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다주택 중과주택 용도변경 시 장특공제 보유기간 기산일
사전-2022-법규재산-0684[법규과-3399] · 2022. 11. 28.Q질의내용
- 다주택 중과 대상 주택을 상가로 용도변경 후 양도하는 경우, 장기보유특별공제의 보유기간은 어떻게 산정되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2022-법규재산-0684[법규과-3399] · 2022. 11. 28.
- 국세청 사전-2022-법규재산-0684[법규과-3399](2022-11-28) 회신에 따르면, 다주택 중과 대상 주택을 상가로 용도변경한 경우 장기보유특별공제의 보유기간은 용도변경일을 기산일로 본다고 하였습니다.
- 질의자는 서울 소재 중과대상 주택(A주택)을 근린생활시설로 용도변경 후 양도하였으므로, 장특공제 보유기간 산정 시 근린생활시설로 변경한 날부터 양도일까지의 기간만을 적용해야 한다고 밝혔습니다.
- 관련 법령(소득세법 제95조, 시행령 등)에 따라, 자산의 용도가 주택에서 상가 등으로 변경된 경우에는 장특공제 보유기간을 주택 보유기간 전체가 아닌 상가로 변경된 시점부터 산정해야 함을 명확히 하였습니다.
- 따라서 상가(근린생활시설)로 용도변경한 날 이전의 주택 보유기간은 장기보유특별공제 산정에서 제외됨을 유의해야 한다고 회신하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제95조: 양도소득금액 산정 및 장기보유특별공제 적용 근거, 보유기간은 기본적으로 취득일부터 양도일까지 산정
- 소득세법 제98조: 자산의 취득 및 양도 시기 산정 기준, 대금 청산일 등 명시
- 소득세법 제104조제7항제1호: 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대한 양도소득세 중과 세율 적용 요건
- 소득세법 시행령 제167조의10: 1세대 2주택 및 중과대상 주택의 범위와 예외 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
다주택 중과 대상 주택을 상가로 용도변경한 경우 장기보유특별공제율의 보유기간은 용도변경 시부터 양도일까지 기간으로 하는 것임
답변내용
귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 조정대상지역에 2주택을 보유한 상태에서 ｢소득세법｣제104조제7항제1호에 따른 양도소득세가 중과되는 1주택을 근린생활시설로 용도변경하여 사용하다 이를 양도하는 경우, 같은 법 제95조제2항의 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 보유기간은 근린생활시설로 용도변경한 날을 기산일로 하여 계산하는 것입니다.
1. 사실관계
○‘00.11월 서울 소재 B주택을 질의자와 동일 세대원인 부(父)가 취득
○‘17.12월 질의자는 서울 소재 A주택을 취득함
○‘20.11월 A주택을 A¹근린생활시설로 용도변경
○‘22.5.31. A¹근린생활시설 양도
2. 질의내용
○ 다주택 중과 대상 주택을 근린생활시설로 용도변경 후 한시적 중과배제 적용기간 중 양도하는 경우
-「소득세법」제95조제2항 표1 장기보유특별공제율의 보유기간 계산방법
3. 관련법령 및 관련사례
□ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
□ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
□ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
□ 소득세법 시행령(2022.05.31. 영 제32654호로 개정된 것) 제167조의10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조제7항제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
12의2. 법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2023년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택
② 제1항을 적용할 때 제167조의3제2항부터 제8항까지의 규정을 준용한다.
출처 : 국세청 2022. 11. 28. 사전-2022-법규재산-0684[법규과-3399] | 국세법령정보시스템
유권해석
다주택 중과주택 용도변경 시 장특공제 보유기간 기산일
사전-2022-법규재산-0684[법규과-3399] · 2022. 11. 28.Q질의내용
- 다주택 중과 대상 주택을 상가로 용도변경 후 양도하는 경우, 장기보유특별공제의 보유기간은 어떻게 산정되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2022-법규재산-0684[법규과-3399] · 2022. 11. 28.
- 국세청 사전-2022-법규재산-0684[법규과-3399](2022-11-28) 회신에 따르면, 다주택 중과 대상 주택을 상가로 용도변경한 경우 장기보유특별공제의 보유기간은 용도변경일을 기산일로 본다고 하였습니다.
- 질의자는 서울 소재 중과대상 주택(A주택)을 근린생활시설로 용도변경 후 양도하였으므로, 장특공제 보유기간 산정 시 근린생활시설로 변경한 날부터 양도일까지의 기간만을 적용해야 한다고 밝혔습니다.
- 관련 법령(소득세법 제95조, 시행령 등)에 따라, 자산의 용도가 주택에서 상가 등으로 변경된 경우에는 장특공제 보유기간을 주택 보유기간 전체가 아닌 상가로 변경된 시점부터 산정해야 함을 명확히 하였습니다.
- 따라서 상가(근린생활시설)로 용도변경한 날 이전의 주택 보유기간은 장기보유특별공제 산정에서 제외됨을 유의해야 한다고 회신하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제95조: 양도소득금액 산정 및 장기보유특별공제 적용 근거, 보유기간은 기본적으로 취득일부터 양도일까지 산정
- 소득세법 제98조: 자산의 취득 및 양도 시기 산정 기준, 대금 청산일 등 명시
- 소득세법 제104조제7항제1호: 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대한 양도소득세 중과 세율 적용 요건
- 소득세법 시행령 제167조의10: 1세대 2주택 및 중과대상 주택의 범위와 예외 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
다주택 중과 대상 주택을 상가로 용도변경한 경우 장기보유특별공제율의 보유기간은 용도변경 시부터 양도일까지 기간으로 하는 것임
답변내용
귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 조정대상지역에 2주택을 보유한 상태에서 ｢소득세법｣제104조제7항제1호에 따른 양도소득세가 중과되는 1주택을 근린생활시설로 용도변경하여 사용하다 이를 양도하는 경우, 같은 법 제95조제2항의 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 보유기간은 근린생활시설로 용도변경한 날을 기산일로 하여 계산하는 것입니다.
1. 사실관계
○‘00.11월 서울 소재 B주택을 질의자와 동일 세대원인 부(父)가 취득
○‘17.12월 질의자는 서울 소재 A주택을 취득함
○‘20.11월 A주택을 A¹근린생활시설로 용도변경
○‘22.5.31. A¹근린생활시설 양도
2. 질의내용
○ 다주택 중과 대상 주택을 근린생활시설로 용도변경 후 한시적 중과배제 적용기간 중 양도하는 경우
-「소득세법」제95조제2항 표1 장기보유특별공제율의 보유기간 계산방법
3. 관련법령 및 관련사례
□ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
□ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
□ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
□ 소득세법 시행령(2022.05.31. 영 제32654호로 개정된 것) 제167조의10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조제7항제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
12의2. 법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2023년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택
② 제1항을 적용할 때 제167조의3제2항부터 제8항까지의 규정을 준용한다.
출처 : 국세청 2022. 11. 28. 사전-2022-법규재산-0684[법규과-3399] | 국세법령정보시스템
