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토지·건물 소유자가 다르고 임대차계약 당사자가 한 명일 때 상속세 평가
서면-2021-상속증여-3570[상속증여세과-408] · 2021. 06. 28.Q질의내용
- 상가건물과 부수토지 소유자가 다르고 임대차계약 당사자가 건물 소유자 한 명일 때, 피상속인 보유 토지 지분의 상속세 평가는 어떻게 이루어집니까?
S요약
R회신 내용 서면-2021-상속증여-3570[상속증여세과-408] · 2021. 06. 28.
- 국세청 서면-2021-상속증여-3570[상속증여세과-408] 회신에 따르면 해당 사안의 평가는 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제8항 제2호 나목에 따릅니다.
- 토지와 건물의 소유자가 다르고 건물 소유자만 임차인과 계약을 맺은 경우, 제3자가 지급하는 임대료·보증금을 토지와 건물 전체로 간주합니다.
- 이 때 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가(각각 개별공시지가, 신축가격 등) 합계로 안분하여, 각 비율만큼을 토지와 건물의 평가가액으로 산정합니다.
- 상속세 신고 시 피상속인 토지 지분의 평가는 위와 같이 계산된 토지 몫의 평가가액을 적용하는 것이 타당하다고 보입니다.
- 기존 해석례(재산세과-284, 사전-2020-법령해석재산-1133)도 본 회신과 동일하게 기준시가를 이용한 안분평가를 지지합니다.
L관련 법령 해석
- 상속세 및 증여세법 제61조(부동산등의 평가): 토지는 개별공시지가, 건물은 신축가격 등으로 평가. 사실상 임대차계약된 재산은 임대료 등의 환산가액과 기준가액 중 큰 금액으로 평가
- 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제7항: 임대료 등의 환산가액 계산식(1년 임대료/율 + 임대보증금)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제8항 제2호 나목: 토지·건물 소유자가 다르고 임대차계약 당사자가 한 명인 경우, 임대료 등은 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보고, 기준시가 비율로 안분 평가
- 재산세과-284(2012.08.06.): 임대료 환산가액 평가, 당사자 한 명이면 전체 기준시가로 안분
- 사전-2020-법령해석재산-1133(2021.06.04.): 일부 임대 시 각 부분 구분평가 원칙
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
임대료 등의 환산가액을 계산할 때 상가건물과 그 부수토지의 소유자가 다른 경우로서 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 함
회신
귀 질의의 경우 기존 해석사례 재산세과-284(2012.08.06.) 및 사전-2020-법령해석재산-1133(2021.06.04.)를 참고하시기 바랍니다.
【관련 참고자료】
1. 사실관계
○ 동 상가는 층별, 호수별로 구분등기되었으나 대지권이 없는 집합건물임
○ 건물은 상속인인 자녀가 단독으로 소유하고, 부수토지는 상속인의 남편이 50%, 피상속인인 모친이 50%를 소유하고 있음
○ 건물 소유자인 상속인은 단독으로 임대 사업자등록을 하고, 토지 소유자로부터 토지를 무상으로 임대하고 있음
○ 임차인과의 임대차계약도 전적으로 건물 소유자가 계약함
2. 질의내용
○피상속인이 보유한 토지 지분에 대한 상속세 신고 시 평가방법은
3. 관련법령
○ 상속세 및 증여세법 제61조【부동산등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지
｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
⑤사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조【부동산의 평가】
⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다.
(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금
⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다.
1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우
토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우
가.토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
나.토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
4. 관련 사례
○ 재산세과-284, 2012.08.06.
증여일 현재 시가를 산정하기 어려운 상가건물에 임대차계약이 체결되어 있는 경우 그 상가건물과 그 부수토지의 가액은 「상속세 및 증여세법」제61조제5항에 따라 임대료 등의 환산가액과 같은조 제1항부터 제4항까지의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가하는 것입니다. 이 경우 임대료 등의 환산가액을 계산할 때 상가건물과 그 부수토지의 소유자가 다른 경우로서 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 같은법 시행령 제50조제8항제2호나목에 따라 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 하는 것입니다.
○ 사전-2020-법령해석재산-1133, 2021.06.04.
평가기준일 현재 1동의 건물 중 일부가 임대되고 일부가 임대되지 않은 경우 해당 재산을「상속세 및 증여세법」제61조에 따라 평가할 때, 임대된 부분과 임대되지 않은 부분을 구분하여 전자의 가액은 같은 조 제5항 및 같은 법 시행령 제7항에 따라 평가하고, 후자의 가액은「상속세 및 증여세법」제61조제1항 및 같은 법 시행령 제50조제1항 내지 제6항에 정한 방법에 의하여 평가하는 것입니다.
