요지
부동산관리형신탁의 위탁자가 신탁재산을 우선수익자에게 통제권이 이전되지 아니한 상태에서 매매계약의 당사자가 되어 양도하는 경우 부가가치세의 납세의무자는 위탁자인 것임
답변내용
「신탁법」에 따라 위탁자가 신탁회사에 토지를 신탁하고 수탁자가 건물신축 등 개발사업을 하면서 금융기관이나 시공사를 우선수익자로 지정함과 동시에 신청인(매수인)과 해당 건물 등이 완료된 때에 잔금을 지급하고 신탁된 토지 및 신축건물(이하 “신탁재산”이라 한다)을 이전하기로 하는 매매계약을 체결한 경우로서 신탁재산의 실질적 통제권이 우선수익자에게 이전됨이 없이 위탁자의 책임과 계산으로 신탁재산이 신청인에게 이전되는 경우 신탁재산의 양도에 따른 부가가치세 납세의무자는 ｢부가가치세법｣ 제3조 및 ｢국세기본법｣ 제14조에 따라 위탁자가 되는 것임
1. 사실관계
○ HHH 주식회사(이하 “신청인” 겸 신탁재산의 “매수인”)은 자본시장법 상의 특별자산집합투자기구인 한국 민간운영권 사모 특별자산 투자신탁의 신탁업자임
○ DD프로젝트금융투자 주식회사(신탁부동산의 “매도인” 겸 신탁계약의 “위탁자”로 이하 “위탁자”라 함)는 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 서울 용산구 동자동 소재 토지의 지상에 2개 동의 건물(이하 “본건 건물”이라 하고, 본건 사업부지와 본건 건물을 총칭하여 이하 “본건 부동산”)을 건축하는 것을 주된 내용으로 하는 도시환경정비사업을 위하여
- 2007. 11. 13. CC은행 외 4개 금융기관 및 BB저축은행 외 6개 금융기관을 우선수익자로 하여 주식회사 EE부동산신탁과 본건 사업부지에 대한 담보신탁계약을 체결하고 담보신탁계약을 원인으로 하여 주식회사 EE부동산신탁에게 본건 사업부지의 소유권을 이전하는 등기를 마침
○ 매도인은 본건 개발사업이 완료된 후 본건 부동산 중 매매목적물(이하 “신탁재산”이라 함)을 매수인에게 매도하고, 매수인은 집합투자업자의 운용지시에 의하여 매수인으로부터 이를 매수하는 내용으로 2012. 12. 31.자로 부동산매매계약(이하 “1차 매매계약”이라 함)을 체결함
○ 1차 매매계약 체결 후 본건 개발사업의 시공사인 SS건설 주식회사가 본건 건물의 공사를 지연하고 SS건설에 대하여 회생법원의 회생절차개시결정이 내려짐에 따라
- 1차 매매계약의 당사자인 매수인, KK부동산신탁주식회사(이하 “수탁자”), 기존 담보신탁의 우선수익자 등은 본건 개발사업의 계속적인 유지와 진행 및 선순위와 후순위 수익자 간 수익권 비율 조정 등을 위하여
- 본건 사업부지에 대하여 설정된 담보신탁을 관리형토지신탁으로 변경하기로 하고, 2014. 5. 19. 관리형토지신탁 계약을 체결하고 본건 사업부지에 대한 수탁자 명의의 신탁등기를 경료하였으며,
- 위탁자, 수탁자 및 매수인은 본건 매매계약 상 매매완결예정일 등을 변경하고 매매대금을 조정하는 등 본건 매매계약의 내용 중 일부를 변경하기 위하여 2014. 9. 14. 부동산매매계약 변경약정(이하 “2차 매매계약”)을 체결함
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계약서 조항 |
주요 내용 |
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본문 제1조
(신탁목적) |
- 위탁자는 본건 토지를 수탁자에게 신탁하고, 수탁자는 이를 인수함
- 이 신탁의 목적은 본건 토지 위에 본건 건물을 건축하고, 신탁부동산을 신탁재산으로 하여 이를 분양(처분)하는 사업을 수행하는 것임 |
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특약 제3조
(업무분담 및 협력의무) |
- 위탁자가 수행하는 업무
· 소유권 취득 및 행사 관련 일체 사항
· 법령 상 인∙허가 취득 관련 일체 사항
· 본 사업에 필요한 취득세, 등록세, 종합부동산세, 개발사업 관련부담금 및 인∙허가 관련 제세공과금 등 제반 경비의 부담
· 인·허가 조건사항의 최종적인 이행책임
· 본 사업 관련 회계처리 및 제세공과금의 신고, 납부
- 우선수익자가 수행하는 업무
· 대출기관으로서 사업비를 위한 대출실행, 대출채권의 관리 등 |
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특약 제19조
(사업비의 조달) |
- 본 사업에 소요되는 일체의 자금은 위탁자의 책임하에 조달함 |
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특약 제21조
(비용부담의 원칙) |
- 본 사업에 소요되는 모든 사업비는 신탁자금에서 우선 충당하기로 하되, 신탁자금이 부족한 경우 위탁자가 부담함 |
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특약 제23조
(매각업무수행 등) |
- 실질적인 매각업무는 위탁자가 수탁자의 동의를 받아 수행함 |
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특약 제24조
(매각방법) |
- 신탁재산 매매계약서 상 위탁자가 실질적인 매도인으로, 수탁자가 형식적인 매도인으로 날인함
- 매매계약과 관련한 매도인으로서의 모든 의무 및 책임(매매목적물의 모든 법률적 사실적 하자 또는 장애에 대한 매도인으로서의 의무 및 책임, 불법행위책임, 채무불이행책임 및 하자담보책임, 매매계약 취소∙해제 시 매매대금반환 책임 등을 포함하되 이에 한정되지 않음)은 매매계약의 실질적인 매도인인 위탁자가 부담함 |
2. 질의내용
○ 2차 매매계약에 따라 신청인에게 관리형토지신탁의 신탁재산이 이전되는 경우 신탁부동산 매각에 따른 부가가치세의 납세의무자가 위탁자인지 우선수익권자인지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인 (국가ㆍ지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단ㆍ재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다. (2013. 6. 7. 개정)
1. 사업자 (2013. 6. 7. 개정)
2. 재화를 수입하는 자 (2013. 6. 7. 개정)
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다. (2013. 6. 7. 개정)
② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2013. 6. 7. 개정)
○ 부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】
⑦ 위탁매매 또는 대리인에 의한 매매를 할 때에는 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 공급하거나 공급받은 것으로 본다. 다만, 위탁자 또는 본인을 알 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 수탁자 또는 대리인에게 재화를 공급하거나 수탁자 또는 대리인으로부터 재화를 공급받은 것으로 본다.
○ 부가가치세법 제32조【세금계산서 등】
① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 “세금계산서”라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다. (2013. 6. 7. 개정)
1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭
2. 공급받는 자의 등록번호. 다만, 공급받는 자가 사업자가 아니거나 등록한 사업자가 아닌 경우에는 대통령령으로 정하는 고유번호 또는 공급받는 자의 주민등록번호 (2013. 6. 7. 개정)
3. ∼5. 생략
○ 국세기본법 제14조【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
○ 부가가치세법 기본통칙 3-0…2【 명의자와 사실상 귀속자가 서로 다른 경우의 납세의무】
과세의 대상이 되는 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 경우에는 사실상 귀속되는 자에 대하여 부가가치세법을 적용한다. (1998. 8. 1. 개정)
출처 :
국세청 2015. 05. 15. 사전-2015-법령해석부가-0119 | 국세법령정보시스템
