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보존등기 불가 시 주택 양도, 취득시기 및 미등기양도 여부

사전-2017-법령해석재산-0550[법령해석과-4]  ·  2018. 01. 02.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 수용재결취소 소송으로 인해 보존등기하지 못한 주택을 양도하는 경우 취득시기와 미등기양도에 해당하는지 궁금합니다.

S요약

수용재결취소 소송으로 인해 보존등기하지 못한 주택을 양도한 경우, 해당 자산의 취득시기는 준공인가일로 보며, 미등기양도자산에는 해당하지 않는 것으로 판단됩니다. 법률에 의해 등기가 불가능한 자산에 대해 미등기양도세율이 적용되지 않습니다.
#수용재결취소 #미등기양도 #주택양도 #준공인가일 #등기불가 #소득세법 시행령
핵심 정리

R회신 내용 사전-2017-법령해석재산-0550[법령해석과-4]  ·  2018. 01. 02.

  • 국세청 사전-2017-법령해석재산-0550[법령해석과-4], 2018-01-02 회신을 근거로 작성합니다.
  • 수용재결취소 소송으로 인해 도시 및 주거환경정비법 제54조에 따른 이전고시를 할 수 없어 보존등기가 불가능한 주택을 양도할 경우 소득세법 시행령 제168조에 따라 미등기양도자산에 해당하지 않는 것으로 회신되었습니다.
  • 조합원 지위를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 해당 주택의 준공인가일로 보며, 소득세법 시행령 제154조 제1항을 적용하게 됩니다.
  • 양도 당시 등기가 불가능한 정당한 사유가 있을 때는 미등기양도에 해당하지 않는다는 점을 명확히 하였습니다.
  • 이와 같은 취지는 법률 또는 법원의 결정 등으로 실제 등기 자체가 불가능한 경우에 대한 특례 규정에 따릅니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제104조(양도소득세의 세율): 미등기양도자산은 양도소득 과세표준의 70% 세율 적용. 단, 대통령령이 정하는 자산은 제외
  • 소득세법 시행령 제168조: 법률 규정 등으로 등기가 불가능한 자산은 미등기양도 제외
  • 소득세법 시행령 제162조: 건축물의 취득시기는 준공인가일 또는 사실상 사용일
  • 도시 및 주거환경정비법 제54조: 관리처분계획 이행 및 소유권 이전 고시 등에 관한 규정
사례 Q&A
1. 소송으로 등기하지 못한 주택 양도 시 취득시기는 언제인가요?
답변
준공인가일이 취득시기로 판단된다고 보입니다.
근거
국세청 해석에 따라 준공인가일을 취득시기로 적용함.
2. 수용재결취소 소송 중 보존등기가 없는 주택을 양도하면 미등기양도자산에 해당하나요?
답변
법률적 사유로 등기가 불가능하다면 미등기양도자산에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다.
근거
소득세법 시행령 제168조에 따라 등기 불가능 사유가 있는 경우 미등기양도 제외.
3. 재개발 조합원입주권을 승계한 후 소송 중 등기되지 않은 주택을 매각하면 세율은 어떻게 되나요?
답변
미등기 양도세율이 아닌 일반 세율이 적용될 수 있습니다.
근거
국세청 유권해석에 따라 등기 불가 사유 시 미등기 세율 적용 배제.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

수용재결취소 소송으로 보존등기 하지 못한 주택을 양도하는 경우 취득시기는 준공인가일이며 및 미등기양도에 해당하지 않음

답변내용

재개발사업시행자와 수용된 토지소유자들의 청산금에 대한 소송에 의해「도시 및 주거환경정비법」제54조에 따라 이전고시를 하지 못하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산은「소득세법」제104조제3항 및 같은 법 시행령 제168조제1항제2호에 따라 미등기양도자산에서 제외되는 것이며, 조합원의 지위를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 당해 주택의 준공인가일로 보아「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

○ 2013.10.14. 조합원입주권 취득

 ○ 2015.4.24. 준공인가

  - 2015.6.4. 임차인 실거주 시작

○ 2017.6.28. 쟁점주택 양도

   ** 수용재결취소 소송으로 도시 및 주거환경정비법 제54조에 따른 이전고시되지 않음

2. 질의내용

 ○ 수용재결취소 소송으로 보존등기 하지 못한 주택을 양도하는 경우 취득시기 및 미등기양도에 해당하는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

1. 제94조제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조제1항에 따른 세율

2.∼9. 생략

10. 미등기양도자산 양도소득 과세표준의 100분의 70

③ 제1항제10호에서 "미등기양도자산"이란 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.

(이하생략)

○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】

① 법 제104조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조제1항제2호, 「조세특례제한법」 제69조제1항 및 제70조제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조제1항제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 ⁠「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

6. ⁠「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지

7. 건설업자가「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지

(이하생략)

○ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

 ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

  4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는「건축법」제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제54조【이전고시 등】

① 사업시행자는 제52조제3항 및 제4항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 당해 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있다.

② 사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장ㆍ군수에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다.

