요지

단기민간건설임대주택을 민간임대주택특별법§43④(3)에 따라 임차인의 동의를 얻어 등록 말소 후 양도하는 경우 이는 민간임대주택특별법에 따른 양도에 해당하므로 토지등 양도소득에 대한 법인세가 과세되지 않음

답변내용

우리청 기존 해석사례(서면-2022-법규법인-2988, 2022.10.10.)를 참고하시기 바람
○ 서면-2022-법규법인-2988, 2022.10.10.
｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택을 같은법 제43조 제4항 제3호의 규정에 따라 당해 민간건설임대주택의 임차인에게 양도하는 경우 ｢법인세법｣ 제55조의2제4항제3호 및 같은법 시행령 제92의2 제4항 제4호에 따라 토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세대상에 해당하지 않는 것임

1. 사실관계

 ○질의법인은 2018년 4월 27일 설립되어 주택신축 분양 판매업 및 주거용 건물 임대업을 주요사업으로 영위하고 있는 법인으로

  - ｢민간임대주택에 관한 특별법(이하 ⁠“민특법”)｣에 따라 서울특별시 ***구 ***동 *** 소재에서 임대주택을 건설하여 임대하고 있음

 ○질의법인의 본점 소재지는 충청북도 **시 **구 **** ***번길 **, *층 ***호이며, ****년 *월 **일 ****으로부터 민특법에 따른 4년 단기 임대사업자등록증을 교부받음

 ○질의법인이 상기 ***구 ***동 *** 소재에 건설하여 임대하는 주택(이하 ⁠“쟁점 민간건설임대주택”)의 건설과 임대등록 등 내역은 아래와 같음

 ○쟁점 민간건설임대주택은 4년 단기민간임대주택으로서 의무임대기간 경과 전 양도할 수 없으나, 임차인의 조기분양 요청이 있는 경우

  -당해 임차인의 동의서를 관할 지자체장에게 제출함으로써 임차인에게 양도할 수 있음(민특법§6①(11))

  -질의법인은 상기 규정에 따라 2024년 기간 중 일부 쟁점 민간건설임대주택에 대해 임차인의 동의를 받아 양도하였음

2. 질의요지

 ○쟁점 민간건설임대주택(4년 단기민간건설임대주택)을 임차인의 동의를 얻어 임대주택 사업자 등록 말소 후 해당 임차인에게 양도하는 경우 토지등 양도소득에 대한 과세특례 적용 여부

3. 관련 법령

○법인세법 제55조의2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】(현행)

①내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 「소득세법」 제88조제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2012년 12월 31일까지 양도한 경우에는 그 양도소득에 100분의 10을 곱하여 산출한 세액

  가. 「소득세법」 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제2호에 따른 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)

  나. 「소득세법」 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제3호에 따른 비사업용 토지

  다. 그 밖에 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 대통령령으로 정하는 부동산

 2. 대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 조에서 "별장"이라 한다). 다만, ⁠「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외한다.

    (중략)

④다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등 양도소득에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 미등기 토지등에 대한 토지등 양도소득에 대하여는 그러하지 아니하다.

 1. 파산선고에 의한 토지등의 처분으로 인하여 발생하는 소득

 2.법인이 직접 경작하던 농지로서 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분할ㆍ통합으로 인하여 발생하는 소득

 3. ⁠「도시 및 주거환경정비법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지(換地) 처분 등 대통령령으로 정하는 사유로 발생하는 소득

○법인세법 시행령 제92조의2【토지등양도소득에 대한 과세특례】(현행)

   (중략)

④법 제55조의2제4항제3호에서 "대통령령으로 정하는 사유로 발생하는 소득"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득을 말한다.

 1. 「도시개발법」 그 밖의 법률에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당됨으로써 발생하는 소득. 이 경우 환지처분 및 체비지는 「소득세법 시행령」 제152조의 규정에 의한 것으로 한다.

 1의2. 「소득세법 시행령」 제152조제3항에 따른 교환으로 발생하는 소득

 2. 적격분할ㆍ적격합병ㆍ적격물적분할ㆍ적격현물출자ㆍ조직변경 및 교환(법 제50조의 요건을 갖춘 것에 한한다)으로 인하여 발생하는 소득

 3. ⁠「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사가 같은 법에 따른 개발사업으로 조성한 토지중 주택건설용지로 양도함으로써 발생하는 소득

 4. 주택을 신축하여 판매(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 동법에 따라 분양하거나 다른 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 법인이 그 주택 및 주택에 부수되는 토지로서 그 면적이 다음 각 목의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 양도함으로써 발생하는 소득

  가. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 ⁠「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다)

  나. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

      (이하생략)

출처 : 국세청 2024. 12. 10. 사전-2024-법규법인-0903 | 국세법령정보시스템