요지

위탁자로부터 포괄적으로 관리·운영을 위탁받아 수탁자의 책임과 계산하에 해당 재화나 용역을 공급한 경우 부가가치세 납세의무자는 수탁자가 되는 것이나 해당 관리·운영을 포괄적으로 위탁받아 수탁자의 책임과 계산하에 재화나 용역을 공급하였는지 여부는 사실판단할 사항임

회신

｢공동주택관리법｣ 제2조제1항제20호에 따른 공공임대주택 임대사업자(이하 ⁠“위탁자”)가 같은 법 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자(이하 ⁠“수탁자”)와 공동주택관리 위·수탁계약을 체결하고 ｢공동주택 특별법｣ 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택을 위탁관리하는 과정에서 공용부분 및 부대시설을 활용한 장소의 임대, 재활용품 등의 매각 등으로 관리외 수익(잡수입)이 발생할 때,
위탁자로부터 포괄적으로 관리·운영을 위탁받아 수탁자의 책임과 계산하에 해당 재화나 용역을 공급한 경우 ｢부가가치세법｣ 제3조에 따른 부가가치세 납세의무자는 수탁자가 되는 것이나, 해당 관리·운영을 포괄적으로 위탁받아 수탁자의 책임과 계산하에 재화나 용역을 공급하였는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

 질의요지

○공공임대주택 임대사업자가 주택관리업자와 공동주택관리 위·수탁계약을 체결하는 경우 공공임대주택을 위탁관리하면서 발생하는 잡수익에 대한 부가가치세 납세의무자가 누구인지

 사실관계

 ○신청공사는 ○○시가 전액출자하여 설립된 지방공기업으로 택지개발과 공급, 주택의 건설 및 임대 등을 주요목적사업으로 영위하고 있는데

  -공공임대주택 중에서 ｢공동주택관리법｣ 제2조제1항제2호에 따른 의무관리대상 공동주택의 경우 전문적으로 관리하는 자를 두어 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 함

 ○위탁관리하는 공공임대주택의 경우 신청공사가 주택관리업자를 선정하여 ⁠‘공동주택관리 위·수탁계약’(이하 ⁠“위수탁계약”)을 체결하였는데

  -공공임대주택 관리 과정에서 공용부분 및 부대시설을 활용한 장소임대(통신사 중계기 설치 등), 재활용품 등의 매각, 알뜰시장 운영 등으로 관리외 수입(이하 ⁠“잡수입”)이 발생함

 ○한편, 공공임대주택에 입주한 임차인들은 임차인대표회의를 구성하였으며, 관리비, 관리규약의 제정 등에 관한 사항은 신청공사와 임차인대표회의가 협의하는 것으로 정하고 있음

 관련 법령

○ 부가가치세법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   3. "사업자"란 사업 목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말한다.

○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】

 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가‧지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단‧재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

  1. 사업자

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

  ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】

  ⑦ 위탁매매 또는 대리인에 의한 매매를 할 때에는 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 공급하거나 공급받은 것으로 본다. 다만, 위탁자 또는 본인을 알 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 수탁자 또는 대리인에게 재화를 공급하거나 수탁자 또는 대리인으로부터 재화를 공급받은 것으로 본다.

○ 부가가치세법 제11조【용역의 공급】

  ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

  1. 역무를 제공하는 것

○ 부가가치세법 기본통칙 11-0-2【지방자치단체의 놀이시설물 등의 포괄적 위탁 관리·운영】

  사업자가 지방자치단체로부터 놀이시설 및 노상주차장 등에 대한 유지·보수 등의 포괄적인 관리·운영을 위탁받아 자기책임과 계산하에 해당 시설의 이용자로부터 사용료를 받는 경우에는 법 제11조제1항에 따른 과세되는 용역의 공급으로 본다.

