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재건축조합 미완성 건물 양도 시 소득구분 유권해석
사전-2020-법령해석소득-0485[법령해석과-2561] · 2020. 08. 09.Q질의내용
- 재건축조합이 미완성 건물 및 토지, 건축주지위를 제3자에게 양도할 때 발생하는 소득의 구분은 어떻게 되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2020-법령해석소득-0485[법령해석과-2561] · 2020. 08. 09.
- 국세청 사전-2020-법령해석소득-0485(2020.8.9.) 회신에 따르면, 재건축조합이 건설 중 토지, 건물, 건축주지위를 매각하면 소득 구분이 다르게 적용된다고 하였습니다.
- 일반분양 분에 해당하는 소득은 조합원 공동사업소득에 해당하는 것으로 판단하였습니다.
- 조합원 입주 분(즉, 종전 빌라 소유자에게 귀속되는 부분)에 해당하는 소득은 양도소득에 해당하는 것으로 보인다고 설명하였습니다.
- 조합을 법인으로 보지 않는 한, 위와 같이 소득 구분이 이루어진다고 답변하였습니다.
- 관련 법령은 소득세법 제19조, 43조, 88조 등이 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제19조: 건설업 또는 부동산업에서 발생하는 소득은 사업소득에 해당
- 소득세법 제88조: '양도'의 정의로, 자산의 유상 사실상 이전을 포괄적으로 규정
- 소득세법 제43조: 공동사업에서 발생하는 소득은 손익분배비율에 따라 조합원별로 공동사업소득으로 분배
- 소득세법 시행령 제122조: 부동산매매업자에 대한 세액계산 특례를 규정하지만, 주거용 건물 개발 및 공급업은 제외
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
재건축조합이 건물 건설중에 토지, 건설중인 건물, 건축주지위를 매각함으로써 발생하는 소득 중 일반분양 분은 조합원 공동사업소득에 해당하는 것이며, 조합원 입주 분은 양도소득에 해당하는 것임
답변내용
빌라 소유자로 구성된 재건축조합이 그 빌라를 철거하고 새로운 주거용 건물을 건축하여 일반분양 분을 공사대금으로 대물변제 하기로 합의하였으나, 시공사의 건물 건설중에 토지, 건설중인 건물, 건축주지위를 제3자에게 매각한 경우, 당해 조합을 법인으로 보는 경우 이외에는 토지, 건설중인 건물, 건축주지위를 매도함에 따라 발생하는 소득 중 일반분양 분에 해당하는 소득금액은 조합원 공동사업소득에 해당하는 것이고 조합원 입주 분에 해당하는 소득금액은 양도소득에 해당하는 것입니다.
1. 사실관계
○8가구 빌라의 소유자들이 조합을 결성하여 재건축을 진행하면서,
- 10채를 재건축하여 8채(주택)는 재건축주의 소유로 하고 2채(오피스텔)는 시공비로 시공사에 대물변제하기로 함
○본 재건축 사업은 건물을 건축하던 중 사업시행자의 대출 연체로 토지가 경매되고 신축중이던 건물과 건축주 지위 등을 제3자에게 포괄양도함
2. 질의내용
○재건축 중이던 미완성 건물 등을 양도하는 경우 소득구분
3. 관련법령
○소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조제1항제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.
6. 건설업에서 발생하는 소득
12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
○소득세법 시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】
① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.
○소득세법 제1조의2 【정의】
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. "사업자"란 사업소득이 있는 거주자를 말한다.
○소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우
○소득세법 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】
① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 "출자공동사업자"라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 "공동사업장"이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.
② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 "공동사업자"라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 "손익분배비율"이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다.
출처 : 국세청 2020. 08. 09. 사전-2020-법령해석소득-0485[법령해석과-2561] | 국세법령정보시스템
유권해석
재건축조합 미완성 건물 양도 시 소득구분 유권해석
사전-2020-법령해석소득-0485[법령해석과-2561] · 2020. 08. 09.Q질의내용
- 재건축조합이 미완성 건물 및 토지, 건축주지위를 제3자에게 양도할 때 발생하는 소득의 구분은 어떻게 되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2020-법령해석소득-0485[법령해석과-2561] · 2020. 08. 09.
- 국세청 사전-2020-법령해석소득-0485(2020.8.9.) 회신에 따르면, 재건축조합이 건설 중 토지, 건물, 건축주지위를 매각하면 소득 구분이 다르게 적용된다고 하였습니다.
- 일반분양 분에 해당하는 소득은 조합원 공동사업소득에 해당하는 것으로 판단하였습니다.
- 조합원 입주 분(즉, 종전 빌라 소유자에게 귀속되는 부분)에 해당하는 소득은 양도소득에 해당하는 것으로 보인다고 설명하였습니다.
- 조합을 법인으로 보지 않는 한, 위와 같이 소득 구분이 이루어진다고 답변하였습니다.
- 관련 법령은 소득세법 제19조, 43조, 88조 등이 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제19조: 건설업 또는 부동산업에서 발생하는 소득은 사업소득에 해당
- 소득세법 제88조: '양도'의 정의로, 자산의 유상 사실상 이전을 포괄적으로 규정
- 소득세법 제43조: 공동사업에서 발생하는 소득은 손익분배비율에 따라 조합원별로 공동사업소득으로 분배
- 소득세법 시행령 제122조: 부동산매매업자에 대한 세액계산 특례를 규정하지만, 주거용 건물 개발 및 공급업은 제외
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
재건축조합이 건물 건설중에 토지, 건설중인 건물, 건축주지위를 매각함으로써 발생하는 소득 중 일반분양 분은 조합원 공동사업소득에 해당하는 것이며, 조합원 입주 분은 양도소득에 해당하는 것임
답변내용
빌라 소유자로 구성된 재건축조합이 그 빌라를 철거하고 새로운 주거용 건물을 건축하여 일반분양 분을 공사대금으로 대물변제 하기로 합의하였으나, 시공사의 건물 건설중에 토지, 건설중인 건물, 건축주지위를 제3자에게 매각한 경우, 당해 조합을 법인으로 보는 경우 이외에는 토지, 건설중인 건물, 건축주지위를 매도함에 따라 발생하는 소득 중 일반분양 분에 해당하는 소득금액은 조합원 공동사업소득에 해당하는 것이고 조합원 입주 분에 해당하는 소득금액은 양도소득에 해당하는 것입니다.
1. 사실관계
○8가구 빌라의 소유자들이 조합을 결성하여 재건축을 진행하면서,
- 10채를 재건축하여 8채(주택)는 재건축주의 소유로 하고 2채(오피스텔)는 시공비로 시공사에 대물변제하기로 함
○본 재건축 사업은 건물을 건축하던 중 사업시행자의 대출 연체로 토지가 경매되고 신축중이던 건물과 건축주 지위 등을 제3자에게 포괄양도함
2. 질의내용
○재건축 중이던 미완성 건물 등을 양도하는 경우 소득구분
3. 관련법령
○소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조제1항제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.
6. 건설업에서 발생하는 소득
12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
○소득세법 시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】
① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.
○소득세법 제1조의2 【정의】
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. "사업자"란 사업소득이 있는 거주자를 말한다.
○소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우
○소득세법 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】
① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 "출자공동사업자"라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 "공동사업장"이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.
② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 "공동사업자"라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 "손익분배비율"이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다.
출처 : 국세청 2020. 08. 09. 사전-2020-법령해석소득-0485[법령해석과-2561] | 국세법령정보시스템
