일시적 2주택과 상생임대주택 특례 중첩 시 비과세 적용

요지

소득령 §155의3① 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택을 양도하는 경우 같은 영§155①에 따른 일시적 2주택 적용 시 해당 주택은 거주기간의 제한을 받지 아니하는 것임

회신

귀 서면질의의 경우, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 "종전주택")을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우로서 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항 요건을 모두 충족하고 같은 영 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용 받을 수 있는 것입니다.

1. 사실관계

2. 질의내용

 - 종전주택(A)를 신규주택(B) 취득한 날로부터 3년 이내 양도시 일시적 2주택 특례와 상생임대주택 특례 중첩으로 1세대1주택 비과세 받을 수 있는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

○ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】

①국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

 1.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것

 2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

 3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.

⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.

4. 유사사례

○ 서면-2022-부동산-4350(2023.02.16.)

[답변내용]

  귀 질의의 경우, 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 C주택을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조제20항제1호를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는 것입니다.

○ 서면-2022-법규재산-4173(2023.04.26)

[답변내용]

 귀 서면질의의 경우, ｢소득세법 시행령｣제155조제20항에 따른 장기임대주택(B)과 거주하지 않은 1주택(A)을 보유한 1세대가 그 1주택(A)을 양도하기 전에 조합원입주권(C)을 소유하게 된 경우로서 같은 영 제156조의2제4항 각 호의 요건을 모두 충족하고 같은 영 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 1주택(A)을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용받을 수 있는 것입니다.

○ 서면-2022-부동산-1712(2023.01.27)

[답변내용]

귀 질의 1의 경우, 2023.1.12. 이후 양도분부터 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항의 1세대1주택 비과세 특례 적용을 위한 종전주택 양도기한은 신규주택을 취득한 날로부터 3년을 적용하는 것입니다.

귀 질의 2의 경우, 무주택 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 분양계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 주택(취득당시 조정대상지역에 소재함)을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항제5호에 따라 1세대1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.

출처 : 국세청 2023. 05. 15. 서면-2022-부동산-4214[부동산납세과-1311] | 국세법령정보시스템