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승계취득 조합원입주권+다른 주택(재건축 후 양도) 비과세 특례 적용 여부

서면-2019-부동산-1839[부동산납세과-511]  ·  2020. 04. 21.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 승계로 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 이후 다른 주택을 취득하고, 재건축 신축주택 완공 후 그 다른 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제156조의2 제5항 비과세 특례가 적용되는지요?

S요약

승계로 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 이후 다른 주택(B주택)을 취득한 뒤, 재건축 신축주택 완공 후 B주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제156조의2 제5항에 따른 1세대1주택 대체주택 비과세 특례가 적용되지 않음을 명확히 하고 있습니다.
#승계취득 #조합원입주권 #대체주택 #비과세 특례 #소득세법 시행령 #제156조의2
핵심 정리

R회신 내용 서면-2019-부동산-1839[부동산납세과-511]  ·  2020. 04. 21.

  • 국세청 서면-2019-부동산-1839[부동산납세과-511](2020-04-21) 회신에 따르면, 승계로 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 그 이후 다른 주택(B주택)을 취득하고, 재건축 주택 완공 후 B주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제156조의2 제5항이 적용되지 않는다고 명시하였습니다.
  • 이 회신은 관리처분계획인가 후 승계취득한 입주권을 갖고 있을 때, 대체주택(별도의 주택) 양도에 대해 1세대1주택 비과세 특례가 적용되지 않음을 재확인합니다.
  • 관련 예규(서면-2017-부동산-0356, 재산세과-1221)에서도 승계취득 입주권+다른 주택의 조합에서는 대체주택 비과세 특례가 인정되지 않는다고 해석하고 있습니다.
  • 따라서, 이러한 경우 B주택 양도 시 일반적인 1세대 1주택 비과세가 아니라 과세 가능한 것으로 판단됩니다.
  • 회신 내용 및 관련 입법취지를 볼 때 대체주택 비과세 특례는 최초 조합원 지위의 연속성과 직접적인 대체 목적이 충족된 경우에만 매우 제한적으로 인정됩니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 시행령 제156조의2 제5항: 재건축 등 기간에 대체주택 취득·거주 뒤 양도 시 1세대1주택 비과세 특례(엄격한 요건 하에 적용)
  • 소득세법 시행령 제155조 제1항: 조합원입주권 보유자의 일반 1세대1주택 비과세 적용 요건
  • 소득세법 제89조 제1항: 1세대1주택 비과세 기본 규정
  • 서면-2017-부동산-0356 예규: 관리처분계획 인가 후 취득 입주권은 대체주택 비과세 적용 불가
  • 재산세과-1221(2009.06.19.): 승계취득 조합원입주권 보유 시 대체주택 비과세 특례 미적용
사례 Q&A
1. 승계로 취득한 조합원입주권 보유자가 재건축 신축주택 완공 후 별도 주택을 양도할 때 비과세 특례가 적용되나요?
답변
승계로 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 재건축 신축주택을 완공한 후 별도 B주택 양도 시에는 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
근거
국세청 서면-2019-부동산-1839 회신 및 관련 예규에서 승계 취득 조합원입주권 보유자가 대체주택을 양도할 경우 소득세법 시행령 제156조의2 제5항이 적용되지 않는다고 밝혔습니다.
2. 소득세법 시행령 제156조의2 제5항은 어떤 경우에 적용되나요?
답변
재개발·재건축 기간에 대체주택을 취득해 엄격한 요건을 모두 충족할 때만 1세대1주택 비과세 특례가 적용됩니다.
근거
소득세법 시행령 제156조의2 제5항은 재건축 등 시행기간 중 일시적 2주택 상태에서 엄격한 거주·양도 요건 충족 시 한정적으로 인정됩니다.
3. 조합원입주권을 매매·상속 등 승계 취득했을 때 대체주택 비과세 적용이 가능한가요?
답변
조합원입주권을 매매·상속 등으로 승계취득한 경우에는 대체주택 양도에 대해 비과세가 적용되지 않습니다.
근거
국세청 예규(서면-2017-부동산-0356, 재산세과-1221) 및 서면-2019-부동산-1839 회신에서 승계취득 조합원입주권 보유시 특례 적용 불가로 명시했습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

승계 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택(B주택)을 취득한 후, 재건축으로 취득하는 주택 완공 후 다른 주택(B주택)을 양도하는 경우 ⁠「소득세법시행령」제156조의2제5항이 적용되지 않는 것임

회신


귀 질의의 경우 승계 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택(B주택)을 취득한 후, 재건축으로 취득하는 주택 완공 후 다른 주택(B주택)을 양도하는 경우 ⁠「소득세법시행령」제156조의2제5항이 적용되지 않는 것입니다.

