어떤 법률 도움이 필요하신가요?
즉시 상담을 받아보세요!
* 연중무휴, 24시간 상담 가능

3주택→일시적 2주택 시 비과세 특례 및 보유기간 기산

서면-2019-부동산-4530[부동산납세과-248] · 2020. 02. 21.

질의 및 요약

Q질의내용

3주택을 보유한 세대가 1주택을 양도해 남은 2주택이 일시적 2주택이 된 후 종전주택을 양도할 때, 일시적 1세대 2주택 비과세 특례와 보유기간 기산일은 어떻게 정해지는지요?

S요약

3주택을 보유한 세대가 1주택을 양도하여 남은 주택이 일시적 2주택이 되는 경우, 이후 종전주택을 양도할 때 비과세 특례 적용과 보유기간 산정에 대해, 해당 주택의 취득일부터 보유기간을 기산하는 것으로 유권해석되었습니다. 기획재정부 기존 해석사례와 관련 법령을 근거로 종전주택 양도 시 비과세 요건 및 기간 산정방법을 안내하였습니다.

#3주택 #일시적 2주택 #비과세 특례 #보유기간 산정 #1세대 1주택 #소득세법 제89조

핵심 정리

R회신 내용 서면-2019-부동산-4530[부동산납세과-248] · 2020. 02. 21.

국세청 서면-2019-부동산-4530[부동산납세과-248](2020.02.21) 및 기획재정부 재산세제과-194(2020.2.18.) 회신을 근거로 합니다.
3주택 보유세대가 1주택을 양도해 남은 2주택이 일시적 2주택이 된 경우, 이후 종전주택 양도 시 해당 주택의 취득일부터 보유기간을 기산하는 것으로 회신하였습니다.
소득세법 시행령 제154조 제5항에 따라 '2주택 이상 보유 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우, 해당 주택의 취득일부터 보유기간을 계산함이 명확합니다.
비과세 특례의 경우, 관련 법령에 정한 1세대 1주택 요건(보유기간·거주기간 등), 일시적 2주택 인정 요건 및 개정 시행일 적용 여부를 반드시 검토해야 함을 안내하였습니다.
회신기관은 국세청 및 관련 해석은 기획재정부 유권해석과 판례에 따른 것임을 명시합니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 또는 일시적 2주택 요건 충족 시 양도소득세 비과세
소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위): 양도일 현재 1주택 보유, 2년 이상 보유·거주, 일시적 2주택의 보유기간 기산 특례 등 규정
소득세법 시행령 제154조 제5항: 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우, 보유기간은 취득일부터 산정
소득세법 시행령 부칙(2021.1.1 시행): 양도소득세 관련 개정 규정은 2021년 1월 1일 이후 양도 분부터 적용

사례 Q&A

1. 3주택자가 1주택 양도 후 일시적 2주택이 된 경우 남은 종전주택의 비과세 보유기간은?

답변

남은 종전주택의 취득일부터 보유기간을 기산하는 것으로 판단됩니다.

근거

소득세법 시행령 제154조 제5항 및 기획재정부 해석에 따라 적용됩니다.

2. 3주택 보유 중 1주택 처분 뒤 일시적 2주택 상태에서 두 번째 주택 양도 시 비과세 특례 적용 가능?

답변

1세대 1주택 비과세 요건 및 일시적 2주택 특례를 충족하면 비과세 특례 적용이 가능하다고 볼 수 있습니다.

근거

소득세법 제89조 및 동 시행령 제154조 규정이 근거가 됩니다.

3. 비과세 특례 적용 시 보유기간 산정 기준일은 무엇인가요?

답변

당해 주택의 최초 취득일을 기준으로 보유기간을 산정하는 것으로 안내됩니다.

근거

기획재정부 재산세제과 유권해석과 시행령 제154조 제5항 해석이 기준이 됩니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

변호사 상담 받기

다른 해석 사례를 확인해 보세요

유권해석 전문

요지

3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 ⁠“남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도하는 경우에는 당해 주택 취득일부터 보유기간을 기산하는 것임

회신

귀 질의의 경우 기존해석사례 ⁠“기획재정부 재산세제과-194, 2020.02.18.”을 참고하시기 바랍니다.

1. 사실관계

- 2016.09월 부산 해운대구 소재 A아파트 취득

- 2017.12월 부산 해운대구 소재 B아파트 취득

- 2020.02월 부산 수영구 소재 C아파트 취득

- 2020.04월 A아파트 양도예정

- 2023.01월 B아파트 양도예정

2. 질의내용

○ B아파트을 양도할 때 일시적 1세대 2주택 비과세 특례가 가능한 지

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

⁠(2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 개정되어 2021. 1. 1. 시행되는 것, 이하 같음)

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. ⁠(각호생략)

⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

⑨ 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.

부칙

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정 규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.

3. 제154조제5항의 개정규정: 2021년 1월 1일

제2조(일반적 적용례) ② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○기획재정부 재산세제과-194, 2020.2.18.

귀 질의 중 쟁점1․3․4․6의 경우 각각 제1안이 타당하고, 쟁점2․5․7의 경우 각각 제2안이 타당합니다.

(쟁점1)

3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 ⁠“남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도

(제1안) 당해 주택 취득일(’15.10.)

(제2안) 직전 주택 양도일(’20.12.)

(쟁점2)

2주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 1주택이 된 후 다시 ⁠“신규주택 취득으로 일시적 2주택” 상태에서 1주택(종전주택) 양도

(제1안) 당해 주택 취득일(’16.9.)

(제2안) 직전 주택 양도일(’19.8.)

(쟁점3)

2주택 이상 보유세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도(비과세) 후 다시 ⁠“신규주택 취득하여 일시적 2주택”이 된 상태에서 1주택(종전주택) 먼저 양도

(제1안) 당해 주택 취득일(사례①’14.12., 사례②’17.3.)

(제2안) 직전 주택 양도일(사례①’17.8.,사례②’18.4.)

(쟁점4)

일시적 2주택 세대가 주택 양도(비과세) 및 신규주택 취득으로 다시 일시적 2주택이 된 다음 1주택 양도 후 남은 ⁠“최종 1주택”(대체주택) 양도

(제1안) 당해 주택 취득일(’18.5.)

(제2안) 직전 주택 양도일(’21.3.)

(쟁점5)

2주택 보유세대가 1주택 양도(과세) 후 남은 ⁠“최종 1주택” 양도

(제1안) 당해 주택 취득일(’14.4.)

(제2안) 직전 주택 양도일(’21.4.)

(쟁점6)

3주택 보유세대가 먼저 1주택을 양도(과세)하여 일시적 2주택이 된 상태에서 1주택 양도 후 남은 ⁠“최종 1주택”(대체주택) 양도

(제1안) 당해 주택 취득일(’19.1.)

(제2안) 직전 주택 양도일(’21.이후)

(쟁점7)

1주택과 1입주권(원조합원) 보유세대가 1입주권 양도(과세) 후 남은 ⁠“최종 1주택” 양도

(제1안) 당해 주택 취득일(’20.2.)

(제2안) 입주권 양도일(’22.2 또는 ’23.11.)

출처 : 국세청 2020. 02. 21. 서면-2019-부동산-4530[부동산납세과-248] | 국세법령정보시스템

유권해석

로그인 후 이용해주세요.

정말 회원탈퇴 하시겠습니까?