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관리형 토지신탁 부가가치세 납세의무자 판단

서면-2020-법규부가-6097[법규과-2161] · 2022. 07. 20.

질의 및 요약

Q질의내용

공동사업자가 사업자등록 후 신탁회사와 관리형 토지신탁계약을 체결하여 신탁회사 명의로 건물 신축·분양 시 부가가치세 납세의무자는 누구입니까?

S요약

공동사업자가 사업자등록을 한 후 신탁회사(수탁자)와 관리형 토지신탁계약을 2022년 1월 1일 이후 체결하고, 신탁회사 명의로 건물을 건축·분양하는 경우 부가가치세 납세의무자는 위탁자가 등록한 공동사업자가 되는 것으로 보입니다.

#관리형 토지신탁 #공동사업자 #부가가치세 #신탁회사 #수탁자 #납세의무자

핵심 정리

R회신 내용 서면-2020-법규부가-6097[법규과-2161] · 2022. 07. 20.

국세청 서면-2020-법규부가-6097[법규과-2161](2022-07-20) 회신.
위탁자가 자신의 토지를 개발하기 위해 공동사업자로 사업자등록 후, 신탁회사(수탁자)와 2022년 1월 1일 이후 관리형 토지신탁계약을 체결하고 신탁회사 명의로 건물 신축·분양을 진행하는 경우, 부가가치세 납세의무는 부가가치세법 제3조제3항제2호 및 시행령 제5조의2제2항제1호에 따라 공동사업자가 된다고 해석하였습니다.
2022년 1월 1일 이후 신탁계약을 체결하는 경우, 신탁재산과 관련된 공급이라 하더라도 사업자등록을 마친 공동사업 협약에 근거하여 신탁재산을 실질적으로 지배·통제하는 공동사업자가 존재하면 그 공동사업자에게 납세의무가 있습니다.
부가가치세법 부칙, 시행령 제5조의2 등에 따르면 신탁회사가 사업의 자금조달 책임을 부담하지 않는 등 실질적인 사업주체가 위탁자 측 공동사업자인 경우, 수탁자는 납세의무자가 아니며 부가가치세법상 납세의무는 공동사업자에게 귀속됩니다.
질의 사안처럼 공동사업자가 신탁재산을 지배·통제하고 사업자등록을 한 뒤 신탁회사 명의로 건물을 분양하는 경우라면, ‘공동사업자’가 부가가치세법상 납세의무자로 간주됨을 명확히 회신하였습니다.

L관련 법령 해석

부가가치세법 제3조: 신탁재산 관련 공급 시 일반적으론 수탁자, 다만 위탁자가 실질적 지배·통제 등 일부 유형은 위탁자가 납세의무
부가가치세법 부칙(2022.1.1 시행, 제3조 등): 신탁재산 납세의무 관련 개정 규정 적용일 및 종전 신탁에 대한 특례 규정
부가가치세법 시행령 제5조의2: 관리형 토지신탁 등 대통령령 정한 유형·요건 충족 시 위탁자(또는 공동사업자)가 납세의무자
자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제103조: 신탁재산의 한정과 부동산개발 관련 신탁계약 요건
신탁법 제2조: 신탁의 정의 및 위탁자·수탁자 개념 명시

사례 Q&A

1. 관리형 토지신탁에서 건물 분양 시 부가세 누가 신고하나요?

답변

2022년 1월 1일 이후 관리형 토지신탁계약에 따라 신탁회사 명의로 건물을 분양하는 경우 위탁자가 등록한 공동사업자가 부가가치세 납세의무자가 됩니다.

근거

국세청 해석 및 부가가치세법 제3조, 시행령 제5조의2에 근거합니다.

2. 신탁회사와 부동산 개발 공동사업 시 부가가치세 납부 주체는?

답변

공동사업자가 본건 토지를 실질적으로 지배·통제하며, 사업자등록도 한 경우 공동사업자가 부가가치세를 신고해야 합니다.

근거

2022년 이후 신탁계약에 공동사업자가 사업주체임이 확인될 때 부가가치세법 시행령에 따라 판단합니다.

3. 2022년 이후 신탁계약 체결 부동산 개발사업의 세금 납세의무 기준은?

답변

2022년 1월 1일 이후 관리형 토지신탁 체결 시 공동사업 협약에 따라 사업자등록이 된 경우 공동사업자가 납세의무자입니다.

