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토지와 건물을 일괄 양도 시 건물가액 0원 인정 요건
사전-2018-법령해석부가-0729[법령해석과-3090] · 2018. 11. 28.Q질의내용
- 사업자가 토지와 건물을 일괄 양도할 때, 건물가액을 0원으로 정하고 건물이 실제로 철거될 예정이라면 건물의 부가가치세 과세표준이 없는 것으로 볼 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2018-법령해석부가-0729[법령해석과-3090] · 2018. 11. 28.
- 국세청 사전-2018-법령해석부가-0729[법령해석과-3090] 회신임.
- 토지와 건물의 일괄 양도 시, 건물가액을 0원으로 계약하고 실제 건물이 철거될 예정 및 철거가 진행 중인 경우 0원 평가가 정상적인 거래로 인정되면 건물의 부가가치세 과세표준은 없는 것으로 봅니다.
- 다만, 건물의 공급가액이 0원인지 여부는 매매계약서, 건물의 노후 및 사용상태, 철거현황 등 모든 제반사정을 종합적으로 사실판단하여 결정함을 유의해야 합니다.
- 계약서상 건물가액이 0원으로 표시되어 있고, 건물 철거가 예정 및 진행 중이며, 거래상 비정상적인 배제가 없다는 점이 주요 판단 기준입니다.
- 실질 과세 원칙상, 형식보다 실질에 따라 공급가액 산정 여부가 결정됨을 참고해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제29조: 재화 공급에 대한 과세표준은 공급가액의 합계액이고, 토지와 건물을 함께 공급하는 경우 건물의 실지거래가액을 공급가액으로 한다.
- 부가가치세법 시행령 제64조: 토지와 건물의 가액 구분이 불분명할 때 기준시가, 감정가, 장부가 등에 따라 안분 계산하도록 규정
- 국세기본법 제14조: 과세표준 산정 시 거래의 명칭·형식이 아닌 실질 내용을 중시해야 함
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
사업자가 토지와 건물을 일괄양도하면서 계약서 상 건물가액은 없이 토지만을 매각하기로 한 경우로서 매매계약 체결당시 건물 철거가 예정되어 있고 실제 철거 진행중에 있으며 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 해당 건물의 부가가치세 과세표준은 없는 것으로 볼 수 있는 것임
답변내용
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 계약서 상에 토지 및 건물가액을 구분표시하되 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인이 양도받은 건물을 철거하기로 한 경우로서 매매계약 체결 당시 건물 철거가 예정되어 있고 실제 철거되었으며, 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 해당 건물의 공급가액은 ‘0원’인 것입니다.
다만, 건물의 공급가액이 ‘0원’인지 여부는 매매계약서, 건물 노후화 상태, 사용 여부 및 철거현황 등 양도 전후의 제반사정을 종합하여 사실판단할 사항입니다.
1. 사실관계
○ ☆☆모텔(이하 “신청법인” 또는 “양도법인”)은 광주광역시 서구 내방로 000번길11 소재 토지와 건물(이하 “쟁점부동산”)을 모텔운영업과 부동산임대용으로 사용하다가 2017.11.30.에 ㈜◎◎(이하 “갑법인”)에 3,310백만원에 양도하기로 하는 계약(부동산 매매계약서)을 체결한 후, 계약금 331백만원과 중도금 331백만원을 2018.1.31.에 각각 수령하였음
|
※ 부동산 매매계약서 주요 내용 - 매매계약당사자 : 매도인 ★★(갑), 매수인 ㈜◎◎(을) 제4조(매매대금 등) ① 갑과 을 간에 체결하는 부지 매매대금은 일금 삼십삼억일천만원정(￦3,310,000,000)으로 함(부가세 별도, 매수자부담) 제7조(갑과 을의 책임과 의무) ③ 갑은 을이 매매 부지상에 주택사업을 위한 사업계획승인을 진행하는데 따른 부동산 매매계약체결 또는 계약금 지급과 동시에 지구단위변경계획 및 주택사업계획승인에 관련된 서류 일체(지구단위계획동의서, 토지사용승낙서 등)를 을에게 제공함 ④ 갑과 을의 매매계약은 주택사업을 위해 사업부지의 매매를 목적으로 하는 바~(이하 생략) |
○ 신청법인은 잔금지급 시점(2018.10.24.)에 갑법인으로부터 사업을 양수한 ▽▽(주)(이하 “을법인” 또는 “양수법인”)와 변경계약(신탁재산 처분에 의한 매매계약서)을 하면서
- 쟁점부동산 소재지가 신축사업예정지로써 건축물 철거가 예정되어 있으므로 쟁점부동산의 토지가액은 3,310백만원, 건물가액은 0원으로 하였음
|
