요지

채무변제에 갈음하여 소유한 분양권을 대물변제하는 경우에는 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임

회신

귀 질의의 경우 기존 해석사례 재산세과-740(2009.04.14.), 서면인터넷방문상담4팀-3594(2007.12.18.) 및 서면인터넷방문상담4팀-2032(2004.12.13.)를 참고하시기 바랍니다.

【관련 참고자료】

1. 사실관계

   ○장모가 대구 달서구 아파트 분양권을 당첨받았음

   ○신청인은 장모에게 분양권의 계약금 옵션비용 등 9천만원을 대여하고, 차용증을 작성하여 매달 이자를 지급받고 있는 상황임

   ○분양권 명의를 사위(신청인), 딸로 변경하여 증여받고자 함

   ○대여금 9천만원을 상계하고 프리미엄에 대하여 증여세를 신고하고자 함

2. 질의내용

 ○프리미엄에 대해서만 증여 신고하는 것이 가능한지

3. 관련법령

 ○ 상속세 및 증여세법 제4조【증여세 과세대상】

  ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다.

   1. 무상으로 이전받은 재산 또는 이익

   2. 현저히 낮은 대가를 주고 재산 또는 이익을 이전받음으로써 발생하는 이익이나 현저히 높은 대가를 받고 재산 또는 이익을 이전함으로써 발생하는 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.

   3. 재산 취득 후 해당 재산의 가치가 증가한 경우의 그 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.

   4.제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익

   5. 제44조 또는 제45조에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익

   6. 제4호 각 규정의 경우와 경제적 실질이 유사한 경우 등 제4호의 각 규정을 준용하여 증여재산의 가액을 계산할 수 있는 경우의 그 재산 또는 이익

 ○상속세 및 증여세법 제44조【배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정】

  ①배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 "배우자등"이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.

  ③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.

   1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우

   2. 파산선고로 인하여 처분된 경우

   3. ｢국세징수법｣에 따라 공매(公賣)된 경우

   4. ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

   5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

 ○상속세 및 증여세법 제35조【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】

  ① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 "기준금액"이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

 ○소득세법 제101조【양도소득의 부당행위계산】

  ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

4. 관련 사례

 ○ 재산세과-740, 2009.04.14.

  1.타인으로부터 대가관계 없이 무상으로 재산을 취득한 자는 ｢상속세 및 증여세법｣ 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이나, 그 재산이 유상으로 사실상 이전되는 경우에는 양도소득세를 납부할 의무가 있는 것입니다.

  2. 또한, ｢상속세 및 증여세법｣제44조 제1항의 규정에 의하여 직계존비속에게 양도한 분양권은 그 분양권을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은 법 시행령 제33조 제3항 각호에 의하여 명백히 입증되는 경우에는 그 분양권을 양도한 것으로 보아 양도소득세 과세대상이 되는 것입니다. 귀 질의의 경우가 증여 또는 양도에 해당하는지 여부는 당사자간의 약정내용 및 자금출처가 확인되는 자녀의 자금으로 중도금을 불입 하는지 등을 확인하여 판단할 사항입니다.

 ○ 서면인터넷방문상담4팀-3594, 2007.12.18.

  1. ｢상속세 및 증여세법｣제44조 제1항의 규정에 의하여 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은법 시행령 제33조 제3항 각 호에 의하여 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.

  2. ｢상속세 및 증여세법｣제44조 제1항의 규정에 의한 증여추정규정이 적용되지 아니하는 재산은 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 당해 재산의 시가 보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는 같은법 제35조(저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여)의 규정이 적용되는 것입니다.

  3. 위 1. 내지 2.의 내용과 별도로 ⁠「소득세법」제101조 제1항 및 같은법 시행령 제167조 제5항의 규정에 의하면, 양도소득세를 계산함에 있어 부가 자에게 부동산을 ⁠‘시가’에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 양도가액을 ⁠‘시가’에 의하여 계산하는 것이며, 이 경우 시가는 ｢상속세 및 증여세법｣제60조 내지 제64조와 같은법 시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액으로 하는 것입니다.

 ○ 서면인터넷방문상담4팀-2032, 2004.12.13.

  상속세및증여세법 제44조 제1항의 규정에 의하여 자녀에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 입증되는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.

  귀 질의의 경우 자녀에 대한 채무변제에 갈음하여 소유한 분양권을 대물변제하는 경우에는 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.

  상기 조항에 의하여 증여추정규정이 적용되지 아니하고 양도소득세가 과세되는 경우에도 양도차익이 없는 경우에는 부담할 양도소득세는 없는 것입니다.
다만, 당해 재산의 시가보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는 같은법 제35조(저가·고가 양도에 따른 이익의 증여 등)의 규정이 적용되는 것임을 알려드립니다.

출처 : 국세청 2021. 07. 16. 서면-2020-상속증여-4943[상속증여세과-459] | 국세법령정보시스템