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국민주택 규모 초과 임대아파트 분양 시 부가가치세 면제 여부
서면-2018-부가-1216[부가가치세과-1354] · 2018. 06. 28.Q질의내용
- 임직원 아파트로 신축한 국민주택 규모 초과 아파트를 임대 후 일정 기간 경과 후 분양하는 경우, 신축공사 관련 매입세액의 공제 가능 여부와 이후 분양(소유권 이전) 시 부가가치세 과세 대상인지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2018-부가-1216[부가가치세과-1354] · 2018. 06. 28.
- 회신 주체·출처: 국세청 서면-2018-부가-1216[부가가치세과-1354](2018.6.28.)
- 국민주택 규모 초과 아파트를 임직원 임대로 제공한 후 분양하는 경우, 해당 임대용역은 부가가치세법 제26조에 따라 부가가치세가 면제되는 용역에 해당합니다.
- 이 임대사업과 관련해 발생한 신축공사 매입세액은 면세사업 관련 매입세액으로서 부가가치세법 제39조 제1항 제7호에 따라 매출세액에서 공제받을 수 없습니다.
- 이후 임직원에게 분양해 소유권을 이전하는 경우에도 면세사업의 부수재화 공급에 해당되어 부가가치세가 면제됩니다.
- 과거 판례 및 유사 유권해석(부가가치세과-434, 부가가치세과-90 등)에서도 동일하게 임대 후 양도되는 국민주택 규모 초과 공동주택의 부가가치세 면제 취지가 확인됩니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제26조 제1항 제12호: 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역은 부가가치세 면세
- 부가가치세법 제26조 제2항: 면세되는 용역에 부수되는 재화의 공급도 면세로 본다
- 부가가치세법 제39조 제1항 제7호: 면세사업에 관련된 매입세액은 공제 불가
- 부가가치세법 시행령 제41조: 상시주거용 주택의 임대 용역 면세 범위 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
‘주택의 임대’는 부가가치세가 면제되는 용역에 해당하고 그 주택의 신축과 관련한 매입세액은 매출세액에서 공제하지 않는 것이며, 이후 해당 주택을 입주자 등에게 양도하는 경우 ‘면세사업의 부수재화’에 해당하여 부가가치세가 면제되는 것임
회신
귀 서면질의에 대한 기존 해석사례를 보내 드리니 참고하시기 바랍니다.
○ 부가가치세과-434, 2012.04.17
국민주택규모를 초과하는 공동주택을 임대후 분양하는 경우 부가가치세가 면제되는 것으로 이와 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니함
○ 부가가치세과-90, 2010.01.22.
「부가가치세법」 제12조 제1항 제11호에 따라 부가가치세가 면제되는 주택임대업을 영위하다가 당해 사업에 사용하던 국민주택규모 초과 주택을 양도하는 경우에는 같은 법 제1조 제4항 및 같은 법 시행령 제3조 제3호에 따라 부가가치세가 면제되는 것임.
* 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 → 제26조 제1항 제12호로 변경
* 부가가치세법 제1조 제4항 → 제14조 제1항으로 변경
* 부가가치세법 시행령 제3조 제3호 → 부가가치세법 제14조 제2항
1. 사실관계
○ 신청법인은 ’14년 설립한 특수목적법인(SPC)으로, ’15.1월 ○○회사의 사옥이 서울에서 ○○로 이전됨에 따라 임직원의 주거편의를 제공하기 위한 임직원 아파트 설립 프로젝트를 수행하기 위해 설립됨
○ 회사는 총668세의 국민주택 규모 이하 및 초과 아파트를 신축하여 임직원에게 임대하고, (구)임대주택법 및 시행령에 따라 임직원 입주 후 2년6월 경과 후 임직원들에게 분양(소유권 이전)할 예정임
2. 질의내용
○ 회사가 임직원에게 분양할 목적으로 신축한 국민주택 규모 초과 아파트를 입주 후 일정 기간 경과 후 분양하는 경우, 신축공사 관련 매입세액의 공제 여부 및 이후 소유권 이전 시 국민주택 규모 초과분 아파트에 대한 부가가치세 과세 여부
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】
① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따라 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 통상적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 그 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.
