요지

사업자가 제안공모 방식으로 토지‧건물을 일괄양도함에 있어 철거가 전제된 건물가액이 ⁠“0”인지 여부는 매매계약서, 건물 노후화 상태 등 제반사정을 종합하여 사실 판단할 사항이며 개발수익금이 토지 개발에 대한 기대수익으로서 토지에 대한 대가에 해당하는 경우 부가가치세가 면제되는 것임

회신

사업자가 제안공모 방식으로 토지·건물을 일괄양도함에 있어 입찰자들의 매수 의향서 또는 개발 계획서를 제출 받아 공모지침에 따라 평가하고 우선협상대상자를 선정하여 최종 계약(협약)후 소유권을 매수인에게 이전하고 그 대가로 매각대금(토지,건물,개발수익금)을 받는 경우로서
1. 매수인이 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조제2항제2호에 따라 토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우 건물의 공급가액은 실지거래가액으로 하는 것이나 이에 해당하는지 및 해당 건물의 실지거래가액이 ⁠“0”인지 여부는 사실판단할 사항입니다.
2. 개발수익금이 토지의 공급에 대한 대가에 해당하는 경우 ｢부가가치세법｣ 제26조제1항제14호에 따라 부가가치세가 면제되는 것입니다.

 질의요지

 ○ 사업자가 제안공모 방식으로 보유 부동산(사택 및 부지)을 일괄 양도하는 경우

  1. 철거가 전제된 사택건물가액을 ⁠“0”으로 볼 수 있는지

  2. 개발수익금이 토지가액의 일부에 해당하여 부가가치세가 면제되는지

 사실관계

 ○ 신청법인은 전력판매 및 전력수급의 안정화를 통한 국민경제 발전 기여를 목적으로 설립된 공기업으로

  - 용도가 폐지되어 사용목적이 종료된 부동산을 적극 매각하여 재무건전성을 제고하고 있음

 ○ 신청법인은 보유 부동산(사택 및 부지)을 ⁠‘제안공모형^*’ 매각 방식을 도입하여 매각할 예정으로

  * 부동산 매각 시 공모를 통해 매수희망자에게 개발사업을 전제로 한 사업계획서와 매각가격(부동산가액+개발수익금)을 제출받아 종합평가를 통해 낙찰자를 선정하는 방식

  - 일반경쟁의 원칙을 준수하는 범위 내에서 입찰자들의 매수 의향서 또는 개발 계획서를 제출받아 미리 정한 공모지침에 따라 평가하고 우선협상대상자를 선정하여 최종 계약(협약) 후 약 1년 이내 잔금 수납 후 부지 소유권을 사업자에게 이전하고자 함

 ○ 개발수익금은 민간사업자가 개발사업을 통해 얻을 이익 일부를 신청법인에 지불하는 비용으로, 지역의 공공 온비드^* 낙찰률 등을 고려하여 개발수익금 요율 결정표에 따라 결정^**

  * 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 온라인 입찰(Online Bidding) 시스템

  ** 개발수익금= ⁠[토지 감정평가 금액 × 개발수익금 요율] - ⁠[토지 감정평가 금액]

[일반매각과 비교]

 관련 법령

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

  ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

  ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

   14. 토지

○ 부가가치세법 제29조【과세표준】

  ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

   1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

   2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우. 다만, 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다.

○ 부가가치세법 부칙

  제1조(시행일) 이 법은 2022년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제47조 및 제53조의2제6항부터 제8항까지의 개정규정은 2022년 7월 1일부터 시행한다.

  제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 재화나 용역을 공급하거나 공급받는 분 또는 재화를 수입신고하는 분부터 적용한다.

○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

 ② 법 제29조제9항제2호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다.

   1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물등의 가액을 구분한 경우

   2. 토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우

○ 부가가치세법 제29조【과세표준】(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정된 것)

  ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

   1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

   2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우

○ 부가가치세법 부칙

  제1조(시행일) 이 법은 2019년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제53조의2제1항의 개정규정은 2019년 7월 1일부터 시행한다.

  제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 재화나 용역을 공급하거나 공급받는 분 또는 재화를 수입신고하는 분부터 적용한다.

○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2019.2.12. 영 제29535호로 개정된 것)

  법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

   1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 ｢소득세법｣ 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우:공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

○ 부가가치세법 제29조【과세표준】(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정되기 전의 것)

  ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2019.2.12. 영 제29535호로 개정되기 전의 것)

  법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

출처 : 국세청 2022. 04. 06. 서면-2021-법규부가-6959[법규과-1107] | 국세법령정보시스템