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부동산 분양대행 예치금과 공동사업 수익의 부가세 과세여부
서면-2017-부가-0732[부가가치세과-692] · 2017. 03. 27.Q질의내용
- 공동사업을 위한 분양대행 예치금을 지급한 후 사업이 완료되었을 때, 예치금 반환과 함께 공동사업 수익 중 일부를 지급받는 경우, 이 수익금이 부가가치세법상 용역의 공급에 대한 대가로 보아야 하는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2017-부가-0732[부가가치세과-692] · 2017. 03. 27.
- 회신주체·출처: 국세청 서면-2017-부가-0732[부가가치세과-692] (2017.03.27.)
- 공동사업을 위해 지급된 분양대행 예치금을 반환받을 때, 예치금 지급자가 오로지 자금대여만 하여 실질적으로 분양용역을 제공하지 않았다면, 이 수익금은 부가가치세법상 용역의 공급에 해당하지 않는다고 국세청은 답변하였습니다.
- 즉, '병'이 '갑'에게 예치한 예치금에 대하여 공증어음 및 근저당 설정을 받고, 용역 완료 시 예치금 반환과 함께 '을'로부터 분양대행수수료 중 일정금액을 지급받기로 한 경우, 단순 자금대여에 불과하다면 이는 용역 공급으로 보지 않는다는 취지입니다.
- 그러나 '병'이 분양용역 대행에 실질적으로 참여하여 역무를 제공했다면, 해당 수익금이 용역의 공급에 대한 대가로 판단될 수 있음을 명시하였습니다.
- 실질적인 분양용역 제공 여부는 거래계약의 구체적인 내용과 당사자 역할 등을 종합적으로 고려하여 사실판단해야 한다고 하였습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제4조: 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급 등에 대해 부가가치세 과세
- 부가가치세법 제11조: 용역의 공급은 역무 제공 등 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 해당할 경우 인정
- 서면인터넷방문상담3팀-657(2006.04.05.): 세금계산서는 거래의 실질내용 기준, 사실상 공급한 재화 또는 용역의 대가를 과세표준으로 삼음
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
‘갑’ 소유의 부동산 매각을 ‘을’과 ‘병’ 두 법인이 대행하는 부동산 분양용역 대행계약을 체결하고 ‘병’은 ‘갑’에게 분양대행 예치금을 예치하고 ‘을’은 분양대행 공동사업 수익금 중 일정금액을 ‘병’에게 지급하는 경우 ‘병’은 용역의 공급에 해당하지 아니함
회신
‘갑’ 소유의 부동산 매각을 ‘을’과 ‘병’ 두 법인이 대행하는 부동산 분양용역 대행계약을 체결하고 계약에 따라 ‘병’은 ‘갑’에게 분양대행 예치금을 예치하고 ‘을’은 분양대행 공동사업 수익금 중 일정금액을 ‘병’에게 지급하는 경우 ‘병’은 단순 자금대여로「부가가치세법」제11조에 따른 용역의 공급에 해당하지 아니하는 것입니다. 다만, ‘병’이 자금대여 이외에 실질적인 분양용역을 제공하였는지 여부는 사실판단할 사항입니다.
1. 사실관계
○ 법인 ‘갑’, ‘을’, ‘병’은 ‘갑’ 소유의 부동산 매각을 ‘을’과 ‘병’이 대행하는 부동산 분양 용역 대행계약을 체결하였음
- 분양용역 대행내용 : ‘을’은 상기 토지의 분할 매각을 대행하고 부동산 매각대금 △△억원을 ‘갑’에게 보장함
- 대행수수료 : 상기에 정한 매각대금을 초과하여 분양하는 금액을 분양용역 수수료로 정하며 그 금액에는 업무수행에 따른 비용을 포함함
- ‘갑’은 대표분양용역 대행사인 ‘을’과 실질적인 모든 업무를 진행하며 ‘병’은 이러한 권한을 을에게 위임하며
이 과정에서 ‘병’은 부동산 분양대행 계약 및 업무진행을 위하여 ‘갑’이 요구하는 예치금을 ‘갑’에게 지급하고 이에 대하여 ‘갑’으로부터 공증어음 및 근저당권 설정 등 담보를 제공받음
- 용역 완료시점에 ‘갑’으로부터 예치금을 반환받는 동시에 공동사업계약의 상대방인 ‘을’로부터 분양대행수수료 중 일정금액을 지급받기로 하는 계약을 체결함
○ 분양대행 업무를 수행하는 ‘을’, ‘병’은 별도의 공동사업계약서를 체결함
- 분양용역대행 사업내용 : ‘을’과 ‘병’은 부동산 분할 매각 대금을 ‘부동산 분양용역 대행계약서’에 따라 분양하여 일금 △△억원을 ‘갑’에 입금하고 그 이상의 입금금액 전액을 분양용역 대행수수료로 지급받는 계약임
- ‘을’의 의무 : ‘갑’으로부터 공장용지 분할매각을 위한 모든 권한을 취득하며, ‘갑’이 요구하는 분양대행업체 및 예치금을 모집하며, ‘을’은 ‘병’의 분양대행 예치금 납입액의 50%를 수익금으로 보장함
- ‘병’의 의무 : 분양용역 대행예치금을 ‘갑’에 납입하며, ‘병’은 ‘을’에게 ‘갑’과의 관계업무에 대하여 모든 권한을 위임함(‘병’은 스스로 분양대상 토지 중 일부의 청약자가 되어 ‘갑’과 분양계약을 체결하는 등 부동산 분양자 모집에 기여한 사실이 있음)
