공익사업 잔여지 손실보상금과 양도소득 과세 여부

요지

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 같은 법 제73조제1항 본문에 따라 사업시행자로부터 잔여지의 가격감소나 손실에 대해 지급받는 보상금은 양도소득에 해당하지 아니하는 것임

회신

귀 질의의 경우, 기존해석사례(부동산거래관리과-5, 2013.01.04. 및 재산세과-3416, 2008.10.21.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 부동산거래관리과-5, 2013.01.04.
1. 양도소득은 ⁠「소득세법」 제94조제1항의 소득을 말하는 것입니다.
2. 귀 질의와 같이 ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 같은 법 제73조제1항 본문에 따라 사업시행자로부터 잔여지의 가격감소나 손실에 대해 지급받는 보상금은 양도소득에 해당하지 아니하는 것입니다.
○ 재산세과-3416, 2008.10.21.
1. 생략
2. 한편, 귀 질의에 있어 토지수용에 따른 보상금 재결소송과 관련하여 지출한 소송비용은「소득세법」제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 규정에 의한 필요경비에 해당하지 아니합니다.

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 甲(제조 및 부동산임대업 영위) 소유의 경기도 KK시 CC읍 HH리 소재 A토지가 국토교통부의 고속도로 신설 계획에 따라 ’13.4.16. 수용됨

- A토지 3,240㎡ 중 1,297㎡가 수용되었으며, 甲은 보상금증액소송 결과(화해권고결정) ’13.11.5. 토지 및 지장물 보상금으로 34백만원을, 잔여지(1,943㎡)에 대한 가치하락 손실보상금으로 194백만원을, ’13.11.5.~’13.12.5.까지의 이자 7백만원을 추가로 수령(총 235백만원)하였고, 소송비용(변호사비용)으로 47백만원을 지출하였음

○ 질의내용

(질의 1) 보상가격 이의제기에 따른 화해권고결정에 따라 수령한 잔여지 가치하락 손실보상금 및 이자의 양도소득 해당 여부

(질의 2) 증액보상금 관련 변호사비용의 필요경비 해당 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

(이하 생략)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 ⁠“취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3.․4. 생략

② ~ ④ 생략

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 ⁠“대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. ⁠「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

(이하 생략)

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제9조 【사업 준비를 위한 출입의 허가 등】

① ~ ⑤ 생략

⑥ 제4항에 따른 손실의 보상은 사업시행자와 손실을 입은 자가 협의하여 결정한다.

⑦ 제6항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 사업시행자나 손실을 입은 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제51조에 따른 관할 토지수용위원회(이하 "관할 토지수용위원회"라 한다)에 재결을 신청할 수 있다.

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제73조 【잔여지의 손실과 공사비 보상】

① 사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로ㆍ도랑ㆍ담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 한다. 다만, 잔여지의 가격 감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있다.

② 제1항 본문에 따른 손실 또는 비용의 보상은 해당 사업의 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없다.

③ 사업인정고시가 된 후 제1항 단서에 따라 사업시행자가 잔여지를 매수하는 경우 그 잔여지에 대하여는 제20조에 따른 사업인정 및 제22조에 따른 사업인정고시가 된 것으로 본다.

④ 제1항에 따른 손실 또는 비용의 보상이나 토지의 취득에 관하여는 제9조제6항 및 제7항을 준용한다.

⑤ 제1항 단서에 따라 매수하는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 제70조, 제75조, 제76조, 제77조 및 제78조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제74조 【잔여지 등의 매수 및 수용 청구】

① 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다.

② 제1항에 따라 매수 또는 수용의 청구가 있는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 관하여 권리를 가진 자는 사업시행자나 관할 토지수용위원회에 그 권리의 존속을 청구할 수 있다.

③ 제1항에 따른 토지의 취득에 관하여는 제73조제3항을 준용한다.

