요지
부동산임대사업자가 임대용 건물을 층별 및 호별로 구분공사하여 분할등기한 후 매각하는 경우로서 해당 건물매각과 관련하여 대행수수료를 지급하면서 부담한 매입세액의 계산은 면세되는 토지의 공급과 과세되는 건물의 공급에 공통으로 사용되어 실지 귀속을 구분할 수 없는 때에는 부가법 제40조에 따라 안분계산하는 것임
회신
귀 서면질의의 경우, 부동산임대사업자가 임대용 건물을 층별 및 호별로 구분공사하여 분할등기한 후 각 호별로 매각함에 따라 그 사업의 실질이 부동산매매업으로 전환되어 과세사업과 면세사업을 겸영하는 경우 해당 건물의 매각과 관련하여 대행수수료를 지급하면서 부담한 매입세액의 계산은 실지귀속에 따라 하되, 면세되는 토지의 공급과 과세되는 건물의 공급에 공통으로 사용되어 실지 귀속을 구분할 수 없는 때에는 「부가가치세법」제40조에 따라 안분계산하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 유한회사 ☆☆(이하 “질의법인”)은 서울시 중구 소재 xx빌딩 중 8개층(지하1층, 지상11층～17층)을 인수하여 2008년 8월 부동산임대업을 개시함
○ 2014년 10월 입주사 중 3개층을 사용하던 임차법인의 법정관리신청의 영향으로 2014년 11월부터 공실이 계속 늘어났으며
- 대주단으로부터 공실율을 일정수준 이하로 낮추지 못할 경우 차입금 만기연장은 불가하다는 통보를 받고
- 2016년 9월부터 보유부동산 일괄매각작업에 착수하였으나 8개층 전체의 일괄매각 제시금액이 대출금 상환 및 임대보증금 반환에도 못 미치어 8개층을 층별로 분할매각하는 것을 동시에 추진함
○ 2017년 5월에 기존 8개층 일괄등기에서 각 층별로 구분등기를 완료하고 층별로 매각하기로 매매계약을 체결하였으나 층별 분할매각에 대한 대주단의 거절로 분할매각진행이 중단되고 2017.9.5. 대출만기일에 대주단의 대출연장불가로 연체 발생됨
○ 대출금 연체 발생에 따라 대주단의 공매검토가 진행되던 중 대출중개업체로부터 각 층을 14-18개 호별로 분할하여 매각시 기존대출금 대환을 진행해 줄 금융기관을 주선 받아
- 2017.9.27. 호별 분할등기 후 매각하는 것을 조건으로 신규 대주단으로부터 기존차입금 대환대출 처리완료함
○ 2017년 10월부터 공실 3개층, 11월 임대만료된 2개층 및 12월 임대만료된 2개층 총 7개층에 대해 순차적으로 구분공사 및 호별등기를 진행하고 동시에 매각대행사(◎◎코리아그룹(주))를 선정하여 호별 매각을 추진하였으며(지하1층은 현재 임대중임)
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1. 공사명 : 서소문 리노베이션(@@빌딩) 11~17층 내부 리모델링 공사
2. 기 간 : 2017.11.30.~2018.2.31.
3. 도급금액 : 1,947백만원
4. 계약당사자 : [갑] 유한회사 ☆☆, [을] 주식회사 ★★
※ 2018.3.6. @@빌딩 설계 변경 추가공사 계약체결(도급금액 826백만원) |
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유한회사 ☆☆(이하 “갑”)과 ◎◎코리아그룹(주)(이하 “을”)는 서울시 중구 서소문동에 위치한 @@빌딩의 분양대행 및 광고대행에 관하여 다음과 같이 계약을 체결하고 이를 성실히 이행하기로 함
제1조(총칙)
본 계약은 “갑”이 위 표시 목적물의 분양대행 및 광고대행 업무를 “을”에게 위탁하고 “을”은 이를 계약 조건에 따라 성실히 수행함에 있어 필요한 사항을 규정함을 목적으로 함
제2조(용역의 범위)
2. “을”의 업무범위는 다음과 같음
1) 구체적인 분양대행 업무 활동계획의 수립 및 시행
2) 분양대행 업무를 위한 상품기획 참여(평면구성, 면적산정 등)
3) 주변 유사시설 분양현황 조사 및 분양성 시장조사
4) 분양고객모집 및 계약 체결 유도
5) 분양 계약 후 계약자 관리 및 계약과 관련된 금원의 납부독려
6) 분양 판촉활동 계획 및 활동결과 수시 및 정기보고
7) 사업설명회(부동산 등)
8) DM발송, TM활동, 현수막 설치 및 광고물 부착 활동
9) 현장인력에 대한 교육, 안전, 보건 등 관리
10) 기타 업무활동과 관련하여 “갑”이 요구하는 업무일체
제5조(대행 수수료 및 지급방법)
1. 광고대행 비용은 광고비 예산 일금 4억원 이내에서 집행하며, 분양개시 후 매월말일 기준으로 정산하여 청구 및 지급함
제6조(대행업무 활동 시 비용분담 내역)
1. “갑”이 부담할 비용
1) 홍보관 및 샘플하우스 설치 및 운영비
3) 홍보관 운영관리
4) 신문 등 언론매체를 통한 광고 및 제작비, 신문삽지 및 배포비
5) 카다로그, 전단지, DM, 기타 광고/홍보물 제작비 사업설명회 |
- 2018년 1월 7개층에 대한 구분공사 및 호별등기 완료(총 120개 호실) 후 매매계약체결 호실(90개 호실)에 대한 잔금 수령 즉시 대출금 상환 및 대행수수료 등을 지급하였음
○ 매각완료된 호실에 대해 매각대행사에 지급한 대행수수료에 대해서는 세금계산서를 수취하고 2018년 1기 부가가치세 예정신고 및 확정신고시에 매입세액으로 공제받음
2. 질의내용
○ 부동산임대사업자가 임대업에 사용하던 8개층 중 7개층을 층별 호별로 구분공사 및 분할등기하여 매각한 경우 해당 부동산 매각과 관련하여 매각대행사에 지급한 대행수수료의 매입세액 공제 방법
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제38조【공제하는 매입세액】
① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.
1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)
○ 부가가치세법 제39조【공제하지 아니하는 매입세액】
① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.
7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액
○ 부가가치세법 제40조【공통매입세액의 안분】
사업자가 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우에 과세사업과 면세사업등에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속(實地歸屬)에 따라 하되, 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)은 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 등 대통령령으로 정하는 기준(이하 "공통매입세액 안분기준"이라 한다)을 적용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분(按分)하여 계산한다.
○ 부가가치세법 시행령 제3조 【용역의 범위】
① 법 제2조제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.
1. 건설업
6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야 또는 염전 임대업은 제외한다.
② 제1항제1호 및 제6호에도 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령으로 정하는 사업은 재화(財貨)를 공급하는 사업으로 본다.
○ 부가가치세법 시행령 제4조【사업의 구분】
① 재화나 용역을 공급하는 사업의 구분은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 통계청장이 고시하는 해당 과세기간 개시일 현재의 한국표준산업분류에 따른다.
② 용역을 공급하는 경우 제3조제1항에 따른 사업과 유사한 사업은 한국표준산업분류에도 불구하고 같은 항의 사업에 포함되는 것으로 본다.
③ 제1항과 제2항에서 규정한 사항 외에 사업의 구분에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.
○ 부가가치세법 시행규칙 제2조【사업의 범위】
② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업
2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업
출처 :
국세청 2018. 11. 12. 서면-2018-법령해석부가-2964[법령해석과-2983] | 국세법령정보시스템
