요지

공동 상속한 주택의 소수지분이 2개의 조합원입주권의 소수지분으로 변경된 경우 각 소수지분은 다주택자 중과세율 적용 시 주택 수에 불산입됨

답변내용

위 세법해석 사전답변 신청의 경우, ⁠「기획재정부 재산세제과-1407, 2022.11.9.」를 참고하시기 바랍니다.
〈기획재정부 재산세제과-1407, 2022.11.9.〉
○[질의1] 1세대가 1주택과 공동상속주택의 소수지분을 소유하다가 공동상속주택이 재개발사업으로 2개의 조합원입주권으로 변환되어 1세대 3주택·조합원입주권을 소유하게 된 경우
- 재개발사업으로 소유하게 된 ⁠“공동상속조합원입주권”의 소수지분 주택수 계산방법을 소득령 §167의3②(2)에 따른 ⁠“공동상속주택” 소수지분의 주택수 계산방법으로 적용할 수 있는지 여부
 ⁠(1안) 적용할 수 있음  ⁠(2안) 적용할 수 없음
 ⁠[질의2] ⁠[질의1]이 1안이라면, 1세대 3주택·조합원입주권 중과세율 적용대상 판단을 위한 주택수 계산 시,
- 주택수에서 제외되는 공동상속주택의 소수지분은 §156의2⑥에 따라 1세대1주택 특례 적용하는 선순위 공동상속조합원입주권 순위에 따라 1채로 한정되는지 여부
 ⁠(1안) 한정됨  ⁠(2안) 한정되지 않음
○[회신]
1. 귀 질의의 경우 공동상속조합원입주권의 주택수 계산은 ⁠「소득세법 시행령」제167조의4제4항에 따라 동 시행령 제167조의3제2항제2호를 준용하는 것입니다.
2. 1주택과 2공동상속조합원입주권 소수지분을 보유한 1세대가 1주택을 양도하는 경우 ⁠「소득세법」제104조제7항에 따른 중과세율을 적용하지 않는 것입니다. 끝.

1. 사실관계

○‘14.11월 경기도 광명시 소재 A주택 취득

○‘17.1월 부친 사망으로 서울 소재         B주택을 1/2씩 상속받음

 - 질의자의 동생 1/2지분 상속받음

 * 상속개시일에 동생은 부친과 동일 세대였고, 질의자는 부친과 별도세대였음

○‘18.11월 B주택 재개발사업 관리처분계획인가

-B주택은 2개의 조합원입주권으로 권리변환^*

 ^*질의자와 질의자의 동생은 각 조합원입주권을 1/2지분씩 소유

○‘20.1월 A주택 양도(매매대금 6억)

2. 질의내용

○ [질의1] 1세대가 1주택과 공동상속주택의 소수지분을 소유하다가 공동상속주택이 재개발사업으로 2개의 조합원입주권으로 변환되어 1세대 3주택·조합원입주권을 소유하게 된 경우

 - 재개발사업으로 소유하게 된 ⁠“공동상속조합원입주권”의 소수지분 주택수 계산방법을 소득령 §167의3②(2)에 따른 ⁠“공동상속주택” 소수지분의 주택수 계산방법으로 적용할 수 있는지 여부

     (1안) 적용할 수 있음

     (2안) 적용할 수 없음

  [질의2] [질의1]이 1안이라면, 1세대 3주택·조합원입주권 중과세율 적용대상 판단을 위한 주택수 계산 시,

 - 주택수에서 제외되는 공동상속주택의 소수지분은 §156의2⑥에 따라 1세대1주택 특례 적용하는 선순위 공동상속조합원입주권 순위에 따라 1채로 한정되는지 여부

     (1안) 한정됨

     (2안) 한정되지 않음

3. 관련법령 및 관련사례

□ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

□ 소득세법 시행령 제154조의 2 【공동소유주택의 주택 수 계산】

1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.

□ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업(이하 "소규모재건축사업"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다).

