즉시 상담을 받아보세요!
* 연중무휴, 24시간 상담 가능
토지 신탁등기와 현물출자 시 양도소득세 과세 판단
사전-2018-법령해석재산-0203[법령해석과-3362] · 2018. 12. 26.Q질의내용
- 개인이 보유한 토지를 법인과 공동사업 계약을 체결하여 신탁회사에 신탁한 경우, 해당 토지에 대해 양도소득세 과세 대상이 되는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2018-법령해석재산-0203[법령해석과-3362] · 2018. 12. 26.
- 국세청 사전-2018-법령해석재산-0203[법령해석과-3362] 회신에 따르면, 건물 신축 목적의 신탁법상 신탁등기는 소득세법상 '양도'에 해당하지 않는 것으로 보았습니다.
- 그러나 공동사업 경영 약정 계약에 따라 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 '양도'로 보아 양도소득세가 과세될 수 있다고 회신하였습니다.
- 이 때, 실제 '현물출자'의 해당 여부는 계약서 등 구체적인 사실관계에 따라 판단할 사항임을 명확히 하였습니다.
- 선행회신(재산세과-1963, 2008.07.28.)을 참고할 수 있으며, 개인이 토지를 현물출자해 공동사업의 합유재산으로 전환하는지 여부가 주요 판단 기준으로 제시되었습니다.
- 결론적으로, 단순 신탁등기는 '양도'가 아니나, 공동사업 현물출자로 본다면 양도소득세가 과세될 가능성이 있다고 밝혔습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제88조: 등기·등록과 관계 없이 매도·현물출자 등 유상 이전은 '양도'로 정의
- 소득세법 제43조: 공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례를 규정
- 민법 제703조: 2인 이상이 출자해 공동사업을 경영하는 조합의 성립
- 민법 제704조: 조합원이 출자한 재산은 조합원의 합유로 함
- 민법 제271~274조: 합유의 성립·처분·종료 등 합유 관련 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
건물 신축 목적의 신탁법상 신탁등기는 소득세법상 “양도”가 아니며, 공동사업 경영약정 계약으로 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 “양도”로 보는 것이나, 현물출자 해당 여부는 사실판단할 사항임
답변내용
개인(A)이 소유하는 토지에 대하여 법인(B)과 지주공동사업계약을 체결하고, A와 B법인이 해당 A 명의 토지와 B법인 명의 토지를 신탁회사에 분양형토지신탁계약에 의해 신탁한 경우 ｢소득세법｣ 제88조제1호에 따른 “양도”의 해당 여부는 우리청 기존회신사례(재산세과-1963, 2008.07.28.)를 참고하시기 바랍니다.
토지소유자 각인이 소유할 건물 등을 공동으로 건축할 목적으로 신탁법 등에 의하여 소유토지를 사업시행자에게 신탁등기하는 것은 「소득세법」 제88조에 규정된 “양도”로 보지 아니하나, 거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것으로, 귀 질의의 경우 “양도”에 해당하는지 여부는 동업계약서 등 제반사항을 통하여 판단할 사항입니다.
1. 사실관계
○ 2015.11월 ○○○(이하 “A”)와 A가 대표이사로 재직 중인 ◇◇◇◇◇◇◇주식회사(이하 “B법인”)는 지주공동사업계약서를 작성함
- 해당 계약에 따르면, A는 토지주로, B법인은 사업시행자로 명칭하고, A의 토지를 효율적으로 개발하여 A와 B법인의 수익을 극대화하는 것을 목적으로 하고 있으며,
- 구체적으로 사업은 아파텔과 근린상가 개발을 B법인 주도하에 추진하며, A의 토지대금은 35억원으로 책정하되, A에게 토지대금이 지불 완료되면 공동사업계약이 자동 해지되는 것으로 하여, 토지를 개발분양하여 이익이 발생하면 사후 지급하기로 하였으나, 공동사업자등록은 하지 않음
○2016.12월 A와 B법인은 신탁회사와 분양형토지신탁 계약을 체결하고, A와 B법인 소유 토지를 각각 신탁을 원인으로 신탁회사에 소유권이전함
- 신탁계약에 따르면, A와 B법인은 위탁자로, 신탁회사는 수탁자로 하고, 지주공동사업계약에 의해 개발하기로한 A 소유 토지와 인접지번의 B법인 소유 토지를 신탁부동산으로 하며
- 신탁부동산에 건물을 건축하고 토지와 건물을 신탁재산으로 하여 이를 분양하는데 신탁의 목적이 있음
2. 질의내용
○ 개인 소유의 토지를 개발하여 수익을 창출하기로 법인과 지주공동사업 계약을 체결하고, 해당 토지와 공동사업 법인 소유 토지를 각각 신탁회사에 신탁한 경우 개인이 소유한 토지에 대하여 양도소득세가 과세되는지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
○ 소득세법 제43조【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】
① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 "출자공동사업자"라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 "공동사업장"이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.
② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 "공동사업자"라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 "손익분배비율"이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다.
③ 거주자 1인과 그의 대통령령으로 정하는 특수관계인이 공동사업자에 포함되어 있는 경우로서 손익분배비율을 거짓으로 정하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 그 특수관계인의 소득금액은 그 손익분배비율이 큰 공동사업자(손익분배비율이 같은 경우에는 대통령령으로 정하는 자로 한다. 이하 "주된 공동사업자"라 한다)의 소득금액으로 본다.
○ 소득세법 제88조【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
가.「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우
○ 민법 제271조【물건의 합유】
① 법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.
② 합유에 관하여는 전항의 규정 또는 계약에 의하는 외에 다음 3조의 규정에 의한다.
○ 민법 제272조【합유물의 처분, 변경과 보존】
합유물을 처분 또는 변경함에는 합유자 전원의 동의가 있어야 한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
○ 민법 제273조【합유지분의 처분과 합유물의 분할금지】
① 합유자는 전원의 동의없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못한다.
② 합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다.
○ 민법 제274조【합유의 종료】
① 합유는 조합체의 해산 또는 합유물의 양도로 인하여 종료한다.
②전항의 경우에 합유물의 분할에 관하여는 공유물의 분할에 관한 규정을 준용한다.
○ 민법 제703조【조합의 의의】
① 조합은 2인 이상이 상호출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
② 전항의 출자는 금전 기타 재산 또는 노무로 할 수 있다.
○ 민법 제704조【조합재산의 합유】
조합원의 출자 기타 조합재산은 조합원의 합유로 한다.
출처 : 국세청 2018. 12. 26. 사전-2018-법령해석재산-0203[법령해석과-3362] | 국세법령정보시스템
유권해석
토지 신탁등기와 현물출자 시 양도소득세 과세 판단
사전-2018-법령해석재산-0203[법령해석과-3362] · 2018. 12. 26.Q질의내용
- 개인이 보유한 토지를 법인과 공동사업 계약을 체결하여 신탁회사에 신탁한 경우, 해당 토지에 대해 양도소득세 과세 대상이 되는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2018-법령해석재산-0203[법령해석과-3362] · 2018. 12. 26.
- 국세청 사전-2018-법령해석재산-0203[법령해석과-3362] 회신에 따르면, 건물 신축 목적의 신탁법상 신탁등기는 소득세법상 '양도'에 해당하지 않는 것으로 보았습니다.
- 그러나 공동사업 경영 약정 계약에 따라 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 '양도'로 보아 양도소득세가 과세될 수 있다고 회신하였습니다.
- 이 때, 실제 '현물출자'의 해당 여부는 계약서 등 구체적인 사실관계에 따라 판단할 사항임을 명확히 하였습니다.
- 선행회신(재산세과-1963, 2008.07.28.)을 참고할 수 있으며, 개인이 토지를 현물출자해 공동사업의 합유재산으로 전환하는지 여부가 주요 판단 기준으로 제시되었습니다.
- 결론적으로, 단순 신탁등기는 '양도'가 아니나, 공동사업 현물출자로 본다면 양도소득세가 과세될 가능성이 있다고 밝혔습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제88조: 등기·등록과 관계 없이 매도·현물출자 등 유상 이전은 '양도'로 정의
- 소득세법 제43조: 공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례를 규정
- 민법 제703조: 2인 이상이 출자해 공동사업을 경영하는 조합의 성립
- 민법 제704조: 조합원이 출자한 재산은 조합원의 합유로 함
- 민법 제271~274조: 합유의 성립·처분·종료 등 합유 관련 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
건물 신축 목적의 신탁법상 신탁등기는 소득세법상 “양도”가 아니며, 공동사업 경영약정 계약으로 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 “양도”로 보는 것이나, 현물출자 해당 여부는 사실판단할 사항임
답변내용
개인(A)이 소유하는 토지에 대하여 법인(B)과 지주공동사업계약을 체결하고, A와 B법인이 해당 A 명의 토지와 B법인 명의 토지를 신탁회사에 분양형토지신탁계약에 의해 신탁한 경우 ｢소득세법｣ 제88조제1호에 따른 “양도”의 해당 여부는 우리청 기존회신사례(재산세과-1963, 2008.07.28.)를 참고하시기 바랍니다.
