요지

과세기준일 현재 조정대상지역에 있는 주택으로서 그 조정대상지역 공고 후에 민간임대주택법상 임대사업자 등록을 신청하거나 주택임대업 사업자등록을 신청(주택임대업 업종 추가를 위한 정정신고 포함)한 장기일반민간임대주택은 종부령 §3①(8)에 따른 합산배제 임대주택에서 제외되며, 조정대상지역 해제 이후 납세의무 성립분부터 종부령 §3①(8)에 따른 합산배제 적용 가능함

회신

귀 질의의 사실관계와 같이 과세기준일 현재 조정대상지역에 있는 주택으로서 그 조정대상지역의 공고가 있은 날이 지난 후에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자 등록을 신청하거나 ｢법인세법｣ 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 신청(같은 법 시행령 제154조제2항 및 ｢부가가치세법 시행령｣ 제14조에 따라 사업의 종류에 주택임대업을 추가하기 위한 사업자등록 정정신고를 포함함)한 장기일반민간임대주택은 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제8호에 따른 합산배제 임대주택에서 제외되는 것입니다.
다만, 조정대상지역의 지정 해제 공고가 있은 날 이후에 납세의무가 성립하는 분부터 같은 항 본문 및 8호에 따른 요건을 갖춘 경우 합산배제 임대주택 규정을 적용받을 수 있습니다.

1. 사실관계

 -’20.3월 사업자등록신청(주업종 : 부동산매매업) 및 법인설립신고

 -’20.4월 다가구주택(부산광역시 서구) 취득

 -’20.12.18. 부산광역시 서구 조정대상지역 지정 공고

 -’22.9.26. 부산광역시 서구 조정대상지역 지정 해제 공고

 -’22.9.27. 사업자등록정정신고(주거용 건물임대업 업종 추가)

 -’22.9.29. 민간임대주택법에 따른 임대사업자등록(장기일반민간임대주택)

2. 질의내용

 -장기일반민간임대주택(매입임대주택)의 소재지가 ’22년 과세기준일 현재에는 조정대상지역으로 지정되어있으나, 합산배제신고기한(’22.9.30.)이 되기 전에 조정대상지역에서 지정 해제된 경우 해당 임대주택이 종부령 §3①(8)나목에 의해 합산배제 임대주택에서 제외되는지 여부

3. 관련 법령 및 해석 사례

□ 종합부동산세법

제8조【과세표준】 

 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

  1. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다): 12억원

  2. 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체: 0원

  3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자: 9억원

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

  1.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택,「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

□ 종합부동산세법 시행령

제3조【합산배제 임대주택】

 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

   8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

     나. 제외되는 주택

      2) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택

□ 법인세법

제109조【법인의 설립 또는 설치신고】

 ① 내국법인은 그 설립등기일(사업의 실질적 관리장소를 두게 되는 경우에는 그 실질적 관리장소를 두게 된 날을 말하며, 법인과세 신탁재산의 경우에는 설립일을 말한다)부터 2개월 이내에 다음 각 호의 사항을 적은 법인 설립신고서에 대통령령으로 정하는 주주등의 명세서와 사업자등록 서류 등을 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 이 경우 제111조에 따른 사업자등록을 한 때에는 법인 설립신고를 한 것으로 본다.

  1. 법인의 명칭과 대표자의 성명[법인과세 신탁재산의 경우에는 법인과세 수탁자(둘 이상의 수탁자가 있는 경우 대표수탁자 및 그 외의 모든 수탁자를 말한다)의 명칭과 대표자의 성명을 말한다]

  2. 본점이나 주사무소 또는 사업의 실질적 관리장소의 소재지(법인과세 신탁재산의 경우 법인과세 수탁자의 본점이나 주사무소 또는 사업의 실질적 관리장소의 소재지를 말한다)

  3. 사업 목적

  4. 설립일

제111조【사업자등록】 

 ① 신규로 사업을 시작하는 법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 이 경우 내국법인이 제109조제1항에 따른 법인 설립신고를 하기 전에 등록하는 때에는 같은 항에 따른 주주등의 명세서를 제출하여야 한다.

 ② ⁠「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 한 사업자는 그 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다.

 ④ 이 법에 따라 사업자등록을 하는 법인에 관하여는 「부가가치세법」 제8조를 준용한다.

 ⑤ 제109조에 따른 법인 설립신고를 한 경우에는 사업자등록신청을 한 것으로 본다.