근거

부가가치세법 부칙 및 시행령에 따라 개정 이후 신탁은 공동사업자에 귀속됩니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

위탁자가 위탁자 소유의 토지를 개발하기 위한 공동사업협약에 따라 공동사업자로 사업자등록 후 신탁회사(수탁자)와 관리형 토지신탁계약을 ’22.1.1. 이후 체결하는 경우로서 수탁자 명의로 신탁계약에 따른 건물을 건축 및 분양하는 경우 부가가치세 납세의무자는 공동사업자가 되는 것임

회신

사업자A(｢신탁법｣상 위탁자, 이하 ⁠“위탁자”)가 사업자B와 위탁자 소유의 토지를 개발하기 위한 공동사업협약에 따라 공동사업자로 사업자등록 후 신탁회사(이하 ⁠“수탁자”)에게 위탁자 소유의 토지를 신탁하는 관리형 토지신탁계약(이하 ⁠“신탁계약”)을 2022.1.1.이후 체결하는 경우로서 수탁자 명의로 신탁계약에 따른 건물을 건축 및 분양하는 경우 부가가치세 납세의무자는 ｢부가가치세법｣ 제3조제3항제2호 및 같은 법 시행령 제5조의2제2항제1호에 따른 위탁자가 등록한 공동사업자가 되는 것입니다.

질의요지

○사업자A(위탁자)가 사업자B와의 공동사업협약에 따라 공동사업자로 사업자등록 후 신탁회사(수탁자)와 사업자A 소유의 토지에 대해 ’22.1.1. 이후 관리형 토지신탁 계약을 체결하여 신탁회사 명의로 건물을 건축하고 분양하는 경우 부가가치세 납세의무자가 누구인지

사실관계

○사업자A(또는 ⁠“위탁자”)는 ’20.10월 위탁자 소유의 토지(이하 ⁠“본건토지”)를 사업자B와 ◎◎◎ 개발사업(이하 ⁠“본건사업”) 공동사업협약을 체결하고 부가가치세법상 공동사업자로 사업자등록을 마침

○ 본건사업에 대한 주요내용은 아래와 같음

◇ 개요

협약서에 따라 사업자A는 본건토지를 신탁회사에 신탁한 뒤 그 신탁수익권 중 40%를 사업자B에게 제공하고 공동사업(사업방침, 자금조달 등 의사결정 권한 및 사업관련 위험을 공동으로 부담) 영위를 통해 부동산을 개발 및 분양하고 그 이익금을 수익권 지분율대로 분배

◇ 진행절차

① 사업자A는 본건토지를 담보신탁(’20.11월)

- 담보신탁의 위탁자는 사업자A

- 1순위 우선수익권은 사업자A의 대주 등에게 제공

- 2순위 우선수익권은 사업자B의 대출금융기관에게 제공

② 부동산개발에 필요한 자금대출(PF대출) 전까지 소요되는 초기 투자비는 사업자A와 사업자B가 60:40으로 현금조달하고 신탁회사에서 자금관리를 대리

③ 부동산개발을 위한 사업인허가 후 PF대출을 실행하여 기존 담보신탁을 해지하고 양사의 차입금을 상환한 후, 사업자A는 본건토지에 대한 관리형 토지신탁계약을 신규 체결하여 그 지상 건물의 건축 및 분양을 공동으로 진행

④ 사업종료 시 신탁회사는 부동산개발 및 분양사업의 이익을 공동사업자들(신탁수익권자)들에게 사업지분비율대로 배분

○ 현재 부동산개발이 본격화되지 않은 상태로서 토지 취득자금 조달을 위한 담보신탁이 체결되어 있으나

- 향후 사업부지에 대한 건설인허가가 완료된 후에는 위탁자가 부동산 건설을 위한 사업진행을 위해 기존 담보신탁계약을 해지하고 관리형 토지신탁계약을 체결할 예정임

○ 본건의 경우 본건사업의 실질적인 사업주체가 공동사업자이며, 공동사업자가 본건 신탁재산을 실질적으로 지배·통제하고 있음을 전제로 질의한 건임

관련 법령

○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가‧지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단‧재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

1. 사업자 ⁠(이하생략)

