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임대료 증액 제한 기준 최초 계약 시점 유권해석
서면-2019-부동산-1640[부동산납세과-960] · 2019. 09. 20.Q질의내용
- 조세특례제한법상 임대료 증액 제한 기준이 되는 임대차 최초 계약은 언제 체결된 계약을 의미합니까?
S요약
R회신 내용 서면-2019-부동산-1640[부동산납세과-960] · 2019. 09. 20.
- 국세청 서면-2019-부동산-1640[부동산납세과-960] 회신에 따르면, 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약임을 명확히 밝혔습니다.
- 기존 회신사례(서면-2016-법령해석재산-4865, 2018.6.21. 등)에서도 동일하게 해석하고 있습니다.
- 임대사업자 등록 이전의 임대차계약은 기준이 되지 않으므로 임대료 증액 제한은 등록 후 최초 작성한 계약을 기점으로 적용됩니다.
- 임대료 연 증액률 5% 초과 금지(조세특례제한법 시행령 제97조의3 제3항) 등 요건은 해당 최초 계약일부터 산정해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조의3: 장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 과세특례 규정
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제3항: 임대보증금 또는 임대료 연 증가율 5% 초과 금지 등 요건 명시
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제4항: 임대개시일 및 임대기간 산정 기준 명시
- 임대사업자 등록 이후 작성된 표준임대차계약이 최초 계약임을 판단
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
「조세특례제한법」 제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다.
회신
귀 서면질의 신청의 경우 우리 청의 기존 회신사례(서면-2016-법령해석재산-4865, 2018.06.21.)를 참고하시기 바랍니다.
○서면-2016-법령해석재산-4865, 2018.6.21
｢조세특례제한법｣ 제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-2018.08.30. 박〇〇 및 배우자 오〇〇은 ‘서울시 서초동’ 소재 A주택을 공동 취득
-2018.11.23.'장기일반민간임대주택'으로 관할구청 및 세무서에 임대사업자 등록
(임대차계약 승계)
-2019.07월.10월.12월. 임대차계약서 갱신 및 신규 체결 예정
○ 질의내용
임대료 증액 제한 기준이 되는 A주택의 최초 계약
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○조세특례제한법 시행령제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례】
① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.
② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업, 재개발사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획을 말한다) 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.
③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것
2. 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것
3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것
4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것
④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다.
⑤ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항ㆍ제4항 및 제6항을 준용한다.
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
〇 서면-2016-법령해석재산-4865, 2018.06.21.
귀 서면질의의 경우, 기획재정부의 해석(기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.)를 참조하시기 바랍니다.
「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다.
출처 : 국세청 2019. 09. 20. 서면-2019-부동산-1640[부동산납세과-960] | 국세법령정보시스템
유권해석
임대료 증액 제한 기준 최초 계약 시점 유권해석
서면-2019-부동산-1640[부동산납세과-960] · 2019. 09. 20.Q질의내용
- 조세특례제한법상 임대료 증액 제한 기준이 되는 임대차 최초 계약은 언제 체결된 계약을 의미합니까?
S요약
R회신 내용 서면-2019-부동산-1640[부동산납세과-960] · 2019. 09. 20.
- 국세청 서면-2019-부동산-1640[부동산납세과-960] 회신에 따르면, 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약임을 명확히 밝혔습니다.
- 기존 회신사례(서면-2016-법령해석재산-4865, 2018.6.21. 등)에서도 동일하게 해석하고 있습니다.
- 임대사업자 등록 이전의 임대차계약은 기준이 되지 않으므로 임대료 증액 제한은 등록 후 최초 작성한 계약을 기점으로 적용됩니다.
- 임대료 연 증액률 5% 초과 금지(조세특례제한법 시행령 제97조의3 제3항) 등 요건은 해당 최초 계약일부터 산정해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조의3: 장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 과세특례 규정
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제3항: 임대보증금 또는 임대료 연 증가율 5% 초과 금지 등 요건 명시
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제4항: 임대개시일 및 임대기간 산정 기준 명시
- 임대사업자 등록 이후 작성된 표준임대차계약이 최초 계약임을 판단
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
「조세특례제한법」 제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다.
회신
귀 서면질의 신청의 경우 우리 청의 기존 회신사례(서면-2016-법령해석재산-4865, 2018.06.21.)를 참고하시기 바랍니다.
○서면-2016-법령해석재산-4865, 2018.6.21
｢조세특례제한법｣ 제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-2018.08.30. 박〇〇 및 배우자 오〇〇은 ‘서울시 서초동’ 소재 A주택을 공동 취득
-2018.11.23.'장기일반민간임대주택'으로 관할구청 및 세무서에 임대사업자 등록
(임대차계약 승계)
-2019.07월.10월.12월. 임대차계약서 갱신 및 신규 체결 예정
○ 질의내용
임대료 증액 제한 기준이 되는 A주택의 최초 계약
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○조세특례제한법 시행령제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례】
① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.
② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업, 재개발사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획을 말한다) 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.
③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것
2. 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것
3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것
4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것
④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다.
⑤ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항ㆍ제4항 및 제6항을 준용한다.
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
〇 서면-2016-법령해석재산-4865, 2018.06.21.
귀 서면질의의 경우, 기획재정부의 해석(기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.)를 참조하시기 바랍니다.
「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다.
출처 : 국세청 2019. 09. 20. 서면-2019-부동산-1640[부동산납세과-960] | 국세법령정보시스템
