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조정대상지역 분양권 양도 시 세율 적용 유권해석

서면-2020-부동산-2546[부동산납세과-1128] · 2020. 09. 28.

질의 및 요약

Q질의내용

조정대상지역 공고일 이전에 체결한 분양권 양도계약에 대해 양도소득세율 50% 중과가 적용되는지 궁금합니다.

S요약

조정대상지역의 공고일 전에 주택의 입주자로 선정된 지위(분양권)를 양도하기로 한 매매계약을 체결하고, 증빙 가능한 계약금 지급이 확인된다면 보유기간에 따른 세율이 적용되는 것으로 판단됩니다. 공고일 이후 양도는 50% 특별세율이 적용될 수 있으니 주의가 필요합니다.

#조정대상지역 #분양권 양도 #보유기간 세율 #특별세율 50% #소득세법 제104조 #국세청 유권해석

핵심 정리

R회신 내용 서면-2020-부동산-2546[부동산납세과-1128] · 2020. 09. 28.

국세청 서면-2020-부동산-2546[부동산납세과-1128](2020-09-28) 회신 내용입니다.
조정대상지역 공고 이전에 주택 입주자로 선정된 지위를 양도하기로 매매계약을 체결하고, 계약금 지급 사실이 증빙서류로 확인된다면 보유기간에 따른 세율이 적용됩니다.
공고일 이후 양도하거나, 계약금 지급 등 증빙이 부족한 경우에는 양도소득 과세표준의 50% 특별세율 적용이 가능합니다.
조합원입주권은 본 규정에 해당하지 않으며, 분양권(입주자로 선정된 지위)만 해당됩니다.
관련 서류 등 증빙자료 구비가 필수적임을 국세청에서 명확히 안내하였습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제104조: 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위 양도 시 양도소득세율 50% 적용, 예외 요건 규정
소득세법 제104조 제1항 제4호: 조정대상지역의 공고가 있기 전 매매계약 및 계약금 지급 증빙 시 보유기간별 세율 적용 가능
주택법 제63조의2 제1항 제1호: 조정대상지역의 범위 및 적용대상 명시

사례 Q&A

1. 조정대상지역 분양권 양도 계약이 언제였을 때 보유기간별 세율이 적용되나요?

답변

조정대상지역 공고일 전에 분양권 매매계약 체결과 계약금 지급이 모두 입증된다면 보유기간별 양도세율을 적용받을 수 있습니다.

근거

소득세법 제104조 제1항 제4호에서 공고일 이전 계약 및 계약금 지급 증빙 시 예외로 명시하고 있습니다.

2. 분양권 양도 계약의 증빙서류는 무엇이 인정되나요?

답변

통상 매매계약서와 은행 계좌이체 등 계약금 지급증빙이 필요합니다.

근거

국세청 회신에서 계약 체결 및 계약금 지급 사실이 서류로 입증될 것을 요구하였습니다.

3. 조정대상지역 지정 후 분양권을 양도하면 세율은 어떻게 되나요?

답변

공고 후 양도 시에는 양도소득세율 50%의 특별세율 적용이 가능합니다.

근거

소득세법 제104조 및 국세청 유권해석에서 예외 사유 없으면 50% 특별세율을 적용함을 안내하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 보유기간에 따른 세율을 적용하는 것임

회신

귀 질의의 경우 ⁠「소득세법」제104조제1항제4호에따라,「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다) 내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권은 제외한다)를 양도하는 경우에는 양도소득 과세표준에 50%를 적용하는 것이지만, 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 보유기간에 따른 세율을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

- 2018.4월 甲은 경기 시흥 소재 A분양권 취득

- 2018.8월 甲의 배우자 乙에게 50%증여

- 2019.5월 甲의 배우자 乙 서울 영등포구 소재 B아파트 취득

- 2020.1월 甲과 乙은 경기 과천 소재 C아파트 공동취득

- 2020.6월 A분양권 매매계약 및 계약금 지급 받음(’20.8월 잔금일)

2. 질의내용

○ A분양권 양도시 중과세율(50%) 적용 여부

3. 관련법령

○소득세법 제104조【양도소득세의 세율】(2020.6.9. 법률 제17339호로 개정된 것)

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

1.제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산

　제55조제1항에 따른 세율

2.제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 및 조합원입주권은 제외한다]으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것

　양도소득 과세표준의 100분의 40

3.제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것

　양도소득 과세표준의 100분의 50(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 100분의 40)

4.제94조제1항제2호에 따른 자산 중 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다) 내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권은 제외한다). 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 또는 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

양도소득 과세표준의 100분의 50

(이하생략)

출처 : 국세청 2020. 09. 28. 서면-2020-부동산-2546[부동산납세과-1128] | 국세법령정보시스템

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