어떤 법률 도움이 필요하신가요?
즉시 상담을 받아보세요!
* 연중무휴, 24시간 상담 가능

조합원입주권 양도시 1세대 1주택 비과세 적용 요건

서면-2021-부동산-7178[부동산납세과-2812] · 2022. 09. 22.

질의 및 요약

Q질의내용

기존주택이 조합원입주권으로 전환된 뒤 신규주택을 취득하고, 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 경우 소득세법상 1세대 1주택 비과세가 적용되는지요?

S요약

조합원입주권이 1개인 1세대가 관리처분계획 인가일 등 기준일 현재 소득세법 제89조 제1항 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하고 이후 신규주택을 취득한 뒤, 해당 조합원입주권을 3년 이내 양도하면, 소득세법 제89조 제1항 제4호나목에 따라 양도소득세 비과세 적용이 가능함을 밝히고 있습니다.

#조합원입주권 #양도소득세 #3년 내 양도 #비과세 조건 #재개발 #신규주택 취득

핵심 정리

R회신 내용 서면-2021-부동산-7178[부동산납세과-2812] · 2022. 09. 22.

국세청 서면-2021-부동산-7178[부동산납세과-2812](2022-09-22) 회신에 따름
조합원입주권을 1개 보유한 1세대가 관리처분계획 인가일 등 기준일 현재 소득세법 제89조 제1항 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유한 경우, 소득세법 제89조 제1항 제4호나목 요건(신규주택 취득 후 3년 이내 조합원입주권 양도)을 충족하면 비과세 적용이 가능하다고 회신하였습니다.
입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하면 비과세가 적용되지 않습니다.
관리처분계획 인가일 이전 기존주택이 철거된 경우에는 철거일을 기준으로 합니다.
관련 조세법령 및 해석사례에 근거하여, 예시 상황(A주택 상속취득→재개발 인가→B주택 신규취득→A' 조합원입주권 양도) 역시 위의 비과세 특례에 해당됨을 명확히 안내하였습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제89조 제1항 제3호가목: 1세대 1주택 비과세 요건(고가주택 제외/보유기간 등 요건 필요)
소득세법 제89조 제1항 제4호나목: 조합원입주권 1개 보유 1세대가 신규주택 취득 후 3년 이내 입주권 양도시 비과세
소득세법 제88조 제9호: 조합원입주권 정의(관리처분인가 등으로 인한 입주 권리)
소득세법 부칙 제18578호 제7조: 개정 규정 적용 시점, 종전 요건 적용례
소득세법 시행령 제154조: 1세대 1주택의 범위와 보유기간 등 구체적 기준

사례 Q&A

1. 조합원입주권 양도시 신규주택를 산 뒤 3년 내 팔면 비과세가 되나요?

답변

신규주택을 취득한 뒤 3년 이내에 조합원입주권을 양도하면 비과세가 인정될 수 있습니다.

근거

소득세법 제89조 제1항 제4호나목에서는 신규주택 취득 3년 이내 양도시 비과세 특례를 규정하고 있습니다.

2. 재개발로 조합원입주권이 된 기존주택과 신규주택이 모두 있을 땐 양도세가 부과되나요?

답변

신규주택 취득 후 3년 내 조합원입주권을 양도하고 비과세 요건을 충족하면 양도소득세가 부과되지 않습니다.

근거

국세청 2022-09-22자 서면 유권해석에 따라 비과세 요건만 충족하면 과세하지 않음이 확인됐습니다.

3. 조합원입주권 실거래가가 12억 넘으면 비과세가 되나요?

답변

실거래가액이 12억원을 초과하면 비과세가 적용되지 않습니다.

근거

소득세법 제89조 제1항 본문의 고가주택 제외 규정이 근거입니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

변호사 상담 받기

다른 해석 사례를 확인해 보세요

유권해석 전문

요지

관리처분계획의 인가일등 현재 소득법 §89①(3)가목을 충족하는 기존주택이 조합원입주권으로 전환된 후 소득법 §89①(4)나목에 따라 신규주택을 취득하고 취득 후 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우 비과세를 적용하는 것임

회신

귀 서면질의의 경우, 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 ｢소득세법｣ 제89조제1항제4호나목에 따른 요건을 충족하여 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 비과세를 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

’16.1.

’20.3.

’20.10.

예정

------▴--------------▴-------------▴-------------▴-------

A주택 취득

A주택 재개발

관리처분인가

B주택 취득

A’조합원입주권

양도

-’16. 1월	A주택 취득(父의 사망으로 상속)
-’20. 3월	A주택 재개발 관리처분계획인가(A주택 → A’조합원입주권)
*	관리처분계획인가일 이후 철거됨
-’20.10월	B주택 취득
-예정	A‘조합원입주권 양도

2. 질의내용

종전주택(A)가 조합원입주권(A’)로 전환된 상태에서 신규주택(B)를 취득한 이후 조합원입주권(A’)를 양도하는 경우 소득법 §89①(4)나목에 따른 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는지 여부

3. 관련 조세 법령 및 해석 사례

○ 소득세법(2021.12.8. 제18578호로 개정되기 전의 것) 제88조【정의】

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

9."조합원입주권"이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.

○ 소득세법(2021.12.8. 제18578호로 개정되기 전의 것) 제89조【비과세 양도소득】

①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

4.조합원입주권을 1개 보유한 1세대[｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

가.양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것

　 나.양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

○ 소득세법 부칙 제18578호(2021.12.8.)

제7조(비과세 양도소득 등에 관한 적용례 등)

①제88조제9호 후단 및 제89조제2항 단서의 개정규정은 이 법 시행 이후 취득하는 조합원입주권부터 적용한다.

②이 법 시행 전에 취득한 종전의 제88조제9호에 따른 조합원입주권의 양도소득 비과세 요건에 관하여는 제89조제1항제4호가목 및 나목의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

③이 법 시행 이후 취득하는 조합원입주권의 양도소득 비과세 요건과 관련하여 제89조제1항제4호가목 및 나목의 개정규정을 적용하는 경우 2022년 1월 1일 이후에 취득한 분양권을 대상으로 한다.

④제89조제1항제3호의 개정규정은 같은 개정규정의 시행일 이후 양도하는 주택부터 적용한다.

⑤제89조제1항제4호 각 목 외의 부분 단서의 개정규정은 같은 개정규정의 시행일 이후 양도하는 조합원입주권부터 적용한다.

○소득세법 시행령(2017.9.19. 제28292호로 개정되기 전의 것) 제154조【1세대1주택의 범위】

①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. ⁠(단서생략)

○ 소득세법 시행령 부칙 제28292호(2017.9.19.)

제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)

②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1.2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택

출처 : 국세청 2022. 09. 22. 서면-2021-부동산-7178[부동산납세과-2812] | 국세법령정보시스템

유권해석

로그인 후 이용해주세요.

정말 회원탈퇴 하시겠습니까?