요지
임대차계약이 체결된 재산을 임대료 환산가액으로 평가하는 경우 전대계약은 포함하지 않는 것이나, 거래의 실질이 당초 임대자가 전대자에게 직접 임차한 경우에 해당하는 경우에는 그 전대계약을 임대차계약으로 볼 수 있으며, 부동산 저가사용에 따른 이익은 증여세 과세대상에 해당하고 그 증여이익은 상속세 과세가액계산시 가산하는 것임
회신
1. 귀 질의 “1.”의 경우, 「상속세 및 증여세법」제61조제5항 및 같은 법 시행령 제50조제7항의 규정을 적용함에 있어서 임대차계약에는 그 임대계약이 체결된 재산을 임차한 임차인이 전대인에게 전대를 하는 경우 전대부분에 대한 전대계약은 포함되지 아니하는 것이나, 귀 질의 사실관계와 같이 직계존비속간에 임대차계약을 체결하고 다시 제3자에게 전대계약을 체결한 경우가 그 실질이 직계존속이 직접 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에 해당한다면 해당 전대계약을 임대차계약으로 보아 위 규정을 적용하는 것으로서 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다.
2. 귀 질의 “2, 3”의 경우, 부동산임대용역의 대가를 시가보다 낮게 지급하거나 시가보다 높게 지급받음으로써 이익을 얻은 경우에는 「상속세 및 증여세법」제42조 제1항제2호의 규정에 따라 증여세가 과세되는 것이며, 같은 법 시행령 제31조의9제8항의 규정에 의한 부동산임대용역의 시가를 계산함에 있어 귀 질의의 전대보증금과 전대료가 불특정다수인간 통상적인 지급대가에 해당하는 경우에는 전대보증금에「법인세법 시행령」제89조제4항제1호의 규정에 의한 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액과 1년간 전대료의 합계액을 부동산임대용역의 시가로 보는 것입니다. 이 경우 해당 증여재산가액은 「상속세 및 증여세법」제13조제1항제1호에 따라 상속세 과세가액에 가산되는 것입니다.
1. 사실관계 및 질의내용
O 사실관계
- 아버지 소유 상가를 아들이 2011년 1월에 아버지와 월세 1,000,000원에 임대차계약을 체결한 후, 제3자에게 다시 월세 2,000,000원에 전대계약을 체결하여 오던 중 2013년에 아버지가 사망한 경우, 상속재산평가를 임대료에 의하여 평가할 경우가 발생함
O 질의내용
1. 상속재산 평가를 임대차계약 또는 전대계약금액 중 어느금액을 기준으로 평가하여야 하는지?
2. 아버지와 아들간에 체결된 임대료가 전대계약에 의한 임대료보다 낮은 경우 증여세가 부과되는지
3. 증여세가 부과될 경우 부과된 증여재산가액을 상속재산가액에 가산하는 증여재산가액으로 보아 상속세 과세가액에 합산하는지 여부?
2. 관련 법령
○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (2010. 1. 1. 개정)
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】
⑦ 법 제61조 제5항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 “임대료 등의 환산가액”이라 한다)을 말한다. (2012. 2. 2. 개정)
(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금
○ 상속세 및 증여세법 제42조 【그 밖의 이익의 증여 등】
① 제33조부터 제39조까지, 제39조의 2, 제39조의 3, 제40조, 제41조, 제41조의 3부터 제41조의 5까지, 제44조 및 제45조에 따른 증여 외에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 이익으로서 대통령령으로 정하는 기준 이상의 이익을 얻은 경우에는 그 이익을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. (2010. 1. 1. 개정)
1. 타인에게 시가(제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)보다 낮은 대가를 지급하거나 무상으로 1억원 이상의 재산(부동산과 금전은 제외한다. 이하 이 호와 제2항에서 같다)을 사용하거나, 타인으로부터 시가보다 높은 대가를 받고 1억원 이상의 재산을 사용하게 함으로써 얻은 이익. 이 경우 그 이익은 시가와 실제 지급하거나 받은 대가의 차액으로 한다. (2010. 1. 1. 개정)
2. 타인에게 시가보다 낮은 대가를 지급하거나 무상으로 용역(불특정 다수인 간에 통상적인 지급 대가가 1천만원 이상인 것만 해당한다. 이하 이 호 및 제2항에서 같다)을 제공받거나, 타인으로부터 시가보다 높은 대가를 받고 용역을 제공함으로써 얻은 이익. 이 경우 그 이익은 시가와 실제 지급하거나 받은 대가의 차액으로 한다. (2010. 1. 1. 개정)
