요지

종전주택이 관리처분계획인가로 조합원입주권으로 변경된 상태에서 신규주택을 취득하고, 신축된 종전주택을 양도하는 경우 소득령§155①에 따른 1세대1주택의 특례가 적용됨

​

회신

1.귀 질의1의 경우 기존해석사례(부동산납세과-777, 2014.10.17.)를 참고하시기 바랍니다.
2.귀 질의2의 경우 기존해석사례(기획재정부 재산세제과-512, 2021.5.25.)의 별첨 ｢세부 집행원칙｣을 참고하시기 바랍니다.
3.귀 질의3의 경우, 기존 해석사례[기획재정부 재산세제과-194, 2020.02.18. ⁠(쟁점1)]를 참고하시기 바랍니다.

※ 관련참고자료

1. 사실관계

  -2006.12.16. A주택 취득

  -2010.12.23. 경기 안양시 동안구 B주택 취득

  -2015.9.14.B주택 ⁠「도시 및 주거환경정비법｣에 따른 관리처분계획인가

  -2017.6.14. 경기 화성 동탄2 C아파트 분양권 취득하고 계약금 납부

  -2018.11.23. C아파트 완공･취득

  -2020.2.10. A주택 양도(과세)

  -2021.5.31. B'아파트 완공･취득

  -2021. B'아파트 양도 예정

2. 질의내용

  1) 종전주택(B)이 관리처분계획인가로 조합원입주권으로 변경된 상태에서 신규주택(C)을 취득하고, 신축된 종전주택(B')을 양도하는 경우 소득령§155①에 따라 1세대1주택 비과세가 적용되는지 여부

  2) 일시적2주택 비과세 특례를 적용받기 위한 중복보유기간

  3) 신축된 종전주택(B')의 소득령§154⑤에 따른 보유기간 기산일

3. 관련법령

○소득세법 제89조【비과세 양도소득】(2021.3.16. 법률 제17925호로 개정된 것)]

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

○소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】 ⁠(2021.06.08. 대통령령 제31740호로 개정된 것)

⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

○소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정되기 전의 것)

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. ⁠(이하생략)

○양도, 부동산납세과-777 ⁠(2014.10.17.)

[ 제 목 ]

재건축 중에 다른 주택을 취득한 경우 일시적 2주택 특례 적용여부

[ 요 지 ]

1주택을 가진 1세대가 해당 주택이 재건축으로 멸실되어 있는 상태에서 다른 주택을 취득한 경우로서 해당 재건축주택을 준공 후 양도하는 경우 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택 특례규정을 적용하는 것임

[ 회 신 ]

1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(“종전의 주택”)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우 포함)에는 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조 제1항을 적용하는 것입니다.

2. 한편, 1주택을 가진 1세대가 해당 주택이 재건축으로 멸실되어 있는 상태에서 다른 주택을 취득한 경우로서 해당 재건축주택을 준공 후 양도하는 경우 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 위 '1’에 따른 일시적 2주택 특례규정을 적용하는 것입니다.

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2005.05. 갑, 경남 창원시 가음동 소재 A아파트 취득

- 2011.09. 을, 울산 울주군 소재 B아파트 취득

- 2012.12. 갑・을 혼인

- 2013.10. A아파트 재건축 관리처분계획인가

- 2014.10. 을, B아파트 양도

- 2014.11. 을, C아파트 취득 예정

○ 질의내용

- 갑이 A아파트를 준공 후 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 해당 여부(비과세를 적용받지 못하는 경우 그 근거)

○재산46014-10135, 2002.11.22.

[ 제 목 ]

2주택중 1주택이 재건축으로 신축된 경우

[ 요 지 ]

2주택중 1주택을 신축한 경우, 재건축한 주택을 기존주택의 연장으로 봄

[ 회 신 ]

소득세법시행령 제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세특례 규정(1세대가 일시적으로 2주택이 된 경우 1년 이내에 종전주택을 양도시 비과세) 적용시 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택을 준공시점에서 새로 취득한 주택으로 볼 것인지, 아니면 기존주택의 연장으로 볼 것인지 여부

〈1안〉 준공시점에서 새로 취득하는 주택으로 봄 ⁠(현행예규).

〈2안〉 기존주택의 연장으로 봄(예규변경).

■ 심의결과 : ⁠〈2안〉(예규변경) ⁠(재산46014-10135, 2002.11.22.)

새로운 예규의 적용시기

새로운 예규는 2002. 11. 23 이후 최초로 결정(신고 포함)하는 분부터 적용한다. 다만, 새로운 예규에 의하여 과세대상에 해당하는 것은 2002.11.23 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.

