’18.3.31. 이전에 ⁠「민간임대주택법」에 따른 임대사업자등록과「법인세법」에 따른 사업자등록(이하 ⁠‘사업자등록 등’이라 함)을 한 내국법인이(법령§92의2②(1)) 요건을 충족하는 경우에는 토지 등 양도소득 과세특례 적용에서 배제됨

요지

회신

내국법인이「법인세법 시행령」제92조의2 제2항 제1호를 적용함에 있어,「민간임대주택에 관한 특별법」에서 규정하는 민간매입임대주택을 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 의한 임대사업자 등록 및「법인세법」제111조에 의한 사업자 등록을 하고 임대를 개시한 날 해당 주택 및 이에 딸린 토지의 기준시가 합계액이 6억원 이하인 주택을 5년 이상 임대한 경우 토지 등 양도소득에 대한 법인세 추가납부 의무가 없는 것입니다.

1. 사실관계

○주식회사 ○○○○○(이하 ⁠‘질의법인’이라 함)는 주택임대업 등을 영위하는 내국법인으로 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 ⁠‘민간임대주택법’이라 함)에 의한 주택임대 사업자에 해당함

-’x1년 관할구청의 임대사업자 등록 자동 말소로 5년 이상 임대하던 주택을 양도할 예정임(’△△.△월 취득 및 임대 개시)

2. 질의내용

○’18.3.31. 이전에「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자 등록과 법인세법상 사업자등록을 한 내국법인이

-5년 이상 임대하던 주택을 양도하는 경우 토지 등 양도소득에 대한 과세특례 적용 배제대상에 해당하는지 여부

3. 관련법령

○ 법인세법 제55조의2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】

① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2012년 12월 31일까지 양도한 경우에는 그 양도소득에 100분의 10을 곱하여 산출한 세액

가. 「소득세법」 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제2호에 따른 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)

나. 「소득세법」 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제3호에 따른 비사업용 토지

다. 그 밖에 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 대통령령으로 정하는 부동산

2. 대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 조에서 "별장"이라 한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액. 다만, 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외한다.

○ 법인세법 시행령 제92조의2 【토지등 양도소득에 대한 과세특례】

② 법 제55조의2제1항제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 국내에 소재하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. 다만, 제1호, 제1호의2, 제1호의4 및 제1호의12에 해당하는 임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 제1호, 제1호의2, 제1호의4 및 제1호의12에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.

1. 해당 법인이 임대하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 법 제111조에 따른 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.

가. 삭제

나. 5년 이상 임대한 주택일 것

다. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하거나 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택으로 건설 또는 매입되어 임대를 개시한 날의 해당 주택 및 이에 딸린 토지의 기준시가(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다. 이하 이 항에서 같다)의 합계액이 6억원[「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

○ 법인세법 시행령 부칙 대통령령 제28640호, 2018.02.13

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.

1. 제92조의2제2항제1호의12 및 제1호의13의 개정규정: 2018년 4월 1일

제13조(토지등양도소득의 과세특례에 관한 적용례) 제92조의2제2항제1호 단서, 같은 항 제1호의2 단서, 같은 항 제1호의12 및 제1호의13의 개정규정은 2018년 4월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다

○ 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

7. "임대사업자"란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

○ 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 【임대사업자의 등록】

① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

1. 삭제

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택

4. 관련예규 등

○ 서면-2020-법인-2940[법인세과-3433], 2020.09.28.

「법인세법 시행령」제92조의2 제2항 제1호의2 및 제1호의13을 적용함에 있어,「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에서 규정하는 민간건설임대주택에 대하여 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 의한 임대사업자 등록과 ⁠「법인세법」제111조에 의한 사업자등록을 한 주택의 경우 임대기간 요건은 5년 이상을 적용하는 것입니다

○ 서면인터넷방문상담2팀-359, 2008.02.29.

내국법인이 법인세법 시행령 제92조의 2 제2항 각호의 1에 해당되는 주택을 제외한 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 대한 과세특례규정이 적용되는 것임

○ 조심-2017-서-2489, 2017.07.06.

토지등 양도소득에 대한 법인세 과세대상에서 제외되는 임대주택은이를 등록하여 임대를 개시한 날의 해당 주택 및 이에 딸린 토지의 기준시가의 합계액이 6억원 이하인 요건을 모두 갖춘 주택이라고 규정하고 있는바, 양도 당시 쟁점아파트는 임대주택 등록 요건을 충족하지 못하였으므로 처분청이 쟁점아파트를 토지등 양도소득에 대한 법인세 과세대상에 해당한다고 판단하여 청구법인에게 법인세를 과세한 처분은 잘못이 없음

출처 : 국세청 2021. 07. 12. 서면-2021-법인-2767[법인세과-1354] | 국세법령정보시스템