는 유사 회신문과 판례가 존재합니다.
- 양도소득세 집행기준 및 유권해석(재일01254-1533 등)에서도, 재건축 공사기간은 제외하지만, 멸실 전후의 거주·보유 기간은 합산함이 반복적으로 확인되었습니다.
- 따라서 귀하가 새로운 주택으로 건축허가를 받아 신축할 경우, 과거 주택의 40년간의 소유 및 거주 이력을 포함하여 재건축 후 신축된 주택을 바로 양도하더라도 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 것으로 보입니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대1주택 등 양도소득세 비과세 요건 규정
- 소득세법 시행령 제154조 제1항: 1세대1주택 비과세 요건과 보유‧거주기간 기준
- 소득세법 시행령 제154조 제8항 제1호: 소실, 무너짐, 노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택의 경우 구주택과 신주택의 거주기간 및 보유기간을 통산
- 양도소득세 집행기준 89-154-26: 재건축 주택의 보유 및 거주기간 산정 방법 제시
- 사전-2015-법령해석재산-0412: 강제 멸실 후 재건축 시 보유기간 합산 사례
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어, 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산하는 것임
회신
｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어, 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산하는 것입니다.
1. 사실관계
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-’78. |
A주택(고양시 덕양구 소재) 취득 |
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-’17. 6. |
A주택 매매계약 체결 및 계약금 수령 |
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*건물 신축을 위하여 잔금청산 전 A주택 멸실 조건 |
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-’17. 8. 3. |
중도금 수령 |
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-’17. 8. |
A주택을 멸실한 후 토지 측량 과정에서 인접 건물이 대지 경계를 침범하여 건축된 사실을 인지 |
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인접 건물 소유자가 시효취득을 주장하며 소송 제기(제1소송) |
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매수자는 토지 전부를 인도받지 못하게 되어 A주택 매매계약 취소 소송 제기(제2소송) |
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-’19.12. |
매수자가 제기한 제2 소송 결과 패소하여, 계약금·중도금 등 반환 |
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-’20. 1. |
인접 건물 소유자와의 제1 소송은 승소하여, 인접 건물이 침범한 면적의 땅 회복 |
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-예정 |
새로운 주택 신축 |
2. 질의내용
- 현재 토지에 건축허가를 받아 주택을 신축하게 되면 1978년 이래 과거 40년간 주택 소유 및 거주 이력에 기초하여 건물 완료(준공) 직후 양도시 1세대1주택 비과세 가능하지
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.
1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간
4. 유사사례
○양도소득세 집행기준 89-154-26(재건축한 주택의 보유 및 거주기간 계산)
○재일01254-1533(1992.06.22)
[요 지]
거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하는 것이며, 이 경우에 멸실후의 재건축 공사기간은 제외되는 것임.
○재일01254-2868 (1991.09.13)
[회 신]
1. 귀 질의의 경우 당청에서 기히 회신한 바 있는 내용과 유사하니 별첨 질의회신문 내용(재일01254-1792.1991.06.27)을 참조하시기 바라며,
2. 소득세법 시행령 제15조 제11항에 열거한 재건축사유는 예시적인 규정인 것입니다.
※ 재일01254-1792, 1991.06.27
양도소득에 대한 소득세가 비과세되는 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하거나 5년 이상 보유한 후 양도하는 것을 말하며, 위의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실.도괴. 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하는 것임
○사전-2015-법령해석재산-0412(2016.01.22)
[답변내용]
1세대가 A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 B주택을 취득하고 A주택이 타인 소유의 토지 일부를 침범하여 법원의 판결로 강제 멸실된 후 재건축한 경우로서 B주택은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업에 따라 재건축한 후 B주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제155조 제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례를 적용하기 위한 보유기간 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것입니다.
출처 : 국세청 2023. 07. 11. 서면-2021-부동산-2690[부동산납세과-1752] | 국세법령정보시스템
유권해석
재건축 후 주택 1세대1주택 비과세 보유기간 통산
서면-2021-부동산-2690[부동산납세과-1752] · 2023. 07. 11.Q질의내용
- 멸실로 인해 재건축한 주택에 대해 기존 주택의 보유·거주기간을 합산해 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 수 있나요?
S요약
R회신 내용 서면-2021-부동산-2690[부동산납세과-1752] · 2023. 07. 11.
- 국세청 서면-2021-부동산-2690[부동산납세과-1752](2023.07.11) 회신 내용입니다.