④ 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 제70조, 제75조, 제76조, 제77조 및 제78조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제39조 【잔여지의 판단】

① 법 제74조제1항에 따라 잔여지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지소유자는 사업시행자 또는 관할 토지수용위원회에 잔여지를 매수하거나 수용하여 줄 것을 청구할 수 있다.

1. 대지로서 면적이 너무 작거나 부정형(불정형) 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

2. 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우

3. 공익사업의 시행으로 교통이 두절되어 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우

4. 제1호부터 제3호까지에서 규정한 사항과 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

② 잔여지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는지를 판단할 때에는 다음 각 호의 사항을 종합적으로 고려하여야 한다.

1. 잔여지의 위치ㆍ형상ㆍ이용상황 및 용도지역

2. 공익사업 편입토지의 면적 및 잔여지의 면적

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제32조 【잔여지의 손실 등에 대한 평가】

① 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 하락된 경우의 잔여지의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격(당해 토지가 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 잔여지의 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말한다)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.

② 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여지에 통로·구거·담장 등의 신설 그 밖의 공사가 필요하게 된 경우의 손실은 그 시설의 설치나 공사에 필요한 비용으로 평가한다.

③ 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하게 된 잔여지에 대하여는 그 일단의 토지의 전체가격에서 공익사업시행지구에 편입되는 토지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.

○ 부동산거래관리과-5, 2013.01.04.

    [ 회 신 ]

    1. 양도소득은 「소득세법」 제94조제1항의 소득을 말하는 것입니다.

    2. 귀 질의와 같이 ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 같은 법 제73조제1항 본문에 따라 사업시행자로부터 잔여지의 가격감소나 손실에 대해 지급받는 보상금은 양도소득에 해당하지 아니하는 것입니다.

    ⁠[사실관계]

    - 2009.7.1. 甲 소유의 토지 수용(소유권이전등기)

     · A토지 5,570㎡ 중 2,872㎡ 수용(잔여지 : 2,698㎡)

    - 재결 및 행정소송 결과 아래와 같이 보상금 증액 판결(2012.8.30.)

      * 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제73조제1항 및 같은 법 시행규칙 제32조제1항에 따른 손실보상금

    - 잔여지 가치하락으로 인한 손실보상금 관련 판결 내용

     · 수용된 토지에 11m～12m 높이로 국도가 건설되는 사실, 수용재결일 현재 A토지의 ㎡당 단가는 149,000원, 공익사업 시행 후 잔여지의 ㎡당 단가는 112,000원인 사실 등이 인정되므로

      ⇒ 공익사업의 시행으로 인하여 잔여지의 일조, 통풍, 조망, 소음 등 자연조건의 가치하락이 있음

    - 잔여지의 가격감소로 인한 손실보상액은99,826,000원

      {= ⁠(149,000원×2,698㎡) - ⁠(112,000원 × 2,698㎡)}

      * 2심에서 1심 판결 인정, 2심 판결선고 후 상고포기로 판결 확정

    ⁠[질의내용]

    소유토지의 일부가 수용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하여 ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제73조제1항에 따라 지급받은 손실보상금이 양도소득에 해당하는지 여부

○ 재산세과-3416, 2008.10.21.

    [ 회 신 ]

    1. 생략

    2. 한편, 귀 질의에 있어 토지수용에 따른 보상금 재결소송과 관련하여 지출한 소송비용은「소득세법」제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 규정에 의한 필요경비에 해당하지 아니합니다.

    [사실관계]

    - 공익사업의 시행자에게 수용된 부동산에 대하여 당초 보상된 금액으로 양도소득세 신고를 하고 보상금에 대한 이의를 제기하여 소송계류중임

    [질의내용]

    - 소송결과 추가 보상금을 받을 경우 소송비용을 필요경비로 볼 수 있는지 여부와 당초 신고내용과 합산하여 예정신고납부세액공제 및 조특법 제77조에 의한 감면 여부

출처 : 국세청 2014. 01. 27. 부동산납세과-54 | 국세법령정보시스템