요지
한 필지에 위치한 두 건축물 중 하나의 건축물과 그 부수토지만을 양도하기 위해 토지를 분할하는 과정에서 ｢건축법｣ 제57조에 따른 건폐율을 충족하기 위해 다른 건축물을 철거한 경우, 해당 철거비용은 ｢소득세법｣ 제97조제1항에 따른 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않음
회신
귀 서면질의의 경우, 아래 ｢기획재정부 재산세제과-775, 2023.6.15.｣를 참고하시기 바랍니다. 끝.
○ 기획재정부 재산세제과-775, 2023.6.15.
【질의】A건축물과 B건축물 및 두 건축물이 소재하고 있는 대지를 소유하고 있는 거주자가 A건축물과 그 부수토지만을 양도하기 위하여 대지를 분할하는 경우로서 ｢건축법｣ 제57조에 따라 건폐율을 충족하기 위하여 B건축물을 멸실하는 경우, A건축물의 양도소득세 계산 시 B건축물 철거비용을 필요 경비로 인정할 수 있는지 여부
(제1안) 양도소득세 필요경비에 해당
(제2안) 양도소득세 필요경비에 해당하지 않음
【회신】한 필지에 위치한 두 건축물 중 하나의 건축물과 그 부수토지만을 양도하기 위해 토지를 분할하는 과정에서 ｢건축법｣ 제57조에 따른 건폐율을 충족하기 위해 다른 건축물을 철거한 경우, 해당 철거비용은 ｢소득세법｣ 제97조제1항에 따른 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않습니다.
1. 사실관계
○甲은 ◎◎광역시 △구 소재 토지 1,***㎡(이하 “쟁점토지”) 지상에 A건축물과 B건축물을 소유하고 있었으며, A건축물과 그 부수토지만을 양도하기 위하여 쟁점토지를 분할함
* A건축물과 B건축물의 바닥면적은 ***㎡이며 건축물간 간격은 *㎡ 정도임
○甲은 쟁점토지의 분할과정에서 건폐율을 충족**하기 위하여 B건축물을 멸실함
** 건축법 제57조에 따라 건폐율 요건을 충족하지 못하는 경우 토지를 분할할 수 없음
2. 질의내용
○A건축물과 B건축물 및 두 건축물이 소재하고 있는 대지를 소유하고 있는 거주자가 A건축물과 그 부수토지만을 양도하기 위하여 대지를 분할하는 경우로서 ｢건축법｣ 제57조에 따라 건폐율을 충족하기 위하여 B건축물을 멸실하는 경우, A건축물의 양도소득세 계산 시 B건축물 철거비용을 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조제1항제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취․보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
2의2. ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해․노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
3의2. ｢개발이익환수에 관한 법률｣에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
3의3. ｢재건축초과이익 환수에 관한 법률｣에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 것
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취․보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
가. ｢증권거래세법｣에 따라 납부한 증권거래세
나. 양도소득과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
다. 공증비용, 인지대 및 소개비
라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
○ 소득세법 시행규칙 제79조【양도자산의 필요경비 계산 등】
① 영 제163조제3항제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. ｢하천법｣․｢댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률｣ 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
5. 사방사업에 소요된 비용
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
○ 건축법 제57조【대지의 분할 제한】
① 건축물이 있는 대지는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없다.
② 건축물이 있는 대지는 제44조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조 및 제61조에 따른 기준에 못 미치게 분할할 수 없다.
③ 제1항과 제2항에도 불구하고 제77조의6에 따라 건축협정이 인가된 경우 그 건축협정의 대상이 되는 대지는 분할할 수 있다.
○ 건축법 제55조【건축물의 건폐율】
대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율(이하 “건폐율”이라 한다)의 최대한도는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제77조에 따른 건폐율의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.
○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조【용도지역의 건폐율】
① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한다.
1. 도시지역
가. 주거지역: 70퍼센트 이하
나. 상업지역: 90퍼센트 이하
다. 공업지역: 70퍼센트 이하
라. 녹지지역: 20퍼센트 이하
2. 관리지역
가. 보전관리지역: 20퍼센트 이하
나. 생산관리지역: 20퍼센트 이하
다. 계획관리지역: 40퍼센트 이하
3. 농림지역: 20퍼센트 이하
4. 자연환경보전지역: 20퍼센트 이하
② 제36조제2항에 따라 세분된 용도지역에서의 건폐율에 관한 기준은 제1항 각 호의 범위에서 대통령령으로 따로 정한다.
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서의 건폐율에 관한 기준은 제1항과 제2항에도 불구하고 80퍼센트 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 따로 정한다.
1. 제37조제1항제6호에 따른 취락지구
2. 제37조제1항제7호에 따른 개발진흥지구(도시지역 외의 지역 또는 대통령령으로 정하는 용도지역만 해당한다)
3. 제40조에 따른 수산자원보호구역
4. ｢자연공원법｣에 따른 자연공원
5. ｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣ 제2조제8호라목에 따른 농공단지
6. 공업지역에 있는 ｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣ 제2조제8호가목부터 다목까지의 규정에 따른 국가산업단지, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지와 같은 조 제12호에 따른 준산업단지
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 건폐율을 따로 정할 수 있다.
1. 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 강화할 필요가 있는 경우
2. 주변 여건을 고려하여 토지의 이용도를 높이기 위하여 건폐율을 완화할 필요가 있는 경우
3. 녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 농업용ㆍ임업용ㆍ어업용 건축물을 건축하려는 경우
4. 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 주민생활의 편익을 증진시키기 위한 건축물을 건축하려는 경우
⑤ 삭제
출처 :
국세청 2023. 06. 19. 서면-2022-법규재산-0025[법규과-1583] | 국세법령정보시스템