② 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 신탁재산(이하 "신탁재산"이라 한다)과 관련된 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 ｢신탁법｣ 제2조에 따른 수탁자(이하 이 조, 제3조의2, 제8조, 제10조제9항제4호, 제29조제4항, 제52조의2 및 제58조의2에서 "수탁자"라 한다)가 신탁재산별로 각각 별도의 납세의무자로서 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 ｢신탁법｣ 제2조에 따른 위탁자(이하 이 조, 제3조의2, 제10조제8항, 같은 조 제9항제4호, 제29조제4항 및 제52조의2에서 "위탁자"라 한다)가 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

1. 신탁재산과 관련된 재화 또는 용역을 위탁자 명의로 공급하는 경우

2. 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배‧통제하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

3. 그 밖에 신탁의 유형, 신탁설정의 내용, 수탁자의 임무 및 신탁사무범위 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우

○ 부가가치세법 부칙

제1조(시행일) 이 법은 2021년 1월 1일부터 시행한다. 다만, ⁠(중략) 제3조, ⁠(중략) 제10조제8항, ⁠(중략) 및 제58조의2의 개정규정은 2022년 1월 1일부터 시행한다.

제5조(종전 신탁의 납세의무자에 관한 특례) 2022년 1월 1일 전에 설정한 신탁의 경우 다음 각 호의 구분에 따른 자를 제3조제2항 및 제3항의 개정규정에 따른 납세의무자로 본다.

1. 다음 각 목의 처분을 하는 경우 : 수탁자

가. 수탁자가 위탁자로부터 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제103조제1항제5호 또는 제6호의 재산을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위하여 수탁으로 운용하는 내용으로 체결되는 신탁계약을 체결한 경우로서 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우

나. 수탁자가 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제27조제1항 또는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제19조제1항에 따라 지정개발자로서 재개발사업· 재건축사업 또는 가로주택정비사업· 소규모재건축사업을 시행하는 과정에서 신탁재산을 처분하는 경우

2. 제1호 외의 경우 : 위탁자

○ 부가가치세법 시행령 제5조의2【신탁 관련 납세의무】

① 법 제3조제2항에서 ⁠“대통령령으로 정하는 신탁재산”이란 ｢신탁법｣ 또는 다른 법률에 따른 신탁재산(해당 신탁재산의 관리, 처분 또는 운용 등을 통하여 발생한 소득 및 재산을 포함한다)을 말한다.

② 법 제3조제3항제2호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 수탁자가 위탁자로부터 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제103조제1항제5호 또는 제6호의 재산을 수탁받아 같은 조 제4항에 따라 부동산개발사업을 목적으로 하는 신탁계약을 체결한 경우로서 그 신탁계약에 따른 부동산개발사업비의 조달의무를 수탁자가 부담하지 않는 경우. 다만, 수탁자가 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제27조제1항 또는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제19조제1항에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업 또는 가로주택정비사업ㆍ소규모재건축사업의 사업시행자인 경우는 제외한다.

2. 수탁자가 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제28조제1항 또는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제56조제1항에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업 또는 가로주택정비사업ㆍ소규모재건축사업의 사업대행자인 경우

3. 수탁자가 위탁자의 지시로 위탁자와 ｢국세기본법 시행령｣ 제1조의2제1항, 제2항, 같은 조 제3항제1호 또는 ｢법인세법 시행령｣ 제2조제5항 각 호의 관계에 있는 자에게 신탁재산과 관련된 재화 또는 용역을 공급하는 경우

○ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제103조 【신탁재산의 제한 등】

① 신탁업자는 다음 각 호의 재산 외의 재산을 수탁할 수 없다.

1. 금전

2. 증권

3. 금전채권

4. 동산

5. 부동산

6. 지상권, 전세권, 부동산임차권, 부동산소유권 이전등기청구권, 그 밖의 부동산 관련 권리

④ 신탁업자는 부동산개발사업을 목적으로 신탁계약을 체결한 경우에는 그 신탁계약에 의한 부동산개발사업별로 제1항제1호의 재산을 대통령령으로 정하는 사업비의 100분의 15 이내에서 수탁할 수 있다.

○ 신탁법 제2조【신탁의 정의】

이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

출처 : 국세청 2022. 07. 20. 서면-2020-법규부가-6097[법규과-2161] | 국세법령정보시스템

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