- 소득세법 시행령 제154조 제1항의 1세대1주택 비과세 규정 적용 시, 거주 또는 보유 중 멸실, 무너짐, 노후 등으로 인해 재건축한 경우에는 구주택의 보유·거주기간과 재건축한 신주택의 보유·거주기간을 모두 통산하여 판정합니다.
- 실제로 ‘78년 취득 후, 중간에 주택이 멸실되어 이후 신축하는 사례에서도, 구주택에서의 소유 및 거주기간과 신주택에 대한 소유 및 거주기간을 합하여 1세대1주택 요건의 기간을 산정할 수 있다는 유사 회신문과 판례가 존재합니다.
- 양도소득세 집행기준 및 유권해석(재일01254-1533 등)에서도, 재건축 공사기간은 제외하지만, 멸실 전후의 거주·보유 기간은 합산함이 반복적으로 확인되었습니다.
- 따라서 귀하가 새로운 주택으로 건축허가를 받아 신축할 경우, 과거 주택의 40년간의 소유 및 거주 이력을 포함하여 재건축 후 신축된 주택을 바로 양도하더라도 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 것으로 보입니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대1주택 등 양도소득세 비과세 요건 규정
- 소득세법 시행령 제154조 제1항: 1세대1주택 비과세 요건과 보유‧거주기간 기준
- 소득세법 시행령 제154조 제8항 제1호: 소실, 무너짐, 노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택의 경우 구주택과 신주택의 거주기간 및 보유기간을 통산
- 양도소득세 집행기준 89-154-26: 재건축 주택의 보유 및 거주기간 산정 방법 제시
- 사전-2015-법령해석재산-0412: 강제 멸실 후 재건축 시 보유기간 합산 사례
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어, 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산하는 것임
회신
｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어, 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산하는 것입니다.
1. 사실관계
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-’78. |
A주택(고양시 덕양구 소재) 취득 |
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-’17. 6. |
A주택 매매계약 체결 및 계약금 수령 |
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*건물 신축을 위하여 잔금청산 전 A주택 멸실 조건 |
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-’17. 8. 3. |
중도금 수령 |
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-’17. 8. |
A주택을 멸실한 후 토지 측량 과정에서 인접 건물이 대지 경계를 침범하여 건축된 사실을 인지 |
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인접 건물 소유자가 시효취득을 주장하며 소송 제기(제1소송) |
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매수자는 토지 전부를 인도받지 못하게 되어 A주택 매매계약 취소 소송 제기(제2소송) |
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-’19.12. |
매수자가 제기한 제2 소송 결과 패소하여, 계약금·중도금 등 반환 |
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-’20. 1. |
인접 건물 소유자와의 제1 소송은 승소하여, 인접 건물이 침범한 면적의 땅 회복 |
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-예정 |
새로운 주택 신축 |
2. 질의내용
- 현재 토지에 건축허가를 받아 주택을 신축하게 되면 1978년 이래 과거 40년간 주택 소유 및 거주 이력에 기초하여 건물 완료(준공) 직후 양도시 1세대1주택 비과세 가능하지
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.
1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간
4. 유사사례
○양도소득세 집행기준 89-154-26(재건축한 주택의 보유 및 거주기간 계산)
○재일01254-1533(1992.06.22)
[요 지]
거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하는 것이며, 이 경우에 멸실후의 재건축 공사기간은 제외되는 것임.
○재일01254-2868 (1991.09.13)
[회 신]
1. 귀 질의의 경우 당청에서 기히 회신한 바 있는 내용과 유사하니 별첨 질의회신문 내용(재일01254-1792.1991.06.27)을 참조하시기 바라며,
2. 소득세법 시행령 제15조 제11항에 열거한 재건축사유는 예시적인 규정인 것입니다.
※ 재일01254-1792, 1991.06.27
양도소득에 대한 소득세가 비과세되는 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하거나 5년 이상 보유한 후 양도하는 것을 말하며, 위의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실.도괴. 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하는 것임
○사전-2015-법령해석재산-0412(2016.01.22)
[답변내용]
1세대가 A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 B주택을 취득하고 A주택이 타인 소유의 토지 일부를 침범하여 법원의 판결로 강제 멸실된 후 재건축한 경우로서 B주택은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업에 따라 재건축한 후 B주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제155조 제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례를 적용하기 위한 보유기간 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것입니다.
출처 : 국세청 2023. 07. 11. 서면-2021-부동산-2690[부동산납세과-1752] | 국세법령정보시스템