출처 : 국세청 2018. 01. 02. 사전-2017-법령해석재산-0550[법령해석과-4] | 국세법령정보시스템

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보존등기 불가 시 주택 양도, 취득시기 및 미등기양도 여부

사전-2017-법령해석재산-0550[법령해석과-4]  ·  2018. 01. 02.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 수용재결취소 소송으로 인해 보존등기하지 못한 주택을 양도하는 경우 취득시기와 미등기양도에 해당하는지 궁금합니다.

S요약

수용재결취소 소송으로 인해 보존등기하지 못한 주택을 양도한 경우, 해당 자산의 취득시기는 준공인가일로 보며, 미등기양도자산에는 해당하지 않는 것으로 판단됩니다. 법률에 의해 등기가 불가능한 자산에 대해 미등기양도세율이 적용되지 않습니다.
#수용재결취소 #미등기양도 #주택양도 #준공인가일 #등기불가
핵심 정리

R회신 내용 사전-2017-법령해석재산-0550[법령해석과-4]  ·  2018. 01. 02.

  • 국세청 사전-2017-법령해석재산-0550[법령해석과-4], 2018-01-02 회신을 근거로 작성합니다.
  • 수용재결취소 소송으로 인해 도시 및 주거환경정비법 제54조에 따른 이전고시를 할 수 없어 보존등기가 불가능한 주택을 양도할 경우 소득세법 시행령 제168조에 따라 미등기양도자산에 해당하지 않는 것으로 회신되었습니다.
  • 조합원 지위를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 해당 주택의 준공인가일로 보며, 소득세법 시행령 제154조 제1항을 적용하게 됩니다.
  • 양도 당시 등기가 불가능한 정당한 사유가 있을 때는 미등기양도에 해당하지 않는다는 점을 명확히 하였습니다.
  • 이와 같은 취지는 법률 또는 법원의 결정 등으로 실제 등기 자체가 불가능한 경우에 대한 특례 규정에 따릅니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제104조(양도소득세의 세율): 미등기양도자산은 양도소득 과세표준의 70% 세율 적용. 단, 대통령령이 정하는 자산은 제외
  • 소득세법 시행령 제168조: 법률 규정 등으로 등기가 불가능한 자산은 미등기양도 제외
  • 소득세법 시행령 제162조: 건축물의 취득시기는 준공인가일 또는 사실상 사용일
  • 도시 및 주거환경정비법 제54조: 관리처분계획 이행 및 소유권 이전 고시 등에 관한 규정
사례 Q&A
1. 소송으로 등기하지 못한 주택 양도 시 취득시기는 언제인가요?
답변
준공인가일이 취득시기로 판단된다고 보입니다.
근거
국세청 해석에 따라 준공인가일을 취득시기로 적용함.
2. 수용재결취소 소송 중 보존등기가 없는 주택을 양도하면 미등기양도자산에 해당하나요?
답변
법률적 사유로 등기가 불가능하다면 미등기양도자산에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다.
근거
소득세법 시행령 제168조에 따라 등기 불가능 사유가 있는 경우 미등기양도 제외.
3. 재개발 조합원입주권을 승계한 후 소송 중 등기되지 않은 주택을 매각하면 세율은 어떻게 되나요?
답변
미등기 양도세율이 아닌 일반 세율이 적용될 수 있습니다.
근거
국세청 유권해석에 따라 등기 불가 사유 시 미등기 세율 적용 배제.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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요지

수용재결취소 소송으로 보존등기 하지 못한 주택을 양도하는 경우 취득시기는 준공인가일이며 및 미등기양도에 해당하지 않음

답변내용

재개발사업시행자와 수용된 토지소유자들의 청산금에 대한 소송에 의해「도시 및 주거환경정비법」제54조에 따라 이전고시를 하지 못하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산은「소득세법」제104조제3항 및 같은 법 시행령 제168조제1항제2호에 따라 미등기양도자산에서 제외되는 것이며, 조합원의 지위를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 당해 주택의 준공인가일로 보아「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

○ 2013.10.14. 조합원입주권 취득

 ○ 2015.4.24. 준공인가

  - 2015.6.4. 임차인 실거주 시작

○ 2017.6.28. 쟁점주택 양도

   ** 수용재결취소 소송으로 도시 및 주거환경정비법 제54조에 따른 이전고시되지 않음

2. 질의내용

 ○ 수용재결취소 소송으로 보존등기 하지 못한 주택을 양도하는 경우 취득시기 및 미등기양도에 해당하는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

1. 제94조제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조제1항에 따른 세율

2.∼9. 생략

10. 미등기양도자산 양도소득 과세표준의 100분의 70

③ 제1항제10호에서 "미등기양도자산"이란 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.

(이하생략)

○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】

① 법 제104조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조제1항제2호, 「조세특례제한법」 제69조제1항 및 제70조제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조제1항제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 ⁠「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

6. ⁠「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지

7. 건설업자가「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지

(이하생략)

○ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

 ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

  4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는「건축법」제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제54조【이전고시 등】

① 사업시행자는 제52조제3항 및 제4항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 당해 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있다.

② 사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장ㆍ군수에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다.

출처 : 국세청 2018. 01. 02. 사전-2017-법령해석재산-0550[법령해석과-4] | 국세법령정보시스템