○주택법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 1. ⁠“주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

  3. ⁠“공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

○주택법 시행령 제3조【공동주택의 종류와 범위】

 ① 법 제2조제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

 1. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제2호가목에 따른 아파트

  2. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제2호나목에 따른 연립주택

  3. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제2호다목에 따른 다세대주택

○공공주택 특별법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. ⁠“공공주택”이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 ｢주택도시기금법｣에 따른 주택도시기금(이하 ⁠“주택도시기금”이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

  가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 ｢주택법｣ 제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 ⁠“공공임대주택”이라 한다)

○공공주택 특별법 제4조【공공주택사업자】

  ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.

 1. 국가 또는 지방자치단체

  2. ｢한국토지주택공사법｣에 따른 한국토지주택공사

  3. ｢지방공기업법｣ 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

○공공주택 특별법 제50조【공공임대주택의 관리】

  ① 주택의 관리, 임차인대표회의 및 분쟁조정위원회 등에 관하여는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제51조, 제52조 및 제55조를 대통령령으로 정하는 바에 따라 준용한다.

○민간임대주택에 관한 특별법 제51조【민간임대주택의 관리】

  ① 민간건설임대주택 및 대통령령으로 정하는 민간임대주택의 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 ｢공동주택관리법｣을 적용한다.

  ② 임대사업자는 민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모 이상에 해당하면 ｢공동주택관리법｣ 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다.

○공동주택관리법 제2조【정의】

  ①이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. ⁠“공동주택”이란 다음 각 목의 주택 및 시설을 말한다. 이 경우 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외한다.

  가. ｢주택법｣ 제2조제3호에 따른 공동주택

  나. ｢건축법｣ 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물

  다. ｢주택법｣ 제2조제13호에 따른 부대시설 및 같은 조 제14호에 따른 복리시설

  2."의무관리대상 공동주택"이란 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택으로서, 다음 각 목 중 어느 하나에 해당하는 공동주택을 말한다.

 가. 300세대 이상의 공동주택

  나. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

  (이하생략)

  5. ⁠“입주자”란 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直啓尊卑屬)을 말한다.

  6. ⁠“사용자”란 공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외한다) 등을 말한다.

  7. ⁠“입주자 등”이란 입주자와 사용자를 말한다.

  9. ⁠“관리규약”이란 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 제18조제2항에 따라 입주자등이 정하는 자치규약을 말한다.

  10. ⁠“관리주체”란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다.

 가. 제6조제1항에 따른 자치관리리구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장

  나. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체

  다. 주택관리업자

  라. 임대사업자

  마. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지·보수·개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정한다)

  14. ⁠“주택관리업”이란 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하기 위하여 입주자등으로부터 의무관리대상 공동주택의 관리를 위탁받아 관리하는 업(業)을 말한다.

  15. ⁠“주택관리업자”란 주택관리업을 하는 자로서 제52조 제1항에 따라 등록한 자를 말한다.

  19. ⁠“임대주택”이란 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간임대주택 및 ｢공공주택 특별법｣에 따른 공공임대주택을 말한다.

  20. ⁠“임대사업자”란 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호에 따른 임대사업자 및 ｢공공주택 특별법｣ 제4조제1항에 따른 공공주택사업자를 말한다.

  21. ⁠“임차인대표회의”란 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제52조에 따른 임차인대표회의 및 ｢공공주택 특별법｣ 제50조에 따라 준용되는 임차인대표회의를 말한다.

  ②이 법에서 따로 정하지 아니한 용어의 뜻은 ｢주택법｣에서 정한 바에 따른다.

○공동주택관리법 제5조【공동주택의 관리방법】

  ①입주자등은 의무관리대상 공동주택을 제6조제1항에 따라 자치관리하거나 제7조제1항에 따라 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.

○공동주택관리법 제18조【관리규약】

  ① 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 ⁠“시·도지사”라 한다)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.

  ② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다.(이하생략)

출처 : 국세청 2021. 06. 23. 서면-2020-법령해석부가-4902[법령해석과-2175] | 국세법령정보시스템