조정대상지역 공고 전 주택매매, 중과세 배제 가능성

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조정대상지역 공고 전 계약 시 다주택 중과 배제 적용

사전-2019-법령해석재산-0067[법령해석과-831] · 2019. 04. 03.

질의 및 요약

Q질의내용

조정대상지역 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금 일부를 공고일에 지급받은 경우, 해당 주택이 소득세법상 다주택 중과세 대상에서 제외될 수 있는지요?

S요약

조정대상지역으로 지정·공고되기 전에 해당 지역 주택을 양도하고 계약 체결 및 계약금 수령이 증빙서류로 확인된다면, 해당 주택은 소득세법 제104조제7항 각 호의 중과 주택에서 제외될 수 있음을 나타냅니다. 단, 세부 적용 여부는 공고일, 계약 체결일, 계약금 수령 내역 등 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

#조정대상지역 #주택 중과 #다주택 중과세 #계약금 지급 #매매계약 #증빙서류

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핵심 정리

R회신 내용 사전-2019-법령해석재산-0067[법령해석과-831] · 2019. 04. 03.

국세청 사전-2019-법령해석재산-0067(2019.4.3) 회신에 따르면, 조정대상지역의 공고가 있기 전에 해당 지역 주택의 매매계약 체결 및 계약금 수령이 증빙되면, 소득세법 제104조 제7항 각 호에 따른 중과세 주택에 해당하지 않는 것으로 보인다고 하였습니다.
다만, 해당 사례가 위 규정에 해당하는지 판단하려면 조정대상지역 지정 공고의 관보게시일, 계약 체결일, 계약금 지급내역 등 객관적 사실관계를 확인해야 한다고 명시하였습니다.
예시 사례에서처럼 계약금 일부가 조정대상지역 공고일에 지급된 경우라면, 지급일별로 지급내역이 명확히 확인되는 증빙(계약서 등) 등을 기준으로 실질 판단이 필요함을 안내하였습니다.
관련 근거로 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제11호 및 제167조의10 제1항 제11호에서는 공고가 있기 전에 매매계약 체결과 계약금 지급이 증빙서류로 확인되는 경우만 주택 중과세 대상에서 제외함을 명확하게 규정하였습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제104조 제7항: 조정대상지역 내 주택 양도 시 중과세율 적용, 단 대통령령이 정한 경우 제외
소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제11호: 조정대상지역 공고 전 매매계약 및 계약금 지급이 증빙되면 3주택 이상 중과 대상에서 제외
소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제11호: 조정대상지역 공고 전 매매계약 및 계약금 지급이 증빙되면 2주택 중과 대상에서 제외
소득세법 시행령 부칙(2018.8.28. 이후 양도분 적용): 위 시행령 조항들은 2018년 8월 28일 이후 양도부터 적용

사례 Q&A

1. 조정대상지역 공고 전에 주택 매매계약을 체결했으면 무조건 다주택 중과가 배제되나요?

답변

공고 전에 매매계약 체결과 계약금 지급이 모두 이루어지고 그 사실이 증빙서류로 확인되는 경우에만 다주택 중과 대상에서 제외될 수 있습니다.

근거

소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제11호, 제167조의10 제1항 제11호에는 계약 체결과 계약금 지급이 증빙되었을 때만 중과 배제 적용 가능함을 명시하고 있습니다.

2. 계약금 일부를 조정대상지역 공고일에 받은 경우 중과세에서 제외될 수 있나요?

답변

계약금이 일부라도 공고 전에 지급되었고, 계약 체결일·지급일·지급내역이 모두 증빙된다면 중과세 배제가 가능할 수 있습니다.

근거

국세청 유권해석에 따르면 개별 지급일별로 증빙 여부와 사실관계를 기준으로 실질적으로 판단한다고 하였습니다.

3. 주택 중과 배제 관련 공고일과 계약일은 어떻게 판단하나요?

답변

조정대상지역 공고의 관보게시일과 실제 매매계약 체결일, 계약금 지급일 내역 등 객관적 사실관계로 판단하게 됩니다.

근거

국세청 답변은 공고일, 계약일, 계약금 지급내역 등을 종합적으로 확인하여 판단함을 명확히 하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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요지

조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택은「소득세법」제104조제7항 각 호에 따른 주택에 해당하지 않는 것임

답변내용

조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택은「소득세법」제104조제7항 각 호에 따른 주택에 해당하지 않는 것이나, 신청사례가 이에 해당하는지는 해당 지역이 조정대상지역으로 지정되는 공고의 관보게시일과 계약체결일 및 계약금 지급내역 등의 사실관계에 따라 판단할 사항입니다.

1. 사실관계

○ 부친으로부터 상속받은 안양시 동안구 소재 주택을 680백만원에 양도하는 매매계약을 2018.8.25. 체결함

○ 매매대금 및 지급시기

(원)

구 분	금 액	지급약정일
계약금	,,**	계약시 지급
중도금	*,,**	2018.11.2. 지급
잔 금	*,,**	2018.12.7. 지급
합 계	*,,**

○ 다만, 특약사항에 따르면 계약금 60백만원 중 **백만원은 계약일인 2018.8.25.에 지급하고, 나머지 **백만원은 2018.8.28.까지 지급함

○ 양도주택이 소재한 ⁠“안양시 동안구”는 2018.8.28. 조정대상지역으로 신규 지정･공고됨(국토교통부공고 제2018-1088호)

2. 질의내용

○ 조정대상지역 공고 전에 주택을 양도하는 매매계약을 체결하고 계약금 중 일부는 계약일에, 나머지 계약금은 해당 주택이 소재한 지역이 조정대상지역으로 공고된 날 수령한 경우

- ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제11호 및 같은 령 제167조의10제1항제11호에 따른 다주택 중과배제 규정 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

○ 소득세법 시행령 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】(2018. 10. 23. 대통령령 제29242호로 일부개정된 것)

① 법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

○소득세법 시행령 제167조의10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위 ⁠(2018. 10. 23. 대통령령 제29242호로 일부개정된 것)

①법 제104조제7항제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

○ 소득세법 시행령 부칙

제5조(조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 적용배제에 관한 적용례) 제167조의3제1항제11호, 제167조의4제3항제5호, 제167조의10제1항제11호 및 제167조의11제1항제10호의 개정규정은 2018년 8월 28일 이후에 양도하는 분부터 적용한다.

출처 : 국세청 2019. 04. 03. 사전-2019-법령해석재산-0067[법령해석과-831] | 국세법령정보시스템