 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

③ 제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

 1. 당해 주택에 거주하는 자

 2. 삭제

 3. 최연장자

□ 소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

⑥ 상속받은 조합원입주권[피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 분양권을 소유하지 않은 경우의 상속받은 조합원입주권만 해당하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 조합원입주권을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1조합원입주권만 해당하고, 공동상속조합원입주권(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1조합원입주권을 말하며, 이하 이 조에서 같다)의 경우에는 제7항제3호에 해당하는 사람이 그 공동상속조합원입주권을 소유한 것으로 본다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로써 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우에만 상속받은 조합원입주권으로 본다(이하 제7항제2호에서 같다).

1. 피상속인이 소유한 기간(주택 소유기간과 조합원입주권 소유기간을 합한 기간을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 가장 긴 1조합원입주권

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 조합원입주권이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간(주택에 거주한 기간을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 가장 긴 1조합원입주권

3. 피상속인이 소유한 기간 및 피상속인이 거주한 기간이 모두 같은 조합원입주권이 2 이상일 경우에는 상속인이 선택하는 1조합원입주권

⑦ 제1호의 주택, 제2호의 조합원입주권 또는 제4호의 분양권과 상속 외의 원인으로 취득한 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다) 및 상속 외의 원인으로 취득한 조합원입주권을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 일반주택과 상속 외의 원인으로 취득한 조합원입주권을 소유하고 있는 것으로 보아 제3항부터 제5항까지의 규정을 적용한다. 이 경우 제3항 및 제4항의 규정을 적용받는 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택(상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다)으로 한정한다.

1. 상속받은 주택. 이 경우 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 제155조제2항 각 호의 순위에 따른 1주택에 한한다.

2. 피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 분양권을 소유하지 않은 경우의 상속받은 조합원입주권. 이 경우 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 조합원입주권을 소유한 경우에는 제6항 각 호의 순위에 따른 1조합원입주권으로 한정한다.

3. 공동상속조합원입주권의 경우에는 다음 각 목의 순서에 따라 해당 각 목에 해당하는 사람이 그 공동상속조합원입주권을 소유한 것으로 본다.

가. 상속지분이 가장 큰 상속인

나. 해당 공동상속조합원입주권의 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등의 인가일(인가일 전에 주택이 철거되는 경우에는 기존 주택의 철거일) 현재 피상속인이 보유하고 있었던 주택에 거주했던 자

다. 최연장자

4. 피상속인의 상속개시 당시 주택 또는 조합원입주권을 소유하지 않은 경우의 상속받은 분양권. 이 경우 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 분양권을 소유한 경우에는 제156조의3제4항 각 호의 순위에 따른 1분양권으로 한정한다.

5. 공동상속분양권(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1분양권을 말하며, 이하 같다)의 경우에는 다음 각 목의 순서에 따라 해당 각 목에 해당하는 사람이 그 공동상속분양권을 소유한 것으로 본다.

가. 상속지분이 가장 큰 상속인

나. 최연장자

□ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다.

2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

□ 소득세법 시행령 제167조의4 【1세대 3주택ㆍ입주권 또는 분양권 이상에서 제외되는 주택의 범위】

② 법 제104조제7항제4호에서 1세대가 소유한 주택(주택에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권의 수를 계산할 때 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역은 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택, 조합원입주권 또는 분양권으로서 해당 주택의 기준시가, 조합원입주권의 가액(「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항제5호에 따른 종전 주택의 가격을 말한다) 또는 분양권의 가액[주택에 대한 공급계약서상의 공급가격(선택품목에 대한 가격은 제외한다)을 말한다]이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택, 조합원입주권 또는 분양권은 이를 산입하지 않는다.

③ 법 제104조제7항제4호 단서에서 "대통령령으로 정하는 장기임대주택 등"이란 국내에 소유하고 있는 주택과 조합원입주권 또는 분양권 수의 합이 3개 이상인 1세대가 소유하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

 1.~7. ⁠(생략)

④ 제2항 및 제3항을 적용할 때 제167조의3제2항부터 제8항까지의 규정을 준용한다.

출처 : 국세청 2022. 11. 16. 사전-2021-법규재산-0487[법규과-3318] | 국세법령정보시스템