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임대사업자 등록 없이 10년 이상 임대한 주택 양도시 양도소득세 면제
사전-2017-법령해석재산-0733[법령해석과-203] · 2018. 01. 24.Q질의내용
- 현행 및 구 임대주택법상 임대사업자 등록을 하지 않은 경우에도 5호 이상의 국민주택을 10년 이상 일반임대 후 양도하면 조세특례제한법 제97조에 의거 양도소득세 면제가 인정되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2017-법령해석재산-0733[법령해석과-203] · 2018. 01. 24.
- 국세청 사전-2017-법령해석재산-0733[법령해석과-203] 회신에 따르면, 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지 신축된 국민주택(13세대 등)을 5호 이상, 10년 이상 임대한 일반임대주택 중 임대사업자등록을 하지 않은 부분이라 하더라도, 조세특례제한법 제97조에 따라 양도소득세가 면제됨을 밝히고 있습니다.
- 구 임대주택법에 따른 임대사업자 등록 여부와 관계없이, 조세특례제한법 소정의 요건(5호 이상, 10년 이상 임대 등)에 해당하면 감면 가능함을 명확히 하고 있습니다.
- 해당 사안의 경우, 임대 개시 시점이 2000년 12월 31일 이전, 5호 이상 임대, 10년 이상 임대한 점이 모두 인정되어 감면 요건을 충족한다는 점을 확인하였습니다.
- 적용을 위해서는 임대차계약서, 임차인 자료 등 관련 서류와 함께 감면신청서 제출이 필요함도 안내하였으니, 실무상 증빙자료 준비에 유의할 필요가 있습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조: 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일 사이 신축된 국민주택을 5호 이상 10년 이상 임대한 경우 양도소득세 면제
- 조세특례제한법 시행령 제97조: 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자, 감면신청 및 서류 제출 등 절차 규정
- 구 임대주택법 제2조: 임대주택·임대사업자 정의, 임대주택의 범위
- 구 임대주택법 제6조: 대통령령 기준 이상의 주택 임대자는 시장·군수·구청장에게 임대사업자 등록 신청 가능
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
거주자가 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 국민주택 13세대를 신축하고 세무서에 사업자 등록하여 임대 개시한 일반임대주택으로서, 5호 이상의 주택을 10년 이상 임대한 일반임대주택부분에 대하여는 구임대주택법에 따라 임대사업자등록을 하지 않은 경우라도 조특법제97조에 따라 양도소득세를 면제함
답변내용
위 사전답변 신청의 경우 거주자가 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중인 1996년 5월 국민주택 13세대 등(상가 포함)를 신축하고 1996년 7월 1일 세무서에 사업자 등록하여 2000년 12월 31일 이전에 임대 개시한 일반임대주택으로서, 5호 이상의 주택을 10년 이상 임대한 일반임대주택부분에 대하여는 구 「임대주택법」에 따라 임대사업자등록을 하지 않은 경우라도「조세특례제한법」제97조에 따라 양도소득세를 면제하는 것입니다
1. 사실관계
○1996.5월. 갑은 △△시 △△△읍 △△리 소재 건물(다세대주택 13세대 부분을 “쟁점임대주택”이라 함)을 신축함
- 겸용주택으로 일부 주택외(점포)로 사용
○1996.7.1. 갑은 신축건물을 사업자등록(부동산/점포 및 다세대주택)함
* 쟁점임대주택은 국민주택규모이며, 5호 이상의 주택을 10년 이상 임대한 사실을 전제함
○2017.10.30. 갑은 쟁점임대주택 등을 양도됨
2. 질의내용
○구 「임대주택법」상 임대사업자 등록을 하지 아니한 경우에도「조세특례제한법」제97조에 따른 감면을 적용받을 수 있는지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
○조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.
② 법 제97조제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제122조제4항 및 제5항을 준용한다.
③ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
④ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료
2. 임대차계약서 사본
3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본
4. 삭제
5. 기타 기획재정부령이 정하는 서류
⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
2. 삭제
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
3의2. 삭제
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
⑥ 법 제97조제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부 등본 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 한다.
○구 임대주택법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1.“임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
1의2. (생략)
2.“건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
가.임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택[임대사업자가 토지를 임차하여 건설ㆍ임대하는 주택(이하 “토지임대부 임대주택”이라 한다)을 포함한다]
나.「주택법」제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택
3. (생략)
4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.
