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오피스텔 임대 후 양도시 부가가치세 면제 여부

사전-2021-법령해석부가-0581[법령해석과-1523]  ·  2021. 04. 29.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 사업자가 오피스텔을 상시주거용으로 임대한 후 양도할 때 부가가치세가 면제되는지 궁금합니다.

S요약

사업자가 오피스텔을 취득하여 주택임대사업에 사용하다 양도하는 경우에는, 부가가치세법 제14조 제2항에 따라 부가가치세가 면제되는 것으로 판단됩니다. 오피스텔이 상시주거용으로 임대되어온 점, 관련법령상 면세대상 임대에 해당할 시 양도 시점의 부가가치세도 면제 범위에 포함된다는 해석이 적용됩니다.
#오피스텔 #상시주거용 임대 #부가가치세 면제 #오피스텔 양도 #주택임대사업 #국세청 유권해석
핵심 정리

R회신 내용 사전-2021-법령해석부가-0581[법령해석과-1523]  ·  2021. 04. 29.

  • 국세청 사전-2021-법령해석부가-0581[법령해석과-1523](2021.4.29) 회신에 따르면 해당 사례에서는 오피스텔을 8년 이상 상시주거용으로 임대한 후 양도할 때 부가가치세가 면제된다고 명확히 해석하였습니다.
  • 사업자가 오피스텔을 주택임대사업에 사용하고, 상시주거용 임대가 계속된 사실이 있다면, 양도 시점에 부가가치세는 과세되지 않는 것이 맞다고 답변하였습니다.
  • 부가가치세법 제14조 제2항에 따라 오피스텔의 상시주거용 임대라는 주된 사업에 부수되어 발생하는 양도는 임대용역의 면세를 따른다고 해석되었습니다.
  • 관련 법령상 오피스텔이 상시주거용으로 임대된 사실이 있다면, 오피스텔 양도 역시 면세사업의 부수적인 공급에 해당되어 부가가치세 면제 요건을 충족하는 것으로 보인다고 회신하였습니다.
  • 따라서 부가가치세 과세여부 판단 시, 실제 임대 용도 및 사용형태가 상시주거용 임대에 해당하는지가 중요하다고 답변하였습니다.

L관련 법령 해석

  • 부가가치세법 제14조 제2항: 주된 사업에 부수되어 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역에 대한 과세 및 면세 여부는 주된 사업을 따름
  • 부가가치세법 제26조 제1항 제12호: 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역은 부가가치세 면제
  • 부가가치세법 시행령 제41조: 상시주거용으로 사용하는 오피스텔 임대는 부가가치세 면제 임대에 포함
  • 주택법 제2조: 주택 및 준주택(오피스텔 포함)의 정의와 적용범위 명확화
  • 주택법 시행령 제4조, 건축법 시행령 별표1 제14호나목2): 오피스텔이 준주택에 해당하는 기준 명시
사례 Q&A
1. 오피스텔을 장기간 임대 후 양도할 때 부가가치세가 면제인가요?
답변
오피스텔을 상시주거용으로 임대한 후 양도하는 경우, 부가가치세가 면제됩니다.
근거
부가가치세법 제14조 제2항 및 국세청 유권해석에서 상시주거용 임대 후 양도 시 면세 인정
2. 상시주거용 임대 오피스텔의 양도 시 면세 기준은 무엇인가요?
답변
오피스텔이 상시주거용 임대로 사용된 사실이 있다면, 양도도 부가가치세 면제대상이 됩니다.
근거
관련법령 및 유권해석 상 상시주거용 임대 여부가 면세 여부의 핵심 요건임
3. 부가가치세 면제 적용을 받으려면 오피스텔 임대기간이 중요한가요?
답변
네, 오피스텔이 8년 이상 상시주거용으로 임대된 경우와 같이 장기간 임대사실이 면세 적용 판단에 중요합니다.
근거
국세청 해석례에서 장기 상시주거용 임대 사실을 부가가치세 면세 요건으로 확인