2. 질의내용
○ 두 법인이 공동사업을 진행하기 위한 목적으로 양자 중 어느 일방이 제3자에게 예치금을 예치한 후 사업완료시 예치금을 반환받음과 동시에 공동사업 상대방으로부터 수익금 중 일부를 받기로 한 경우 이 수익금이 용역의 공급에 대한 대가에 해당하는지 여부
(갑설) 분양대행 예치금 선투자에 대한 투자배당으로 비영업대금의 이익에 해당함
(을설) ‘병’이 ‘갑’에게 예치한 예치금은 ‘을’과 ‘병’이 공동으로 ‘갑’ 소유 부동산 분양대행계약 체결을 위하여 ‘갑’의 요구에 따라 예치한 것에 불과할 뿐 ‘을’과의 자금대여관계에 있는 것은 아니며 ‘을’과 ‘병’이 체결한 공동사업계약서에 따라 분양대행 업무를 공동으로 수행한 이상 ‘병’이 지급받을 수수료는 용역의 공급에 대한 대가에 해당함
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제4조 【과세대상】
부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
2. 재화의 수입
○ 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】
① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
1. 역무를 제공하는 것
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 서면인터넷방문상담3팀-657 , 2006.04.05
사업자가 재화 또는 용역을 공급함에 있어 세금계산서는 거래의 실질내용에 따라 계약상법률상의 원인에 의한 사실상 공급자가 당해 재화 또는 용역의 공급에 대하여 받기로 한 대가를 과세표준으로 하여 공급받는 자에게 교부하는 것임
출처 : 국세청 2017. 03. 27. 서면-2017-부가-0732[부가가치세과-692] | 국세법령정보시스템
유권해석
부동산 분양대행 예치금과 공동사업 수익의 부가세 과세여부
서면-2017-부가-0732[부가가치세과-692] · 2017. 03. 27.Q질의내용
- 공동사업을 위한 분양대행 예치금을 지급한 후 사업이 완료되었을 때, 예치금 반환과 함께 공동사업 수익 중 일부를 지급받는 경우, 이 수익금이 부가가치세법상 용역의 공급에 대한 대가로 보아야 하는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2017-부가-0732[부가가치세과-692] · 2017. 03. 27.
- 회신주체·출처: 국세청 서면-2017-부가-0732[부가가치세과-692] (2017.03.27.)
- 공동사업을 위해 지급된 분양대행 예치금을 반환받을 때, 예치금 지급자가 오로지 자금대여만 하여 실질적으로 분양용역을 제공하지 않았다면, 이 수익금은 부가가치세법상 용역의 공급에 해당하지 않는다고 국세청은 답변하였습니다.
- 즉, '병'이 '갑'에게 예치한 예치금에 대하여 공증어음 및 근저당 설정을 받고, 용역 완료 시 예치금 반환과 함께 '을'로부터 분양대행수수료 중 일정금액을 지급받기로 한 경우, 단순 자금대여에 불과하다면 이는 용역 공급으로 보지 않는다는 취지입니다.
- 그러나 '병'이 분양용역 대행에 실질적으로 참여하여 역무를 제공했다면, 해당 수익금이 용역의 공급에 대한 대가로 판단될 수 있음을 명시하였습니다.
- 실질적인 분양용역 제공 여부는 거래계약의 구체적인 내용과 당사자 역할 등을 종합적으로 고려하여 사실판단해야 한다고 하였습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제4조: 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급 등에 대해 부가가치세 과세
- 부가가치세법 제11조: 용역의 공급은 역무 제공 등 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 해당할 경우 인정
- 서면인터넷방문상담3팀-657(2006.04.05.): 세금계산서는 거래의 실질내용 기준, 사실상 공급한 재화 또는 용역의 대가를 과세표준으로 삼음
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
‘갑’ 소유의 부동산 매각을 ‘을’과 ‘병’ 두 법인이 대행하는 부동산 분양용역 대행계약을 체결하고 ‘병’은 ‘갑’에게 분양대행 예치금을 예치하고 ‘을’은 분양대행 공동사업 수익금 중 일정금액을 ‘병’에게 지급하는 경우 ‘병’은 용역의 공급에 해당하지 아니함
회신
‘갑’ 소유의 부동산 매각을 ‘을’과 ‘병’ 두 법인이 대행하는 부동산 분양용역 대행계약을 체결하고 계약에 따라 ‘병’은 ‘갑’에게 분양대행 예치금을 예치하고 ‘을’은 분양대행 공동사업 수익금 중 일정금액을 ‘병’에게 지급하는 경우 ‘병’은 단순 자금대여로「부가가치세법」제11조에 따른 용역의 공급에 해당하지 아니하는 것입니다. 다만, ‘병’이 자금대여 이외에 실질적인 분양용역을 제공하였는지 여부는 사실판단할 사항입니다.