토지소유자 각인이 소유할 건물 등을 공동으로 건축할 목적으로 신탁법 등에 의하여 소유토지를 사업시행자에게 신탁등기하는 것은 「소득세법」 제88조에 규정된 “양도”로 보지 아니하나, 거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것으로, 귀 질의의 경우 “양도”에 해당하는지 여부는 동업계약서 등 제반사항을 통하여 판단할 사항입니다.
1. 사실관계
○ 2015.11월 ○○○(이하 “A”)와 A가 대표이사로 재직 중인 ◇◇◇◇◇◇◇주식회사(이하 “B법인”)는 지주공동사업계약서를 작성함
- 해당 계약에 따르면, A는 토지주로, B법인은 사업시행자로 명칭하고, A의 토지를 효율적으로 개발하여 A와 B법인의 수익을 극대화하는 것을 목적으로 하고 있으며,
- 구체적으로 사업은 아파텔과 근린상가 개발을 B법인 주도하에 추진하며, A의 토지대금은 35억원으로 책정하되, A에게 토지대금이 지불 완료되면 공동사업계약이 자동 해지되는 것으로 하여, 토지를 개발분양하여 이익이 발생하면 사후 지급하기로 하였으나, 공동사업자등록은 하지 않음
○2016.12월 A와 B법인은 신탁회사와 분양형토지신탁 계약을 체결하고, A와 B법인 소유 토지를 각각 신탁을 원인으로 신탁회사에 소유권이전함
- 신탁계약에 따르면, A와 B법인은 위탁자로, 신탁회사는 수탁자로 하고, 지주공동사업계약에 의해 개발하기로한 A 소유 토지와 인접지번의 B법인 소유 토지를 신탁부동산으로 하며
- 신탁부동산에 건물을 건축하고 토지와 건물을 신탁재산으로 하여 이를 분양하는데 신탁의 목적이 있음
2. 질의내용
○ 개인 소유의 토지를 개발하여 수익을 창출하기로 법인과 지주공동사업 계약을 체결하고, 해당 토지와 공동사업 법인 소유 토지를 각각 신탁회사에 신탁한 경우 개인이 소유한 토지에 대하여 양도소득세가 과세되는지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
○ 소득세법 제43조【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】
① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 "출자공동사업자"라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 "공동사업장"이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.
② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 "공동사업자"라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 "손익분배비율"이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다.
③ 거주자 1인과 그의 대통령령으로 정하는 특수관계인이 공동사업자에 포함되어 있는 경우로서 손익분배비율을 거짓으로 정하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 그 특수관계인의 소득금액은 그 손익분배비율이 큰 공동사업자(손익분배비율이 같은 경우에는 대통령령으로 정하는 자로 한다. 이하 "주된 공동사업자"라 한다)의 소득금액으로 본다.
○ 소득세법 제88조【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
가.「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우
○ 민법 제271조【물건의 합유】
① 법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.
② 합유에 관하여는 전항의 규정 또는 계약에 의하는 외에 다음 3조의 규정에 의한다.
○ 민법 제272조【합유물의 처분, 변경과 보존】
합유물을 처분 또는 변경함에는 합유자 전원의 동의가 있어야 한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
○ 민법 제273조【합유지분의 처분과 합유물의 분할금지】
① 합유자는 전원의 동의없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못한다.
② 합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다.
○ 민법 제274조【합유의 종료】
① 합유는 조합체의 해산 또는 합유물의 양도로 인하여 종료한다.
②전항의 경우에 합유물의 분할에 관하여는 공유물의 분할에 관한 규정을 준용한다.
○ 민법 제703조【조합의 의의】
① 조합은 2인 이상이 상호출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
② 전항의 출자는 금전 기타 재산 또는 노무로 할 수 있다.
○ 민법 제704조【조합재산의 합유】
조합원의 출자 기타 조합재산은 조합원의 합유로 한다.
출처 : 국세청 2018. 12. 26. 사전-2018-법령해석재산-0203[법령해석과-3362] | 국세법령정보시스템