※ 신탁재산 처분에 의한 매매계약서 주요 내용 수탁자 ㈜△△신탁(병)과 위탁자 ★★(갑) 간에 체결된 부동산처분신탁계약과 관련하여 수탁자 겸 매도인 ㈜△△신탁 및 매수인 ▽▽(주)(을)는 별지 신탁부동산에 대하여 다음과 같이 신탁재산 처분에 의한 매매계약을 체결함 제3조(매매대금) 총 금 삼십삼억일천만원정(￦3,310,000,000) - 토지매매대금 금 삼십삼억일천만원정(￦3,310,000,000) - 건물매매대금 금 영원(￦0) * 본 부동산은 신축사업예정지로서 건축물에 대한 철거가 예정됨에 따라 건축물에 대한 매매대금은 없는 것으로 함 |
○ 건물가액을 0원으로 하는 변경계약을 작성하면서 을법인과 확약서를 작성하여 만일 6개월 이내에 부가가치세가 부담될 것이 확실할 경우에는 을법인이 부담하고, 6개월이 경과하면 을법인의 책임은 면제되는 것으로 하였음
○ 2018.10.24. 현재 모텔은 폐업(부가가치세 문제로 세무서에 폐업신고는 하지 아니함)하였고, 임차인 2곳은 명도이전보상(매수자 을법인 책임하에 명도하기로 약정) 미해결로 현재 영업 중임
○ 쟁점부동산이 있는 신축예정단지 내에 소재한 다른 건물들은 잔금정산과 동시에 철거 진행 중임
2. 질의내용
○ 사업자가 토지와 건물을 일괄 양도하면서 매매금액은 전부 토지가액으로 하며, 건물부분은 양수법인이 즉시 철거하기로 한 경우 건물의 부가가치세 과세표준
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제29조【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】
법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 : 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
○ 국세기본법 제14조【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
출처 : 국세청 2018. 11. 28. 사전-2018-법령해석부가-0729[법령해석과-3090] | 국세법령정보시스템
유권해석
토지와 건물을 일괄 양도 시 건물가액 0원 인정 요건
사전-2018-법령해석부가-0729[법령해석과-3090] · 2018. 11. 28.Q질의내용
- 사업자가 토지와 건물을 일괄 양도할 때, 건물가액을 0원으로 정하고 건물이 실제로 철거될 예정이라면 건물의 부가가치세 과세표준이 없는 것으로 볼 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2018-법령해석부가-0729[법령해석과-3090] · 2018. 11. 28.
- 국세청 사전-2018-법령해석부가-0729[법령해석과-3090] 회신임.
- 토지와 건물의 일괄 양도 시, 건물가액을 0원으로 계약하고 실제 건물이 철거될 예정 및 철거가 진행 중인 경우 0원 평가가 정상적인 거래로 인정되면 건물의 부가가치세 과세표준은 없는 것으로 봅니다.
- 다만, 건물의 공급가액이 0원인지 여부는 매매계약서, 건물의 노후 및 사용상태, 철거현황 등 모든 제반사정을 종합적으로 사실판단하여 결정함을 유의해야 합니다.
- 계약서상 건물가액이 0원으로 표시되어 있고, 건물 철거가 예정 및 진행 중이며, 거래상 비정상적인 배제가 없다는 점이 주요 판단 기준입니다.
- 실질 과세 원칙상, 형식보다 실질에 따라 공급가액 산정 여부가 결정됨을 참고해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제29조: 재화 공급에 대한 과세표준은 공급가액의 합계액이고, 토지와 건물을 함께 공급하는 경우 건물의 실지거래가액을 공급가액으로 한다.
- 부가가치세법 시행령 제64조: 토지와 건물의 가액 구분이 불분명할 때 기준시가, 감정가, 장부가 등에 따라 안분 계산하도록 규정
- 국세기본법 제14조: 과세표준 산정 시 거래의 명칭·형식이 아닌 실질 내용을 중시해야 함
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
사업자가 토지와 건물을 일괄양도하면서 계약서 상 건물가액은 없이 토지만을 매각하기로 한 경우로서 매매계약 체결당시 건물 철거가 예정되어 있고 실제 철거 진행중에 있으며 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 해당 건물의 부가가치세 과세표준은 없는 것으로 볼 수 있는 것임
답변내용
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 계약서 상에 토지 및 건물가액을 구분표시하되 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인이 양도받은 건물을 철거하기로 한 경우로서 매매계약 체결 당시 건물 철거가 예정되어 있고 실제 철거되었으며, 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 해당 건물의 공급가액은 ‘0원’인 것입니다.
