요지

부동산매매업자의 비사업용토지 단기 양도의 경우, 토지 등 매매차익예정신고 시 ｢소득세법｣ 제69조 제3항의 단서규정은 적용하지 아니하고 소득세법 제104조에 따른 세율을 적용하는 것이며, 종합소득세 확정신고 시 소득세법 제64조 제1항에 따른 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례를 적용하는 것임

회신

부동산매매업자의 비사업용토지 단기 양도의 경우 토지 등 매매차익예정신고 시 ｢소득세법｣ 제69조 제3항의 단서규정은 적용하지 아니하고 소득세법 제104조에 따른 세율을 적용하는 것이며, 종합소득세 확정신고 시 소득세법 제64조 제1항에 따른 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례를 적용하는 것으로서 기존 회신사례를 참조하시기 바랍니다.
○ 소득세과-313(2014.6.2)
귀 질의의 경우, 부동산 매매업자가 비사업용 토지를 매매한 경우 소득세법 제69조에 따라 토지등 매매차익에 대해 예정신고･납부를 하여야 하고, 종합소득세 확정신고 시 소득세법 제64조에 따라 산출세액을 산정하는 것이며, 이 때 양도소득세의 세율을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

○ 부동산매매업자가 비사업용토지를 단기양도하는 경우 적용 세율

2. 질의내용

 ○ 부동산매매업자가 비사업용토지를 2년 미만 보유한 후 양도하는 경우 예정 및 확정신고시 적용하여야 할 세율

3. 관련법령

 ○소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】

  ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제4호·제8호·제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.

  1. 종합소득 산출세액

  2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액

   가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액

   나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

  ② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 ○소득세법 제69조【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부】

  ③ 부동산매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조제1항제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

 ○소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

  ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

   1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산

　 제55조제1항에 따른 세율

   2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 및 조합원입주권은 제외한다]으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것

　 양도소득 과세표준의 100분의 40

   3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것

　 양도소득 과세표준의 100분의 50(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 100분의 40)

   8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지

  ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 양도하는 경우 제55조제1항[제3호(같은 호 단서에 해당하는 경우를 포함한다)의 경우에는 제1항제8호]에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 부동산 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항[제3호(같은 호 단서에 해당하는 경우를 포함한다)의 경우에는 제1항제8호]에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

   3. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제104조의3에 따른 비사업용 토지. 다만, 지정지역의 공고가 있은 날 이전에 토지를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다.

   4. 그 밖에 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산 가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 대통령령으로 정하는 부동산

  ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

   1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

   2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

4. 관련사례

○소득세과-956, 2010.9.2.

  부동산매매업자가 보유기간 2년 미만인 토지 등 매매차익 예정신고하는 경우 및 비교과세 규정이 적용되지 않는 부동산매매차익에 대한 확정신고시 일반세율(「소득세법」 제55조 제1항에 따른 세율)을 적용하는 것임

 ○서면법규과-420, 2013.4.12.

  귀 서면질의의 경우, 부동산매매업을 영위하는 거주자가 보유기간 2년 미만의 비사업용토지를 2013년12월31일까지 양도하는 경우 ⁠「소득세법」 제64조 제1항 제2호 가목의 산출세액을 계산함에 있어 주택등매매차익에 적용할 세율은 같은 법 제104조 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하는 것입니다.

○서면법규과-1315, 2013.12.3

  부동산매매업을 영위하는 거주자가 2013년 사업연도 중 보유기간 2년 미만의 주택(1세대 2주택 또는 3주택 이상 보유한 경우임)과 보유기간 2년 미만의 「소득세법」 제104조의3에 따른 비사업용토지를 양도하여 토지등 매매차익예정신고를 하는 경우 같은 법 제104조의 양도소득세의 세율을 적용하고, 종합소득세 확정신고를 하는 때에는 같은 법 제64조 제1항에 따른 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례를 적용하는 것임

 ○소득세과-313, 2014.6.2.

  귀 질의의 경우, 부동산 매매업자가 비사업용 토지를 매매한 경우 소득세법 제69조에 따라 토지등 매매차익에 대해 예정신고・납부를 하여야 하고, 종합소득세 확정신고 시 소득세법 제64조에 따라 산출세액을 산정하는 것이며, 이 때 양도소득세의 세율을 적용하는 것입니다.

 ○서면2016부동산-3186, 2016.7.28.

  부동산 매매업자가 비사업용 토지를 매매한 경우「소득세법」제69조에 따라 토지등 매매차익에 대해 예정신고・납부를 하여야 하고, 종합소득세 확정신고 시 같은법 제64조에 따라 산출세액을 산정하는 것임

출처 : 국세청 2021. 06. 09. 서면-2020-소득-6309[소득세과-898] | 국세법령정보시스템