요지

상업용 건물에 속한 전유부분이 상증법§61①(3)의 적용 대상이 아닌 경우 기준시가는 같은 항 제1호 및 제2호에 따라 산정함

답변내용

위 사전답변 신청의 경우, 기존해석사례(서면-2018-상속증여-2731, 2019.01.23.)을 참고하시기 바랍니다.
○서면-2018-상속증여-2731,2019.01.23.
귀 질의의 경우 붙임 해석사례(서면4팀-1493, 2007.5.4.)를 참고하시기 바랍니다.
○서면4팀-1493, 2007.5.4.
귀 질의의 경우 증여하는 당해 건물 및 그에 부수되는 토지에 대하여 시가에 해당하는 가액이 없어 ⁠「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항의 규정에 의하여 평가할 때, 같은항 제3호에서 규정하는 오피스텔 및 상업용건물 고시가액 및 제4호에서 규정하는 ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 있는 경우에는 해당 가액 등을 적용하는 것이며, 이에 해당하는 가액이 없는 경우에는 같은 항 제1호의 규정에 의한 토지의 평가방법과 제2호의 규정에 의한 건물의 평가방법에 의한 가액을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

○ 2022년 5월 피상속인 사망

-상속재산 :서울시 강북구 소재 A건물 중 306호와 307호

   * 306호, 307호는 ⁠「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분 소유될 수 있는 전유부분임

-306호는 2019년까지 상증법§61➀(3)에 따라 상업용 건물로 기준시가로 고시되고 2020년 이후에는 고시되지 아니함

  *상증법§60➂의 ⁠“시가를 산정하기 어려운 경우”에 해당함

-307호는 2022년까지 상증법§61➀(3)에 따라 상업용 건물로 기준시가로 고시됨

2. 질의내용

○상증법§61➀(3)의 적용대상인 상업용 건물에 속한 전유부분을 상속한 경우로서,

-상속받은 전유부분에 대하여 상증법§61➀(3)에 따른 고시된 가액이 없는 경우, 상속받은 전유부분의 보충적 평가방법

3. 관련법령 및 관련사례

□ 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. ⁠「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

□ 상속세 및 증여세법제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

② 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

□ 2022년 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 기준시가 고시

제1조(목적)

이 고시는｢상속세 및 증여세법｣제61조제1항제3호와 같은 법 시행령 제50조제3항, ｢소득세법｣제99조제1항제1호다목과 같은 법 시행령 제164조제10항에서 국세청장에게 위임된 지정지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 기준시가에 대한 사항을 정함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 

 이 고시에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1.“기준시가”란 오피스텔 및 상업용 건물에 대하여 건물의 종류․규모․거래상황․위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정․고시하는 가액을 말한다.

2.“오피스텔”이란 ｢건축법｣ 제2조제2항에서 정한 업무시설 중 오피스텔(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다.

3.“상업용 건물”이란 ｢건축법｣ 제2조제2항에서 정한 근린생활시설, 판매시설 등의 용도로 사용되고 있는 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다.

출처 : 국세청 2023. 01. 26. 사전-2022-법규재산-0848[법규과-235] | 국세법령정보시스템