1. 사실관계

- 2015. 06월 A조합원입주권* 승계 취득
* 2014.10월 관리처분계획인가

  - 2016. 09월 경기도 하남 소재 B주택 취득

  - 2019. 00월 A조합원입주권으로 신축주택 완공

  - 2019. 00월 신축주택 입주 후 B주택 양도 예정

2. 질의내용

○ B주택 양도 시 ⁠「소득세법시행령」제156조의2제5항에 따른 비과세 가능한 지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

 ①∼④ ⁠(생략)

 ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

  1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

  2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.

  3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

(이하생략)

  

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면-2017-부동산-0356, 2017.09.25.

 [요 지]

관리처분계획의 인가일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 조합원입주권은 비과세를 적용할 수 없고, 관리처분계획의 인가일 후에 취득한 조합원입주권을 소유한 상태에서는 「소득세법 시행령」제156조의2제5항에 따른 대체주택 비과세 규정을 적용할 수 없음

 [답 변]

1. ⁠「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 주택이 조합원입주권으로 변경된 후, 별도세대인 피상속인으로부터 해당 조합원입주권을 상속받아 완공되기 전 양도하는 경우에는 ⁠「소득세법」제89조제1항제4호를 적용할 수 없습니다.

2. 위 1.의 상속받은 조합원입주권을 소유하는 경우에는 「소득세법 시행령」제156조의2제5항을 적용할 수 없는 것입니다.

○ 재산세과-1221, 2009.06.19.

 [요 지]

2005.5.30.이전에 사업시행인가를 받은 재건축입주권을 2006.1.1.이후에 매매․상속 등으로 승계취득한 경우 조합원입주권에 해당하는 것으로서, 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택을 취득한 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항이 적용되지 않는 것임

[답 변]

1. 2005.5.30.이전에 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따라 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원으로부터 2006.1.1.이후에 매매․상속 등으로 승계취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조 제2항의 ⁠“조합원입주권”에 해당하는 것으로서, 당해 재건축주택 완성일 이후 2년 이내에 보유하던 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 시행령 제155조 제1항이 적용되지 않는 것입니다.

2. 또한, 위 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택을 취득한 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항이 적용되지 않는 것입니다.

출처 : 국세청 2020. 04. 21. 서면-2019-부동산-1839[부동산납세과-511] | 국세법령정보시스템

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승계취득 조합원입주권+다른 주택(재건축 후 양도) 비과세 특례 적용 여부

서면-2019-부동산-1839[부동산납세과-511]  ·  2020. 04. 21.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 승계로 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 이후 다른 주택을 취득하고, 재건축 신축주택 완공 후 그 다른 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제156조의2 제5항 비과세 특례가 적용되는지요?

S요약

승계로 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 이후 다른 주택(B주택)을 취득한 뒤, 재건축 신축주택 완공 후 B주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제156조의2 제5항에 따른 1세대1주택 대체주택 비과세 특례가 적용되지 않음을 명확히 하고 있습니다.
#승계취득 #조합원입주권 #대체주택 #비과세 특례 #소득세법 시행령
핵심 정리

R회신 내용 서면-2019-부동산-1839[부동산납세과-511]  ·  2020. 04. 21.

