단기민간임대주택 자동말소 후 장기일반임대주택 재등록 시 임대료 증액 기준

요지

민간임대주택에 관한 특별법§6⑤에 의하여 자동 말소된 단기임대주택을 장기일반민간임대주택으로 재등록한 경우 종부령§3①(8)의 장기임대주택의 임대료 증액 상한의 기준은 재등록 이후 작성한 표준임대차 계약임

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귀 질의의 경우 ’20.8.18. 이후 단기민간임대주택이 자동말소되고 장기일반민간임대주택으로 재등록하는 경우 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제8호에 따른 합산배제 임대주택 규정 적용 시 같은 호 가목3)에 따른 임대료 5% 증액 제한요건이 적용되는 임대차 계약은 재등록 이후 최초로 작성되는 표준임대차계약입니다.

1. 사실관계

 -신청인은 아래와 같이 민간임대주택법에 따른 매입임대주택 중 단기민간임대주택에 해당하는 다세대주택 3호(A∼C주택)를 소유하다가 같은 같은 법 제6조제5항에 따라 임대등록이 자동말소된 후 같은 법 제5조제1항에 따라 장기일반민간임대주택으로 재등록함

  * 위 A∼C주택 자동말소되기 전에 성립한 종부세에 대해 종부령§3①(2)에 따른 합산배제 임대주택에 해당한 것으로 전제함

  - 위 다세대주택 3호 중 C주택의 단기민간임대주택 등록이 자동말소된 후 장기일반민간임대주택으로 재등록하기 전에 직전 임대차계약 대비 5%를 초과하여 임차인과 임대차계약을 체결함

2. 질의내용

 -종부령 §3①(2)에 따라 합산배제 임대주택 규정을 적용받던 단기민간임대주택이 자동말소된 후 장기일반민간임대주택으로 재등록한 경우, 종부령 §3①(8)에 따른 합산배제 임대주택 요건 판단 시 같은 호 가목3)에 따른 임대료증액제한의 기준이 되는 최초 임대차계약이 무엇인지

3. 관련 법령 및 해석 사례

□ 종합부동산세법(2022.12.31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것)

제8조【과세표준】

 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

  1. ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, ⁠「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

□ 종합부동산세법 시행령(2020.8.7. 대통령령 제30921호로 개정된 것)

제3조【합산배제 임대주택】

 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

  2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

   다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

  8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

   가. 적용요건

    3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

□ 종합부동산세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30404호로 개정된 것)

제3조 【합산배제 임대주택】

 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

  2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다.

   다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

  8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득(제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.

   다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

□ 종합부동산세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30404호로 개정된 것)

제3조 【합산배제 임대주택】

 ① ⁠(생략)

  2. ⁠(생략)

   다. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

  8. ⁠(생략)

   다. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

□ 민간임대주택에 관한 특별법(2019.4.23. 법률 제16386호로 개정된 것)

제44조【임대료】

 ① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다.

  1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료

  2. 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 "종전임대차계약"이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료

□ 민간임대주택에 관한 특별법(2019.4.23. 법률 제16386호로 개정되기 전의 것)

제44조【임대료】

 ① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다. 다만, 공공지원민간임대주택의 최초 임대료는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라야 한다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법(2018.8.14. 법률 제15730호로 개정된 것)

제44조【임대료】

 ① ⁠(생략)

 ② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. 다만, 공공지원민간임대주택은 임대의무기간을 넘는 임대기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에도 이를 적용한다.

 ③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 ④ 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법(2018.8.14. 법률 제15730호로 개정되기 전의 것)

제44조【임대료】

 ① ⁠(생략)

 ② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 연 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여야 한다. 다만, 공공지원민간임대주택은 임대의무기간을 넘는 임대기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에도 이를 적용한다.

 ③ 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙

제18조【임대보증금과 월임대료간 전환】

 임대사업자가 법 제44조제4항에 따라 임대보증금을 월임대료로 전환하려는 경우에는 임차인의 동의를 받아야 하며, 전환되는 월임대료는 「주택임대차보호법」 제7조의2에 따른 범위를 초과할 수 없다. 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 또한 같다.

□ 주택임대차보호법

제7조의2【월차임 전환 시 산정률의 제한】

 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.

  1. ⁠「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

  2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

□ 기획재정부 재산세제과-1302, 2022.10.19.

 [회신] 2020.8.18. 이후 단기임대주택을 자진말소하고 장기일반임대 주택으로 재등록하는 경우, 「소득세법 시행령」제155조제20항에 따른 거주주택 비과세특례 적용 시, 임대료 5% 증액 제한요건이 적용되는 임대차 계약은 재등록 이후 최초로 작성되는 표준임대차계약입니다. 끝.

 [질의]의무임대기간의 1/2이 경과한 단기임대주택을 자진말소하고 그 주택을 2020.8.18. 이후 10년 장기일반임대주택으로 재등록하는 경우, 거주주택 비과세특례(소득령§155⑳) 적용함에 있어

 - 임대료 5% 증액 제한요건이 적용되는 최초임대료는 ｢재등록 당시 기존 임대차계약｣인지 또는 ｢재등록 이후 최초로 작성되는 표준임대차계약｣인지

 (제1안) 재등록일 현재 존속중인 기존 임대차계약

  (제2안) 재등록일 이후 최초로 작성되는 표준임대차계약

□ 기획재정부 재산세제과-145, 2019.2.13.

 “｢조세특례제한법｣ 제97조의3 제3항에 따른 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 기준이 되는 임대차 계약의 판단”은 이와 관련되어 기회신한 우리부 예규(재산세제과-527, 2018.6.18.)을 참조하시기 바랍니다.

 [사실관계]

 ㅇ 2018.01.03. 신축아파트 매입하여 등기완료

 ㅇ 2018.01.04. 임대차계약(일반계약서 사용, 계약기간: 2018.01.04.~2019.01.03.)

 ㅇ 2018.01.16. 구청 및 세무서에 임대사업자 등록

□ 기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.

「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다.

 o 2016.7.27. 갑은 서울 소재 도시형생활주택을 취득함

 o 전 소유자가 임대차 계약을 체결하여 임대 중으로 갑은 임차인과 표준임대차계약 체결없이 임대차 계약을 승계 후 준공공임대주택으로 등록함

출처 : 국세청 2023. 04. 18. 서면-2021-부동산-2749[부동산납세과-1018] | 국세법령정보시스템