□ 법인세법 시행령

제154조【사업자등록】 

 ① 법 제111조제1항의 규정에 의하여 등록을 하고자 하는 법인은 사업장마다 당해 사업의 개시일부터 20일내에 사업자등록신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

 ② 「부가가치세법 시행령」 제11조부터 제16조까지의 규정은 제1항의 등록에 관하여 이를 준용한다.

□ 법인세법 시행규칙

별지 제73호서식【법인설립신고 및 사업자등록신청서, 국내사업장설치신고서(외국법인)】

□ 부가가치세법

제8조【사업자등록】 

 ① 사업자는 사업장마다 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있다.

 ⑧ 제7항에 따라 등록한 사업자는 휴업 또는 폐업을 하거나 등록사항이 변경되면 대통령령으로 정하는 바에 따라 지체 없이 사업장 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 제1항 단서에 따라 등록을 신청한 자가 사실상 사업을 시작하지 아니하게 되는 경우에도 또한 같다.

□ 부가가치세법 시행령

제11조【사업자등록 신청과 사업자등록증 발급】

 ① 법 제8조제1항에 따라 사업자등록을 하려는 사업자는 사업장마다 다음 각 호의 사항을 적은 사업자등록 신청서를 관할 세무서장이나 그 밖에 신청인의 편의에 따라 선택한 세무서장에게 제출(국세정보통신망에 의한 제출을 포함한다)해야 한다.

  1. 사업자의 인적사항

  2. 사업자등록 신청 사유

  3. 사업 개시 연월일 또는 사업장 설치 착수 연월일

  4. 그 밖의 참고 사항

제14조【사업자등록 사항의 변경】

 ① 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지체 없이 사업자의 인적사항, 사업자등록의 변경 사항 및 그 밖의 필요한 사항을 적은 사업자등록 정정신고서를 관할 세무서장이나 그 밖에 신고인의 편의에 따라 선택한 세무서장에게 제출(국세정보통신망에 따른 제출을 포함한다)해야 한다.

  3. 기획재정부령으로 정하는 사업의 종류에 변동이 있는 경우

□ 부가가치세법 시행규칙

제13조【사업 종류의 변동 기준】

 영 제14조제1항제3호에서 "기획재정부령으로 정하는 사업의 종류에 변동이 있는 경우"란 다음 각 호의 사유가 발생한 경우를 말한다.

  1. 사업의 종류를 완전히 다른 종류로 변경한 경우

  2. 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류 중 일부를 폐지한 경우

별지 제11호서식【사업자등록 정정신고서, 법인이 아닌 단체의 고유번호 정정신고서】

□ 민간임대주택에 관한 특별법

제5조【임대사업자의 등록】

 ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙

별지 제1호 서식【임대사업자 등록신청서】

□ 서면-2021-부동산-2481, 2021.6.1.

 귀 질의의 경우 ｢종합부동산세법 시행령｣제3조제1항제8호에 따라 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 ’20.6.17.)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 변경신고 포함)한 조정대상지역에 있는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택은 합산배제 임대주택에서 제외되는 것입니다.

□ 사전-2020-법령해석재산-0390, 2021.4.9.

 귀 사전답변 신청의 경우 법인 또는 법인으로 보는 단체는 종합부동산세법 시행령(2020.08.07. 대통령령 제30921호로 개정된 것) 제3조제1항제8호 나목 1)은 적용받지 않는 것입니다. 다만, 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 ’20.6.17.을 말함)이 지난 후에 사업자등록을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 같은 법 시행령 제3조제7항제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말함)한 경우 종합부동산세법 시행령 제3조제1항제8호 나목 2)에 따라 합산배제 적용 대상에서 제외되는 것입니다. 끝.

□ 서면-2020-부동산-2348, 2020.10.26.

귀 질의의 경우 법인 또는 법인으로 보는 단체는 종합부동산세법 시행령 제3조제1항제8호 나목 1)은 적용받지 않는 것입니다. 다만, 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 ’20.6.17.을 말함)이 지난 후에 사업자등록을 신청한 경우 종합부동산세법 시행령 제3조제1항제8호 나목 2)에 따라 합산배제 적용 대상에서 제외되는 것입니다.

출처 : 국세청 2023. 03. 21. 서면-2022-부동산-4613[부동산납세과-760] | 국세법령정보시스템