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

사업자가 오피스텔을 취득하여 주택임대사업에 사용하다 양도하는 경우 ｢부가가치세법｣ 제14조제2항에 따라 부가가치세가 면제되는 것임

답변내용

사업자가 오피스텔을 취득하여 주택임대사업에 사용하다 양도하는 경우 ｢부가가치세법｣ 제14조제2항에 따라 부가가치세가 면제되는 것임

 ○ 신청법인은 건설업, 부동산임대업 등을 영위하는 법인으로 ’12.11월 개인으로부터 취득한 주거용 오피스텔(전용면적 146.33㎡)을 8년 이상 상시주거용으로 임대하다 ’21.3월 개인에게 양도하기로 하는 매매계약을 체결함

2. 질의내용

 ○ 사업자가 오피스텔을 상시주거용으로 임대하다 양도하는 경우 부가가치세 과세 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

  ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】

  ② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.

   1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역

○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

  ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

   12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】

  ① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

○ 조세특례제한법 제106조【부가가치세의 면제 등】

  ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.

   4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

○ 조세특례제한법 시행령 제106조【부가가치세 면제 등】

  ④ 법 제106조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

   1. ｢주택법｣ 제2조제1호에 따른 주택으로서 그 규모가 같은 조 제6호에 따른 국민주택규모(기획재정부령으로 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다) 이하인 주택

○ 주택법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

   4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

   6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(｢수도권정비계획법｣ 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다.

○ 주택법 시행령 제4조【준주택의 종류와 범위】

  법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

   4. ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔

○ 건축법 시행령 별표1 ⁠[용도별 건축물의 종류]

   14. 업무시설

    나. 일반업무시설 : 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

     2) 오피스텔(업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

출처 : 국세청 2021. 04. 29. 사전-2021-법령해석부가-0581[법령해석과-1523] | 국세법령정보시스템

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오피스텔 임대 후 양도시 부가가치세 면제 여부

사전-2021-법령해석부가-0581[법령해석과-1523]  ·  2021. 04. 29.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 사업자가 오피스텔을 상시주거용으로 임대한 후 양도할 때 부가가치세가 면제되는지 궁금합니다.

S요약

사업자가 오피스텔을 취득하여 주택임대사업에 사용하다 양도하는 경우에는, 부가가치세법 제14조 제2항에 따라 부가가치세가 면제되는 것으로 판단됩니다. 오피스텔이 상시주거용으로 임대되어온 점, 관련법령상 면세대상 임대에 해당할 시 양도 시점의 부가가치세도 면제 범위에 포함된다는 해석이 적용됩니다.
#오피스텔 #상시주거용 임대 #부가가치세 면제 #오피스텔 양도 #주택임대사업
핵심 정리

R회신 내용 사전-2021-법령해석부가-0581[법령해석과-1523]  ·  2021. 04. 29.

  • 국세청 사전-2021-법령해석부가-0581[법령해석과-1523](2021.4.29) 회신에 따르면 해당 사례에서는 오피스텔을 8년 이상 상시주거용으로 임대한 후 양도할 때 부가가치세가 면제된다고 명확히 해석하였습니다.
  • 사업자가 오피스텔을 주택임대사업에 사용하고, 상시주거용 임대가 계속된 사실이 있다면, 양도 시점에 부가가치세는 과세되지 않는 것이 맞다고 답변하였습니다.
  • 부가가치세법 제14조 제2항에 따라 오피스텔의 상시주거용 임대라는 주된 사업에 부수되어 발생하는 양도는 임대용역의 면세를 따른다고 해석되었습니다.
  • 관련 법령상 오피스텔이 상시주거용으로 임대된 사실이 있다면, 오피스텔 양도 역시 면세사업의 부수적인 공급에 해당되어 부가가치세 면제 요건을 충족하는 것으로 보인다고 회신하였습니다.
  • 따라서 부가가치세 과세여부 판단 시, 실제 임대 용도 및 사용형태가 상시주거용 임대에 해당하는지가 중요하다고 답변하였습니다.