다만, 건물의 공급가액이 ‘0원’인지 여부는 매매계약서, 건물 노후화 상태, 사용 여부 및 철거현황 등 양도 전후의 제반사정을 종합하여 사실판단할 사항입니다.
1. 사실관계
○ ☆☆모텔(이하 “신청법인” 또는 “양도법인”)은 광주광역시 서구 내방로 000번길11 소재 토지와 건물(이하 “쟁점부동산”)을 모텔운영업과 부동산임대용으로 사용하다가 2017.11.30.에 ㈜◎◎(이하 “갑법인”)에 3,310백만원에 양도하기로 하는 계약(부동산 매매계약서)을 체결한 후, 계약금 331백만원과 중도금 331백만원을 2018.1.31.에 각각 수령하였음
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※ 부동산 매매계약서 주요 내용 - 매매계약당사자 : 매도인 ★★(갑), 매수인 ㈜◎◎(을) 제4조(매매대금 등) ① 갑과 을 간에 체결하는 부지 매매대금은 일금 삼십삼억일천만원정(￦3,310,000,000)으로 함(부가세 별도, 매수자부담) 제7조(갑과 을의 책임과 의무) ③ 갑은 을이 매매 부지상에 주택사업을 위한 사업계획승인을 진행하는데 따른 부동산 매매계약체결 또는 계약금 지급과 동시에 지구단위변경계획 및 주택사업계획승인에 관련된 서류 일체(지구단위계획동의서, 토지사용승낙서 등)를 을에게 제공함 ④ 갑과 을의 매매계약은 주택사업을 위해 사업부지의 매매를 목적으로 하는 바~(이하 생략) |
○ 신청법인은 잔금지급 시점(2018.10.24.)에 갑법인으로부터 사업을 양수한 ▽▽(주)(이하 “을법인” 또는 “양수법인”)와 변경계약(신탁재산 처분에 의한 매매계약서)을 하면서
- 쟁점부동산 소재지가 신축사업예정지로써 건축물 철거가 예정되어 있으므로 쟁점부동산의 토지가액은 3,310백만원, 건물가액은 0원으로 하였음
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※ 신탁재산 처분에 의한 매매계약서 주요 내용 수탁자 ㈜△△신탁(병)과 위탁자 ★★(갑) 간에 체결된 부동산처분신탁계약과 관련하여 수탁자 겸 매도인 ㈜△△신탁 및 매수인 ▽▽(주)(을)는 별지 신탁부동산에 대하여 다음과 같이 신탁재산 처분에 의한 매매계약을 체결함 제3조(매매대금) 총 금 삼십삼억일천만원정(￦3,310,000,000) - 토지매매대금 금 삼십삼억일천만원정(￦3,310,000,000) - 건물매매대금 금 영원(￦0) * 본 부동산은 신축사업예정지로서 건축물에 대한 철거가 예정됨에 따라 건축물에 대한 매매대금은 없는 것으로 함 |
○ 건물가액을 0원으로 하는 변경계약을 작성하면서 을법인과 확약서를 작성하여 만일 6개월 이내에 부가가치세가 부담될 것이 확실할 경우에는 을법인이 부담하고, 6개월이 경과하면 을법인의 책임은 면제되는 것으로 하였음
○ 2018.10.24. 현재 모텔은 폐업(부가가치세 문제로 세무서에 폐업신고는 하지 아니함)하였고, 임차인 2곳은 명도이전보상(매수자 을법인 책임하에 명도하기로 약정) 미해결로 현재 영업 중임
○ 쟁점부동산이 있는 신축예정단지 내에 소재한 다른 건물들은 잔금정산과 동시에 철거 진행 중임
2. 질의내용
○ 사업자가 토지와 건물을 일괄 양도하면서 매매금액은 전부 토지가액으로 하며, 건물부분은 양수법인이 즉시 철거하기로 한 경우 건물의 부가가치세 과세표준
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제29조【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】
법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 : 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
○ 국세기본법 제14조【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
출처 : 국세청 2018. 11. 28. 사전-2018-법령해석부가-0729[법령해석과-3090] | 국세법령정보시스템
