요지

2주택(A･B)과 1조합원입주권(C’) 상태에서 1채(B)를 양도(과세)하여, 소득령 §156의2③에 따른 1주택(A)과 1조합원입주권(C’)을 소유한 상태에서 2년 이상 거주한 기존 주택(A) 양도시 장기보유특별공제율은 소득법 §95② 표2의 공제율을 적용하는 것임

회신

2주택(A･B)과 1조합원입주권(C’) 상태에서 1채(B)를 양도(과세)하여, ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제3항에 따른 1주택(A)과 1조합원입주권(C’)을 소유한 상태에서 2년 이상 거주한 기존 주택(A)을 양도하는 경우 장기보유특별공제율은 ｢소득세법｣ 제95조제2항 표2의 공제율을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

2. 질의내용

 -일시적 1주택(A)과 1조합원입주권(C') 상태에서 종전주택(A)을 ’21.12.23. 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 보유기간 재기산(’21.6.30., B주택 양도일)으로 비과세를 적용받을 수 없는데,

  이 경우 장기보유특별공제 적용시 ⁠[표2]를 적용받을 수 있는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제88조 【정의】

 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  9. "조합원입주권"이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조제6호의 토지등소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○소득세법 시행령(2021.02.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것) 제154조【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

 ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

○제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

 ③국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다.

○ 소득세법(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정된 것) 제95조【양도소득금액】

 ②제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.

 ③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

 ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

○ 소득세법 시행령 제159조의4 【장기보유특별공제】

 법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 이 경우 해당 1주택이 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단한다.

4. 유사사례

○ 서면-2022-법규재산-4333(2022.12.26)

[ 요 지 ]

조정대상지역에 있는 4주택(A, B, C, D)을 소유하던 1세대가 B, C주택을 양도(과세)하고 남은 2주택(A, D) 중 보유기간 재기산으로 2년 보유기간 요건을 충족하지 못한 A주택(종전주택)을 D주택(신규주택) 취득일부터 3년 이내에 양도하는 경우, A주택 양도에 대해서는 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의10제1항제8호가 적용되는 것임

○ 서면-2021-부동산-7577(2022.04.06.)

[ 답변내용 ]

귀 질의의 경우 2주택(A,B)을 보유한 1세대가 ’21.1.1.이후 1주택(A) 양도하고, 신규주택(C)을 취득하여, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따라 종전주택(B)을 양도하는 경우로서, 보유기간(해당 주택의 취득일부터 양도일까지 기간) 중 2년 이상 거주한 주택을 양도한 경우 장기보유특별공제율은 ｢소득세법｣ 제95조제2항 표2의 공제율을 적용하는 것입니다.

○ 사전-2021-법령해석재산-1600(2021.12.07.)

[ 답변내용 ]

귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 2021.1.1. 현재 2주택인 상태에서 2021년 중 1주택을 양도하고, 새로운 분양권을 취득하여, 「소득세법 시행령」제156조의3 제2항에 따른 1주택과 1분양권을 소유한 상태에서, 2년 이상 거주한 기존 주택을 양도한 경우 장기보유특별공제율은 「소득세법」 제95조제2항 표2의 공제율을 적용하는 것이고, 이 경우 표2의 공제율 방법에 관하여는 기존해석사례(서면-2020-법령해석재산-1806, 2020.6.8.)를 참고하시기 바랍니다.

○ 서면-2020-법령해석재산-1806, 2020.6.8.

[ 답변내용 ]

귀 질의의 경우, A주택 양도시 ⁠「소득세법」제95조제2항 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간은 같은 법 제95조제4항에 따라 A주택의 취득일부터 기산하는 것이며, 같은 법 시행령 제159조의3에 따른 거주기간은 A주택의 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따르는 것입니다.

○ 서면-2022-부동산-1386(2022.04.04.)

[ 답변내용 ]

귀 질의의 경우, 2주택을 보유한 1세대가 ’21.1.1.이후 1주택을 먼저 양도하고 보유기간(해당 주택의 취득일부터 양도일가지 기간) 중 2년 이상 거주한 주택을 양도한 경우 장기보유특별공제율은 ｢소득세법｣ 제95조제2항 표2의 공제율을 적용하는 것입니다.

출처 : 국세청 2023. 03. 06. 서면-2022-부동산-0433[부동산납세과-614] | 국세법령정보시스템