L관련 법령 해석

  • 부가가치세법 제14조 제2항: 주된 사업에 부수되어 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역에 대한 과세 및 면세 여부는 주된 사업을 따름
  • 부가가치세법 제26조 제1항 제12호: 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역은 부가가치세 면제
  • 부가가치세법 시행령 제41조: 상시주거용으로 사용하는 오피스텔 임대는 부가가치세 면제 임대에 포함
  • 주택법 제2조: 주택 및 준주택(오피스텔 포함)의 정의와 적용범위 명확화
  • 주택법 시행령 제4조, 건축법 시행령 별표1 제14호나목2): 오피스텔이 준주택에 해당하는 기준 명시
사례 Q&A
1. 오피스텔을 장기간 임대 후 양도할 때 부가가치세가 면제인가요?
답변
오피스텔을 상시주거용으로 임대한 후 양도하는 경우, 부가가치세가 면제됩니다.
근거
부가가치세법 제14조 제2항 및 국세청 유권해석에서 상시주거용 임대 후 양도 시 면세 인정
2. 상시주거용 임대 오피스텔의 양도 시 면세 기준은 무엇인가요?
답변
오피스텔이 상시주거용 임대로 사용된 사실이 있다면, 양도도 부가가치세 면제대상이 됩니다.
근거
관련법령 및 유권해석 상 상시주거용 임대 여부가 면세 여부의 핵심 요건임
3. 부가가치세 면제 적용을 받으려면 오피스텔 임대기간이 중요한가요?
답변
네, 오피스텔이 8년 이상 상시주거용으로 임대된 경우와 같이 장기간 임대사실이 면세 적용 판단에 중요합니다.
근거
국세청 해석례에서 장기 상시주거용 임대 사실을 부가가치세 면세 요건으로 확인

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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요지

사업자가 오피스텔을 취득하여 주택임대사업에 사용하다 양도하는 경우 ｢부가가치세법｣ 제14조제2항에 따라 부가가치세가 면제되는 것임

답변내용

사업자가 오피스텔을 취득하여 주택임대사업에 사용하다 양도하는 경우 ｢부가가치세법｣ 제14조제2항에 따라 부가가치세가 면제되는 것임

 ○ 신청법인은 건설업, 부동산임대업 등을 영위하는 법인으로 ’12.11월 개인으로부터 취득한 주거용 오피스텔(전용면적 146.33㎡)을 8년 이상 상시주거용으로 임대하다 ’21.3월 개인에게 양도하기로 하는 매매계약을 체결함

2. 질의내용

 ○ 사업자가 오피스텔을 상시주거용으로 임대하다 양도하는 경우 부가가치세 과세 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

  ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】

  ② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.

   1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역

○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

  ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

   12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】

  ① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

○ 조세특례제한법 제106조【부가가치세의 면제 등】

  ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.

   4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

○ 조세특례제한법 시행령 제106조【부가가치세 면제 등】

  ④ 법 제106조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

   1. ｢주택법｣ 제2조제1호에 따른 주택으로서 그 규모가 같은 조 제6호에 따른 국민주택규모(기획재정부령으로 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다) 이하인 주택

○ 주택법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

   4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

   6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(｢수도권정비계획법｣ 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다.

○ 주택법 시행령 제4조【준주택의 종류와 범위】

  법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

   4. ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔

○ 건축법 시행령 별표1 ⁠[용도별 건축물의 종류]

   14. 업무시설

    나. 일반업무시설 : 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

     2) 오피스텔(업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

출처 : 국세청 2021. 04. 29. 사전-2021-법령해석부가-0581[법령해석과-1523] | 국세법령정보시스템