1. 사실관계
○ 법인 ‘갑’, ‘을’, ‘병’은 ‘갑’ 소유의 부동산 매각을 ‘을’과 ‘병’이 대행하는 부동산 분양 용역 대행계약을 체결하였음
- 분양용역 대행내용 : ‘을’은 상기 토지의 분할 매각을 대행하고 부동산 매각대금 △△억원을 ‘갑’에게 보장함
- 대행수수료 : 상기에 정한 매각대금을 초과하여 분양하는 금액을 분양용역 수수료로 정하며 그 금액에는 업무수행에 따른 비용을 포함함
- ‘갑’은 대표분양용역 대행사인 ‘을’과 실질적인 모든 업무를 진행하며 ‘병’은 이러한 권한을 을에게 위임하며
이 과정에서 ‘병’은 부동산 분양대행 계약 및 업무진행을 위하여 ‘갑’이 요구하는 예치금을 ‘갑’에게 지급하고 이에 대하여 ‘갑’으로부터 공증어음 및 근저당권 설정 등 담보를 제공받음
- 용역 완료시점에 ‘갑’으로부터 예치금을 반환받는 동시에 공동사업계약의 상대방인 ‘을’로부터 분양대행수수료 중 일정금액을 지급받기로 하는 계약을 체결함
○ 분양대행 업무를 수행하는 ‘을’, ‘병’은 별도의 공동사업계약서를 체결함
- 분양용역대행 사업내용 : ‘을’과 ‘병’은 부동산 분할 매각 대금을 ‘부동산 분양용역 대행계약서’에 따라 분양하여 일금 △△억원을 ‘갑’에 입금하고 그 이상의 입금금액 전액을 분양용역 대행수수료로 지급받는 계약임
- ‘을’의 의무 : ‘갑’으로부터 공장용지 분할매각을 위한 모든 권한을 취득하며, ‘갑’이 요구하는 분양대행업체 및 예치금을 모집하며, ‘을’은 ‘병’의 분양대행 예치금 납입액의 50%를 수익금으로 보장함
- ‘병’의 의무 : 분양용역 대행예치금을 ‘갑’에 납입하며, ‘병’은 ‘을’에게 ‘갑’과의 관계업무에 대하여 모든 권한을 위임함(‘병’은 스스로 분양대상 토지 중 일부의 청약자가 되어 ‘갑’과 분양계약을 체결하는 등 부동산 분양자 모집에 기여한 사실이 있음)
2. 질의내용
○ 두 법인이 공동사업을 진행하기 위한 목적으로 양자 중 어느 일방이 제3자에게 예치금을 예치한 후 사업완료시 예치금을 반환받음과 동시에 공동사업 상대방으로부터 수익금 중 일부를 받기로 한 경우 이 수익금이 용역의 공급에 대한 대가에 해당하는지 여부
(갑설) 분양대행 예치금 선투자에 대한 투자배당으로 비영업대금의 이익에 해당함
(을설) ‘병’이 ‘갑’에게 예치한 예치금은 ‘을’과 ‘병’이 공동으로 ‘갑’ 소유 부동산 분양대행계약 체결을 위하여 ‘갑’의 요구에 따라 예치한 것에 불과할 뿐 ‘을’과의 자금대여관계에 있는 것은 아니며 ‘을’과 ‘병’이 체결한 공동사업계약서에 따라 분양대행 업무를 공동으로 수행한 이상 ‘병’이 지급받을 수수료는 용역의 공급에 대한 대가에 해당함
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제4조 【과세대상】
부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
2. 재화의 수입
○ 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】
① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
1. 역무를 제공하는 것
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 서면인터넷방문상담3팀-657 , 2006.04.05
사업자가 재화 또는 용역을 공급함에 있어 세금계산서는 거래의 실질내용에 따라 계약상법률상의 원인에 의한 사실상 공급자가 당해 재화 또는 용역의 공급에 대하여 받기로 한 대가를 과세표준으로 하여 공급받는 자에게 교부하는 것임
출처 : 국세청 2017. 03. 27. 서면-2017-부가-0732[부가가치세과-692] | 국세법령정보시스템