○ 부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】
① 법 제26조 제1항 제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.
1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)
2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
○ 부가가치세법 제39조【공제하지 아니하는 매입세액】
① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.
7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액
○ 부가가치세과-60, 2013.01.18.
사업자가 국민주택규모초과 주택을 구입하면서 구입 당시 매입세액 불공제처리하였고 당해 주택을 개인에게 임대하던 중 양도하게 되는 경우, 「부가가치세법」 제12조 제1항 제12호의 주택임대에 해당되어 부가가치세 면제대상으로 하는 것이나, 이는 당해 주택의 보유 목적과 임대용도 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항입니다.
○ 부가가치세과-90, 2010.01.22.
「부가가치세법」 제12조 제1항 제11호에 따라 부가가치세가 면제되는 주택임대업을 영위하다가 당해 사업에 사용하던 국민주택규모 초과 주택을 양도하는 경우에는 같은 법 제1조 제4항 및 같은 법 시행령 제3조 제3호에 따라 부가가치세가 면제되는 것임.
○ 부가가치세과-434, 2012.04.17
국민주택규모를 초과하는 공동주택을 임대후 분양하는 경우 부가가치세가 면제되는 것으로 이와 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니함
○ 서면3팀-2946, 2007.10.30.
주택임대사업자가 국민주택 규모 초과 아파트를 신축하여 임대사업에 사용하다가 당해 주택을 양도하는 경우 부가가치세법 제12조 제3항의 규정에 의해 부가가치세가 면제되는 것임.
출처 : 국세청 2018. 06. 28. 서면-2018-부가-1216[부가가치세과-1354] | 국세법령정보시스템
유권해석
국민주택 규모 초과 임대아파트 분양 시 부가가치세 면제 여부
서면-2018-부가-1216[부가가치세과-1354] · 2018. 06. 28.Q질의내용
- 임직원 아파트로 신축한 국민주택 규모 초과 아파트를 임대 후 일정 기간 경과 후 분양하는 경우, 신축공사 관련 매입세액의 공제 가능 여부와 이후 분양(소유권 이전) 시 부가가치세 과세 대상인지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2018-부가-1216[부가가치세과-1354] · 2018. 06. 28.
- 회신 주체·출처: 국세청 서면-2018-부가-1216[부가가치세과-1354](2018.6.28.)
- 국민주택 규모 초과 아파트를 임직원 임대로 제공한 후 분양하는 경우, 해당 임대용역은 부가가치세법 제26조에 따라 부가가치세가 면제되는 용역에 해당합니다.
- 이 임대사업과 관련해 발생한 신축공사 매입세액은 면세사업 관련 매입세액으로서 부가가치세법 제39조 제1항 제7호에 따라 매출세액에서 공제받을 수 없습니다.
- 이후 임직원에게 분양해 소유권을 이전하는 경우에도 면세사업의 부수재화 공급에 해당되어 부가가치세가 면제됩니다.
- 과거 판례 및 유사 유권해석(부가가치세과-434, 부가가치세과-90 등)에서도 동일하게 임대 후 양도되는 국민주택 규모 초과 공동주택의 부가가치세 면제 취지가 확인됩니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제26조 제1항 제12호: 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역은 부가가치세 면세
- 부가가치세법 제26조 제2항: 면세되는 용역에 부수되는 재화의 공급도 면세로 본다
- 부가가치세법 제39조 제1항 제7호: 면세사업에 관련된 매입세액은 공제 불가
- 부가가치세법 시행령 제41조: 상시주거용 주택의 임대 용역 면세 범위 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
‘주택의 임대’는 부가가치세가 면제되는 용역에 해당하고 그 주택의 신축과 관련한 매입세액은 매출세액에서 공제하지 않는 것이며, 이후 해당 주택을 입주자 등에게 양도하는 경우 ‘면세사업의 부수재화’에 해당하여 부가가치세가 면제되는 것임
회신
귀 서면질의에 대한 기존 해석사례를 보내 드리니 참고하시기 바랍니다.