출처 : 국세청 2021. 06. 28. 서면-2021-상속증여-3570[상속증여세과-408] | 국세법령정보시스템
유권해석
토지·건물 소유자가 다르고 임대차계약 당사자가 한 명일 때 상속세 평가
서면-2021-상속증여-3570[상속증여세과-408] · 2021. 06. 28.Q질의내용
- 상가건물과 부수토지 소유자가 다르고 임대차계약 당사자가 건물 소유자 한 명일 때, 피상속인 보유 토지 지분의 상속세 평가는 어떻게 이루어집니까?
S요약
R회신 내용 서면-2021-상속증여-3570[상속증여세과-408] · 2021. 06. 28.
- 국세청 서면-2021-상속증여-3570[상속증여세과-408] 회신에 따르면 해당 사안의 평가는 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제8항 제2호 나목에 따릅니다.
- 토지와 건물의 소유자가 다르고 건물 소유자만 임차인과 계약을 맺은 경우, 제3자가 지급하는 임대료·보증금을 토지와 건물 전체로 간주합니다.
- 이 때 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가(각각 개별공시지가, 신축가격 등) 합계로 안분하여, 각 비율만큼을 토지와 건물의 평가가액으로 산정합니다.
- 상속세 신고 시 피상속인 토지 지분의 평가는 위와 같이 계산된 토지 몫의 평가가액을 적용하는 것이 타당하다고 보입니다.
- 기존 해석례(재산세과-284, 사전-2020-법령해석재산-1133)도 본 회신과 동일하게 기준시가를 이용한 안분평가를 지지합니다.
L관련 법령 해석
- 상속세 및 증여세법 제61조(부동산등의 평가): 토지는 개별공시지가, 건물은 신축가격 등으로 평가. 사실상 임대차계약된 재산은 임대료 등의 환산가액과 기준가액 중 큰 금액으로 평가
- 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제7항: 임대료 등의 환산가액 계산식(1년 임대료/율 + 임대보증금)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제8항 제2호 나목: 토지·건물 소유자가 다르고 임대차계약 당사자가 한 명인 경우, 임대료 등은 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보고, 기준시가 비율로 안분 평가
- 재산세과-284(2012.08.06.): 임대료 환산가액 평가, 당사자 한 명이면 전체 기준시가로 안분
- 사전-2020-법령해석재산-1133(2021.06.04.): 일부 임대 시 각 부분 구분평가 원칙
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
임대료 등의 환산가액을 계산할 때 상가건물과 그 부수토지의 소유자가 다른 경우로서 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 함
회신
귀 질의의 경우 기존 해석사례 재산세과-284(2012.08.06.) 및 사전-2020-법령해석재산-1133(2021.06.04.)를 참고하시기 바랍니다.
【관련 참고자료】
1. 사실관계
○ 동 상가는 층별, 호수별로 구분등기되었으나 대지권이 없는 집합건물임
○ 건물은 상속인인 자녀가 단독으로 소유하고, 부수토지는 상속인의 남편이 50%, 피상속인인 모친이 50%를 소유하고 있음
○ 건물 소유자인 상속인은 단독으로 임대 사업자등록을 하고, 토지 소유자로부터 토지를 무상으로 임대하고 있음
○ 임차인과의 임대차계약도 전적으로 건물 소유자가 계약함
2. 질의내용
○피상속인이 보유한 토지 지분에 대한 상속세 신고 시 평가방법은
3. 관련법령
○ 상속세 및 증여세법 제61조【부동산등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지
｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
⑤사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조【부동산의 평가】
⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다.
(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금
⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다.
1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우
토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우
가.토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
나.토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
4. 관련 사례
○ 재산세과-284, 2012.08.06.
증여일 현재 시가를 산정하기 어려운 상가건물에 임대차계약이 체결되어 있는 경우 그 상가건물과 그 부수토지의 가액은 「상속세 및 증여세법」제61조제5항에 따라 임대료 등의 환산가액과 같은조 제1항부터 제4항까지의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가하는 것입니다. 이 경우 임대료 등의 환산가액을 계산할 때 상가건물과 그 부수토지의 소유자가 다른 경우로서 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 같은법 시행령 제50조제8항제2호나목에 따라 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 하는 것입니다.
○ 사전-2020-법령해석재산-1133, 2021.06.04.
평가기준일 현재 1동의 건물 중 일부가 임대되고 일부가 임대되지 않은 경우 해당 재산을「상속세 및 증여세법」제61조에 따라 평가할 때, 임대된 부분과 임대되지 않은 부분을 구분하여 전자의 가액은 같은 조 제5항 및 같은 법 시행령 제7항에 따라 평가하고, 후자의 가액은「상속세 및 증여세법」제61조제1항 및 같은 법 시행령 제50조제1항 내지 제6항에 정한 방법에 의하여 평가하는 것입니다.
출처 : 국세청 2021. 06. 28. 서면-2021-상속증여-3570[상속증여세과-408] | 국세법령정보시스템