  • 국세청 서면-2019-부동산-1839[부동산납세과-511](2020-04-21) 회신에 따르면, 승계로 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 그 이후 다른 주택(B주택)을 취득하고, 재건축 주택 완공 후 B주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제156조의2 제5항이 적용되지 않는다고 명시하였습니다.
  • 이 회신은 관리처분계획인가 후 승계취득한 입주권을 갖고 있을 때, 대체주택(별도의 주택) 양도에 대해 1세대1주택 비과세 특례가 적용되지 않음을 재확인합니다.
  • 관련 예규(서면-2017-부동산-0356, 재산세과-1221)에서도 승계취득 입주권+다른 주택의 조합에서는 대체주택 비과세 특례가 인정되지 않는다고 해석하고 있습니다.
  • 따라서, 이러한 경우 B주택 양도 시 일반적인 1세대 1주택 비과세가 아니라 과세 가능한 것으로 판단됩니다.
  • 회신 내용 및 관련 입법취지를 볼 때 대체주택 비과세 특례는 최초 조합원 지위의 연속성과 직접적인 대체 목적이 충족된 경우에만 매우 제한적으로 인정됩니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 시행령 제156조의2 제5항: 재건축 등 기간에 대체주택 취득·거주 뒤 양도 시 1세대1주택 비과세 특례(엄격한 요건 하에 적용)
  • 소득세법 시행령 제155조 제1항: 조합원입주권 보유자의 일반 1세대1주택 비과세 적용 요건
  • 소득세법 제89조 제1항: 1세대1주택 비과세 기본 규정
  • 서면-2017-부동산-0356 예규: 관리처분계획 인가 후 취득 입주권은 대체주택 비과세 적용 불가
  • 재산세과-1221(2009.06.19.): 승계취득 조합원입주권 보유 시 대체주택 비과세 특례 미적용
사례 Q&A
1. 승계로 취득한 조합원입주권 보유자가 재건축 신축주택 완공 후 별도 주택을 양도할 때 비과세 특례가 적용되나요?
답변
승계로 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 재건축 신축주택을 완공한 후 별도 B주택 양도 시에는 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
근거
국세청 서면-2019-부동산-1839 회신 및 관련 예규에서 승계 취득 조합원입주권 보유자가 대체주택을 양도할 경우 소득세법 시행령 제156조의2 제5항이 적용되지 않는다고 밝혔습니다.
2. 소득세법 시행령 제156조의2 제5항은 어떤 경우에 적용되나요?
답변
재개발·재건축 기간에 대체주택을 취득해 엄격한 요건을 모두 충족할 때만 1세대1주택 비과세 특례가 적용됩니다.
근거
소득세법 시행령 제156조의2 제5항은 재건축 등 시행기간 중 일시적 2주택 상태에서 엄격한 거주·양도 요건 충족 시 한정적으로 인정됩니다.
3. 조합원입주권을 매매·상속 등 승계 취득했을 때 대체주택 비과세 적용이 가능한가요?
답변
조합원입주권을 매매·상속 등으로 승계취득한 경우에는 대체주택 양도에 대해 비과세가 적용되지 않습니다.
근거
국세청 예규(서면-2017-부동산-0356, 재산세과-1221) 및 서면-2019-부동산-1839 회신에서 승계취득 조합원입주권 보유시 특례 적용 불가로 명시했습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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요지

승계 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택(B주택)을 취득한 후, 재건축으로 취득하는 주택 완공 후 다른 주택(B주택)을 양도하는 경우 ⁠「소득세법시행령」제156조의2제5항이 적용되지 않는 것임

회신


귀 질의의 경우 승계 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택(B주택)을 취득한 후, 재건축으로 취득하는 주택 완공 후 다른 주택(B주택)을 양도하는 경우 ⁠「소득세법시행령」제156조의2제5항이 적용되지 않는 것입니다.

1. 사실관계

- 2015. 06월 A조합원입주권* 승계 취득
* 2014.10월 관리처분계획인가

  - 2016. 09월 경기도 하남 소재 B주택 취득

  - 2019. 00월 A조합원입주권으로 신축주택 완공

  - 2019. 00월 신축주택 입주 후 B주택 양도 예정

2. 질의내용

○ B주택 양도 시 ⁠「소득세법시행령」제156조의2제5항에 따른 비과세 가능한 지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

 ①∼④ ⁠(생략)

 ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

  1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

  2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.

  3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

(이하생략)

  

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면-2017-부동산-0356, 2017.09.25.

 [요 지]

관리처분계획의 인가일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 조합원입주권은 비과세를 적용할 수 없고, 관리처분계획의 인가일 후에 취득한 조합원입주권을 소유한 상태에서는 「소득세법 시행령」제156조의2제5항에 따른 대체주택 비과세 규정을 적용할 수 없음

 [답 변]

1. ⁠「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 주택이 조합원입주권으로 변경된 후, 별도세대인 피상속인으로부터 해당 조합원입주권을 상속받아 완공되기 전 양도하는 경우에는 ⁠「소득세법」제89조제1항제4호를 적용할 수 없습니다.

2. 위 1.의 상속받은 조합원입주권을 소유하는 경우에는 「소득세법 시행령」제156조의2제5항을 적용할 수 없는 것입니다.

○ 재산세과-1221, 2009.06.19.

 [요 지]

2005.5.30.이전에 사업시행인가를 받은 재건축입주권을 2006.1.1.이후에 매매․상속 등으로 승계취득한 경우 조합원입주권에 해당하는 것으로서, 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택을 취득한 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항이 적용되지 않는 것임

[답 변]

1. 2005.5.30.이전에 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따라 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원으로부터 2006.1.1.이후에 매매․상속 등으로 승계취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조 제2항의 ⁠“조합원입주권”에 해당하는 것으로서, 당해 재건축주택 완성일 이후 2년 이내에 보유하던 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 시행령 제155조 제1항이 적용되지 않는 것입니다.

2. 또한, 위 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택을 취득한 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항이 적용되지 않는 것입니다.

출처 : 국세청 2020. 04. 21. 서면-2019-부동산-1839[부동산납세과-511] | 국세법령정보시스템