(이 하 생 략)
○임대주택법 제6조【임대사업자의 등록】
①대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
②제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
③제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
출처 : 국세청 2018. 01. 24. 사전-2017-법령해석재산-0733[법령해석과-203] | 국세법령정보시스템
유권해석
임대사업자 등록 없이 10년 이상 임대한 주택 양도시 양도소득세 면제
사전-2017-법령해석재산-0733[법령해석과-203] · 2018. 01. 24.Q질의내용
- 현행 및 구 임대주택법상 임대사업자 등록을 하지 않은 경우에도 5호 이상의 국민주택을 10년 이상 일반임대 후 양도하면 조세특례제한법 제97조에 의거 양도소득세 면제가 인정되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2017-법령해석재산-0733[법령해석과-203] · 2018. 01. 24.
- 국세청 사전-2017-법령해석재산-0733[법령해석과-203] 회신에 따르면, 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지 신축된 국민주택(13세대 등)을 5호 이상, 10년 이상 임대한 일반임대주택 중 임대사업자등록을 하지 않은 부분이라 하더라도, 조세특례제한법 제97조에 따라 양도소득세가 면제됨을 밝히고 있습니다.
- 구 임대주택법에 따른 임대사업자 등록 여부와 관계없이, 조세특례제한법 소정의 요건(5호 이상, 10년 이상 임대 등)에 해당하면 감면 가능함을 명확히 하고 있습니다.
- 해당 사안의 경우, 임대 개시 시점이 2000년 12월 31일 이전, 5호 이상 임대, 10년 이상 임대한 점이 모두 인정되어 감면 요건을 충족한다는 점을 확인하였습니다.
- 적용을 위해서는 임대차계약서, 임차인 자료 등 관련 서류와 함께 감면신청서 제출이 필요함도 안내하였으니, 실무상 증빙자료 준비에 유의할 필요가 있습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조: 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일 사이 신축된 국민주택을 5호 이상 10년 이상 임대한 경우 양도소득세 면제
- 조세특례제한법 시행령 제97조: 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자, 감면신청 및 서류 제출 등 절차 규정
- 구 임대주택법 제2조: 임대주택·임대사업자 정의, 임대주택의 범위
- 구 임대주택법 제6조: 대통령령 기준 이상의 주택 임대자는 시장·군수·구청장에게 임대사업자 등록 신청 가능
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
거주자가 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 국민주택 13세대를 신축하고 세무서에 사업자 등록하여 임대 개시한 일반임대주택으로서, 5호 이상의 주택을 10년 이상 임대한 일반임대주택부분에 대하여는 구임대주택법에 따라 임대사업자등록을 하지 않은 경우라도 조특법제97조에 따라 양도소득세를 면제함
답변내용
위 사전답변 신청의 경우 거주자가 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중인 1996년 5월 국민주택 13세대 등(상가 포함)를 신축하고 1996년 7월 1일 세무서에 사업자 등록하여 2000년 12월 31일 이전에 임대 개시한 일반임대주택으로서, 5호 이상의 주택을 10년 이상 임대한 일반임대주택부분에 대하여는 구 「임대주택법」에 따라 임대사업자등록을 하지 않은 경우라도「조세특례제한법」제97조에 따라 양도소득세를 면제하는 것입니다
1. 사실관계
○1996.5월. 갑은 △△시 △△△읍 △△리 소재 건물(다세대주택 13세대 부분을 “쟁점임대주택”이라 함)을 신축함
- 겸용주택으로 일부 주택외(점포)로 사용
○1996.7.1. 갑은 신축건물을 사업자등록(부동산/점포 및 다세대주택)함
* 쟁점임대주택은 국민주택규모이며, 5호 이상의 주택을 10년 이상 임대한 사실을 전제함
○2017.10.30. 갑은 쟁점임대주택 등을 양도됨
2. 질의내용
○구 「임대주택법」상 임대사업자 등록을 하지 아니한 경우에도「조세특례제한법」제97조에 따른 감면을 적용받을 수 있는지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
○조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.
② 법 제97조제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제122조제4항 및 제5항을 준용한다.
③ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
④ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료
2. 임대차계약서 사본
3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본
4. 삭제
5. 기타 기획재정부령이 정하는 서류
⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
2. 삭제
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
3의2. 삭제
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
⑥ 법 제97조제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부 등본 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 한다.
○구 임대주택법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1.“임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
1의2. (생략)
2.“건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
가.임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택[임대사업자가 토지를 임차하여 건설ㆍ임대하는 주택(이하 “토지임대부 임대주택”이라 한다)을 포함한다]
나.「주택법」제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택
3. (생략)
4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.
(이 하 생 략)
○임대주택법 제6조【임대사업자의 등록】
①대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
②제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
③제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
출처 : 국세청 2018. 01. 24. 사전-2017-법령해석재산-0733[법령해석과-203] | 국세법령정보시스템