3. 출자ㆍ감자, 합병(분할합병을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ분할, 제40조 제1항에 따른 전환사채등에 의한 주식의 전환ㆍ인수ㆍ교환(이하 이 조에서 “주식전환등”이라 한다) 등 법인의 자본(출자액을 포함한다)을 증가시키거나 감소시키는 거래로 얻은 이익 또는 사업 양수ㆍ양도, 사업 교환 및 법인의 조직 변경 등에 의하여 소유지분이나 그 가액이 변동됨에 따라 얻은 이익. 이 경우 그 이익은 주식전환등의 경우에는 주식전환등 당시의 주식가액에서 주식전환등의 가액을 뺀 가액으로 하고, 주식전환등이 아닌 경우에는 소유지분이나 그 가액의 변동 전ㆍ후 재산의 평가차액으로 한다. (2010. 1. 1. 개정)
(이하생략)
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제31조의 9 【그 밖의 이익의 증여 등】
① 법 제42조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기준 이상의 이익”이란 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 이익을 말한다. (2012. 2. 2. 항번개정)
1. 법 제42조 제1항 제1호 및 제2호의 규정 중 재산의 무상사용 또는 용역의 무상제공 등의 경우 : 재산의 무상사용 등 또는 용역의 무상제공 등에 따라 지급하거나 지급받아야 할 시가 상당액 전체 (2003. 12. 30. 신설)
2. 법 제42조 제1항 제1호 및 제2호의 규정 중 재산을 저가사용하거나 용역을 저가로 제공받은 경우 : 시가와 대가와의 차액이 시가의 100분의 30 이상인 경우의 당해 차액 상당액 (2003. 12. 30. 신설)
3. 법 제42조 제1항 제1호 및 제2호의 규정 중 재산을 고가사용하게 하거나 용역을 고가제공한 경우 : 대가와 시가와의 차액이 시가의 100분의 30 이상인 경우의 당해 차액 상당액 (2003. 12. 30. 신설)
4. 법 제42조 제1항 제3호의 규정 중 주식전환 등의 경우 : 주식전환 등을 할 당시의 주식가액(제30조 제4항 제1호 및 제2호의 규정에 의하여 계산한 가액을 말한다)에서 주식전환 등의 가액을 차감한 금액이 1억원 이상인 경우의 당해 금액 (2003. 12. 30. 신설)
5. 법 제42조 제1항 제3호의 규정 중 제4호에 해당하지 아니하는 그 밖의 경우 : 소유지분 또는 그 가액의 변동 전ㆍ후에 있어서 당해 재산의 평가차액이 변동전 당해 재산가액의 100분의 30 이상이거나 그 금액이 3억원 이상인 경우의 당해 평가차액. 이 경우 당해 평가차액은 다음 각목의 규정에 의하여 계산한다. (2003. 12. 30. 신설)
가. 지분이 변동된 경우 : (변동 후 지분 － 변동 전 지분) × 지분 변동후 1주당 가액(제28조 내지 제29조의 3의 규정을 준용하여 계산한 가액을 말한다) (2012. 2. 2. 개정)
나. 평가액이 변동된 경우 : 변동 후 가액 － 변동 전 가액 (2012. 2. 2. 개정)
(중간생략)
⑧ 제1항을 적용하는 경우 용역의 시가는 당해 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인간 통상적인 지급대가에 의한다. 다만, 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 어느 하나에 의하여 계산한 금액에 의한다. (2012. 2. 2. 개정)
1. 부동산임대용역의 경우 : 부동산가액(법 제4장의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다) × 1년간 부동산 사용료를 감안하여 기획재정부령이 정하는 율 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
2. 부동산임대용역외의 경우 : 「법인세법 시행령」 제89조 제4항 제2호의 규정에 의하여 계산한 금액 (2005. 8. 5. 개정)
○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】
(중간생략)
④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 (2000. 12. 29. 개정)
2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 “원가”라 한다)과 원가에 당해 사업연도 중 특수관계인 외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액 (2012. 2. 2. 개정)
(이하생략)
○ 법인세법 시행규칙 제6조 【정기예금이자율】
영 제11조 제1호 단서에서 “기획재정부령이 정하는 이자율”이란 연간 1,000분의 34를 말한다. (2013. 2. 23. 개정)
출처 :
국세청 2014. 01. 28. 상속증여세과-21 | 국세법령정보시스템
