요지

임대차계약을 승계받고 준공공임대주택으로 등록한 경우 임대료 증액제한 기준이 되는 최초의 계약은 임대사업자등록 후 작성한 표준임대차계약임

회신

귀 서면질의의 경우, 기획재정부의 해석(기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.)를 참조하시기 바랍니다.

「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 2016.7. 갑은 서울 소재 도시형생활주택 취득함

  - 전 소유자가 임대차 계약(임차인 을)을 체결하여 임대중임

 ○ 갑은 위 주택을 취득 후 승계 받은 임대차계약이 만료되어 임대차 계약을 갱신하거나 새로운 계약 체결 전에 준공공임대주택으로 등록함

2. 질의내용

 ○ 임대차계약을 승계받고 준공공임대주택으로 등록한 경우 임대료 증액제한 기준이 되는 최초의 계약이 임대사업자등록 후 작성한 표준임대차계약인지 승계한 임대차계약인지 여부

3. 관련법령

○ 조세특례제한법 제97조의3【준공공임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 기업형임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 준공공임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "준공공임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는「소득세법」 제95조 제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 준공공임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.

 1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우

 2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우

② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.

③ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3【준공공임대주택등에 대한 양도소득】

① ⁠(생략)

② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 기업형임대주택 또는 같은 조 제5호의 준공공임대주택(이하 이 조에서 "준공공임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다.

③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

 1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것

 2. 「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것

 3. 임대주택의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것

 4. 삭제

(이하 생략)

출처 : 국세청 2018. 06. 21. 서면-2016-법령해석재산-4865[법령해석과-1718] | 국세법령정보시스템