○ 부가가치세과-434, 2012.04.17
국민주택규모를 초과하는 공동주택을 임대후 분양하는 경우 부가가치세가 면제되는 것으로 이와 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니함
○ 부가가치세과-90, 2010.01.22.
「부가가치세법」 제12조 제1항 제11호에 따라 부가가치세가 면제되는 주택임대업을 영위하다가 당해 사업에 사용하던 국민주택규모 초과 주택을 양도하는 경우에는 같은 법 제1조 제4항 및 같은 법 시행령 제3조 제3호에 따라 부가가치세가 면제되는 것임.
* 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 → 제26조 제1항 제12호로 변경
* 부가가치세법 제1조 제4항 → 제14조 제1항으로 변경
* 부가가치세법 시행령 제3조 제3호 → 부가가치세법 제14조 제2항
1. 사실관계
○ 신청법인은 ’14년 설립한 특수목적법인(SPC)으로, ’15.1월 ○○회사의 사옥이 서울에서 ○○로 이전됨에 따라 임직원의 주거편의를 제공하기 위한 임직원 아파트 설립 프로젝트를 수행하기 위해 설립됨
○ 회사는 총668세의 국민주택 규모 이하 및 초과 아파트를 신축하여 임직원에게 임대하고, (구)임대주택법 및 시행령에 따라 임직원 입주 후 2년6월 경과 후 임직원들에게 분양(소유권 이전)할 예정임
2. 질의내용
○ 회사가 임직원에게 분양할 목적으로 신축한 국민주택 규모 초과 아파트를 입주 후 일정 기간 경과 후 분양하는 경우, 신축공사 관련 매입세액의 공제 여부 및 이후 소유권 이전 시 국민주택 규모 초과분 아파트에 대한 부가가치세 과세 여부
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】
① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따라 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 통상적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 그 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.
○ 부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】
① 법 제26조 제1항 제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.
1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)
2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
○ 부가가치세법 제39조【공제하지 아니하는 매입세액】
① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.
7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액
○ 부가가치세과-60, 2013.01.18.
사업자가 국민주택규모초과 주택을 구입하면서 구입 당시 매입세액 불공제처리하였고 당해 주택을 개인에게 임대하던 중 양도하게 되는 경우, 「부가가치세법」 제12조 제1항 제12호의 주택임대에 해당되어 부가가치세 면제대상으로 하는 것이나, 이는 당해 주택의 보유 목적과 임대용도 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항입니다.
○ 부가가치세과-90, 2010.01.22.
「부가가치세법」 제12조 제1항 제11호에 따라 부가가치세가 면제되는 주택임대업을 영위하다가 당해 사업에 사용하던 국민주택규모 초과 주택을 양도하는 경우에는 같은 법 제1조 제4항 및 같은 법 시행령 제3조 제3호에 따라 부가가치세가 면제되는 것임.
○ 부가가치세과-434, 2012.04.17
국민주택규모를 초과하는 공동주택을 임대후 분양하는 경우 부가가치세가 면제되는 것으로 이와 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니함
○ 서면3팀-2946, 2007.10.30.
주택임대사업자가 국민주택 규모 초과 아파트를 신축하여 임대사업에 사용하다가 당해 주택을 양도하는 경우 부가가치세법 제12조 제3항의 규정에 의해 부가가치세가 면제되는 것임.
출처 : 국세청 2018. 06. 28. 서면-2018-부가-1216[부가가치세과-1354] | 국세법령정보시스템