새로운 예규의 적용사례

① 1세대 2주택자가 그 중 1주택이 재건축으로 새로이 준공된 이후에 재건축하지 않은 다른 주택 양도시 비과세 여부

(사례) o A주택 취득 : 1990. 7. 5

      o B주택 취득 : 1991. 5. 12

[ 관련법령 ] 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

○기획재정부 재산세제과-512, 2021.05.25.

[ 제 목 ]

종전주택 분양권 및 신규주택 분양권을 각각 ’18.9.13.이전에 취득하고, 종전주택을 ’18.9.14.이후에 취득한 경우 일시적2주택 허용기간

[ 요 지 ]

조정대상지역에 소재한 종전주택 분양권과 신규주택 분양권을 각각 ’18.9.13. 이전에 취득하고, 종전주택의 취득일이 ’18.9.14.∼’19.12.16. 사이인 경우 일시적 2주택 허용기간은 2년을 적용하는 것임

[ 회 신 ]

【질의】조정대상지역에 소재한 종전주택 분양권과 신규주택 분양권을 각각 ’18.9.13. 이전에 취득하고, 종전주택의 취득일이 ’18.9.14.∼’19.12.16. 사이인 경우, 일시적 2주택 허용기간을 3년으로 볼지, 2년으로 볼지

(제1안) 일시적 2주택 허용기간은 3년임

(제2안) 일시적 2주택 허용기간은 2년임

【회신】귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다.*

* 별첨 : 세부 집행원칙(조정대상지역내 일시적 2주택)

○ ’17. 9월 서울(조정대상지역) 소재 A분양권, B분양권 취득

○ ’18.12월 서울소재 종전주택(A주택) 취득(준공 및 잔금납부)

○ ’20. 2월 서울소재 신규주택(B주택) 취득(준공 및 잔금납부)

◇ 소득세법령에서는 주택과 분양권을 구분하여 규정하고 있으므로, 종전주택 유무에 따라 적용 방법이 달라짐에 유의

Case 1) 종전주택이 있는 상태 → 신규주택(분양권 포함) 계약

 □ (적용 대상) 종전주택과 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 and 취득일”에 모두 조정지역 내 위치

   ※ 종전주택과 신규주택(분양권 포함) 중 어느 하나라도 신규주택(분양권 포함)의 ⁠“계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 → 3년 적용

 □ ⁠(적용 방법) “신규주택(분양권 포함) 계약일“을 기준으로 일시적 2주택 허용기간 판정

   ① '18.9.13. 이전 → 3년

   ② '18.9.14.~'19.12.16. 사이 → 2년

   ③ '19.12.17. 이후 → 1년

(Case 2) 종전주택이 없는 상태 → 신규주택(분양권 포함) 계약

  ※ 분양권이 2개였던 경우도 이에 해당됨

 □ (적용 대상) 종전주택이 ⁠“종전주택 취득일 and 신규주택 취득일“에 조정지역 내에 위치하고, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 and 취득일”에 조정지역 내 위치

   ※ 종전주택이 ⁠“종전주택 취득일 또는 신규주택 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 않거나, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 ⁠“계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 → 3년 적용

 □ (적용 방법) “종전주택 취득시점”을 기준으로 일시적 2주택 허용기간 판정

  ※ 분양권이 2개였던 경우에는 둘 중 하나가 먼저 주택이 되는 시점을 의미

   ① '18.9.13. 이전 → 3년

   ② '18.9.14.~'19.12.16. 사이 → 2년

   ③ '19.12.17. 이후 → 1년

○기획재정부 재산세제과-194, 2020.02.18.

[ 제 목 ]

1세대1주택 비과세 판정시 보유기간 계산방법

[ 요 지 ]

2주택 이상(일시적 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않음)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산함

[ 회 신 ]

귀 질의 중 쟁점1ㆍ3ㆍ4ㆍ6의 경우 각각 제1안이 타당하고, 쟁점2ㆍ5ㆍ7의 경우 각각 제2안이 타당합니다.

【질의】「소득세법 시행령」(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정되어 2021.1.1. 시행되는 것) 제154조제5항을 적용할 때 아래의 각 쟁점별로 양도주택의 1세대1주택 비과세 판정 시 보유기간 기산일

(쟁점1)

출처 : 국세청 2021. 09. 08. 서면-2020-부동산-4536[부동산납세과-1250] | 국세법령정보시스템